良品铺子、仟吉西饼、江西汤馆、湖南米粉，甚至还有3层楼的小旅馆……位于香港路228号的九运长福公寓临街一栋的一层，十几家小商铺“破壁而出”，俨然一条微型商业街;但仰头往上看，略显陈旧的阳台，隐约可见挂晒的衣服，显示着这栋楼的身份，本是一栋居民楼。
这不是个例。临街住宅“打洞”变身“黄金门面”，在武汉大街小巷普遍存在。昨日，记者从市法制办获悉，武汉拟就“住改商”出台严管细则，征求意见稿已发至各相关部门。
如何严管?临街“住改商”至少满足3个条件
“按照现有法规，住宅没有变更性质之前作为商业用途，就是不合规的”，市法制办工作人员告诉记者：“因此，这次的细则，只是对现有法规进一步的解释、明确。”
《物权法》第77条、《武汉市物业管理条例》第59条，均规定业主因特殊情况需要将住宅改变为经营用房的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意，必要时应当进行听证;规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。
“遵守法律、法规，住宅要变商用，必须先报规划部门批准，再到房管局完成性质变更手续，并取得整栋建筑物内的其他业主共同签署的‘同意书’。至少符合上述3个条件，并取得相关证明材料，工商部门才能发营业执照”，法制办人士解释。
据悉，适用此次细则的，仅限于新办临街一层门面。对于已取得工商营业执照的、小区内高层“住改商”，暂时未纳入管理范围。
眼下，市工商局对于住宅商用的情况，已暂停办理工商执照，相关负责人称：“需要等待细则出台后，再具体案例具体对待。”
为何要管?部分小区八成住宅“变身”商用居民不堪其扰
昨日，记者走访了九运长福公寓、华氏儒商花园小区、世纪华庭小区等，部分门栋80%住宅都已悄然变身商用。
“住宅当然可以用来办公!”华氏儒商花园小区物业周姓女士称，“不存在工商检查的问题，我们这里80%的住宅都已用来办公，由于房租比写字楼便宜，相当受欢迎”。记者注意到，对于住宅，儒商花园小区收取物业费每月每平方米0.8元，对于办公则收1.5元。
但有些居民却不堪其扰。“自从有了办公的，本来需要输入密码的门栋铁门，就经常大开着，当然觉得不安全”，儒商花园小区居民张女士说;而九运长福公寓居民孔先生也对一层门面有意见：“米粉、汤馆虽然不产生炒菜油烟，但是餐厨垃圾污染环境，小旅馆则常常进出陌生人。”
据市工商局2010年统计，武汉有60%以上的公司开在住宅楼里。而近两年来，“住改商”更是有增无减。乱“打洞”太多，滋长了“大县城”作风。市人大代表、江岸区四唯街党工委书记夏军勇称，辖区内22栋商住楼，餐馆就有约150家，“街道每年都会受理大量的扰民投诉，建议政府尽快出台相关规定，禁止住宅商用”。
有何影响?存量“住改商”或无法变更营业执照
广州、贵阳、郑州、合肥都曾叫停“住改商”，但未达到理想效果。“其实难点仍在于执行”，市法制办人士称：“长期以来，由于‘住改商’涉及到规划、房管、工商、城管等多个部门，反而造成执法主体模糊;再则，由于前有放宽营业场所先例，个体户去办理营业执照时，工商部门一般不看房产证，只看看租赁合同就行了，而租赁合同上根本没有写明房屋属性，造成大量‘住改商’蒙混过关，几乎没有门槛。”
按照初步设想，未来，对于无照经营的“住改商”，工商部门将是主要执法主体。首先清理临街一层门面，再逐步加大规范范围和力度。
市法制办提醒，即便是已取得营业执照的“住改商”，一旦需要变更执照，也将受到新规制约，如不满足条件，可能无法取得新执照。
新建小区需规划商业面积
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严管“住改商”，原有小个体户哪里去?
“现在生意是越来越难做了，房租2年内涨了20%，各式各样的小吃店却越开越多，竞争激烈!”在汉口九运长福公寓一层经营“江西汤馆”的女老板称，“成本什么都在涨，价格却不敢涨”。
事实上，混迹于各式民宅的小商业，多半只能靠低价竞争;而不少有证有照的“正规军”，则饱受“劣币驱逐良币”的困扰。
在武汉颇具口碑的老牌包子店“袁大头”店主叶桂云称：“武汉人习惯了低价买吃的，管理不严的情况下，偷工减料的小店都能生存，导致诚信经营的业主反而活不好。”
“大量‘住改商’引起个体户数量暴涨，大家利润水平都很低，导致一些商户只能用投机取巧的方式，恶性竞争”，市法制办主任倪子林分析：“因此规范‘住改商’，可能会引起短期阵痛，但长远来看，对城市商业的利润水平，对商品的质量保证，都有利无害。”
严管“住改商”后，原有的小个体户哪里去?倪子林称，“有堵有疏。未来，在新建小区内，将要求在规划阶段就考虑商业配套面积，也可吸纳不少就业。”
此外，对现有的“住改商”也不会采取“一刀切”。对于居民欢迎的、住宅紧缺的配套性商业，规划、房管部门也会酌情予以考虑。
