深圳第一家大型城市中心MA LL，华南地区第一家星巴克，第一家五星级影院……位于深南大道福田与罗湖交汇区域的新城市广场(原深圳中信城市广场)去年来因西武百货的撤离备受关注，年后甚至传出“倒闭”风声，惊诧业界。其背景是深圳市近年来高歌猛进的购物中心建设潮。据南都记者走访，“倒闭”为不实传闻，运营方称新城市广场不但保持了良好运营，在深圳购物中心同质化严重的形势下，正准备转身升级成深圳第一个“轻奢”都市中心。
现状：服装多撤离 餐饮仍留守
2002年开业的新城市广场，曾经是深圳的一张商业名片，也是深圳人可选的少数几个高端购物场所之一。2007年1月，平安信托公司以20亿元的价格，从中信集团手中全资收购中信城市广场，进军商业地产。2011年10月，平安信托将原来的中信城市广场更名为新城市广场，并耗巨资对该购物中心进行整体改造。
由于以上调整和更换，以及高端购物中心近年来不断涌现，对新城市广场“衰落”的担忧声也开始出现。去年10月，主要承租商西武百货的撤离则更让业界猜测纷纷。一财经媒体称“随着主力店的撤离，不少商铺都跟着西武一起结束新城市广场的生意……只有部分一时找不到新经营场所的商家依然驻守在这里。”
记者昨日中午前后走访了新城市广场，由于春节刚过，人流不温不火，但午间的饮食场所仍然汇集了相当人气。华南第一家星巴克的来客络绎不绝。在广场西侧的三层楼是原西武百货承租的物业，走过这几层楼，的确大部分店铺都已关闭，门外覆以木板遮挡。然而豫园、浅花涧等餐饮店都还在营业中。
新城市广场的外面，中午稀有人行走。南都记者 陈以怀 摄
浅花涧一位工作人员称，西武百货撤离之后，部分服装品牌店撤离，但餐饮店大都留了下来，而且生意还不错。一家仍在营业的服装品牌店营业人员介绍，此前他们与西武签约，在西武撤出之后，平安商用置业与他们直接签约，但她表示租金不方便透露。相比餐饮店铺，这家服装店的生意尽管在午间也要差不少。
由于春节刚过、定位高端以及西武百货作为大承租商的撤离，让新城市广场客流相对减少，但媒体所称“餐饮难觅人影”则显得夸张。
记者向平安信托了解到，新城市广场目前可供出租的物业面积近7万平方米，与之相连贯通的地铁商城则不在新城市广场运营范围之内。从地段看，广场地处福田和罗湖交汇之处，位居深圳市委对面，仍占据了天时地利之便。业界对其经营效益的推测则重点在于“管理能力”。甚至有人认为“管理团队动荡”是其“衰落的原因”。
市民则多从人流量来推测其经营状况。经常来往于罗湖和福田高端购物场所的徐小姐表示，她最常去新城市广场的原因是“看电影”和“去星巴克谈事情”。对于高端衣物服饰产品的购买，则会选择就近的购物中心。“现在深圳市购物中心够多，福田、罗湖、南山，甚至‘关外’都可以在居住地不远有选择。新城市广场没有什么特别好的，但也没觉得它差。”
运营方：不可能倒闭 将引领新潮流
对于“倒闭”的担忧，运营方平安商用置业公司一位负责人付之一笑。“这么好的基础，这么好的背景，怎么可能倒闭？”她表示，与坊间有些人的猜测不同，新城市广场不但没有“走衰”，反而租金收入增长和效益好过大多数购物中心。而且在西武百货退出后，该广场正在酝酿升级。预计将于今年10月以新的定位面向市场。
该负责人介绍，目前深圳购物中心存在同质化严重的现象。目前购物中心定位有两种模式比较具有代表性，一种是定位为奢侈品聚集的高端购物中心，另一种则是强调快速时尚的大众型购物中心，而新城市广场将开创性地定位为“轻奢”的都市中心。改造后的新城市广场将瞄准20-40岁左右消费群体，商场品牌定位风格以潮流、时尚类品牌为主，汇集聚客能力强、品牌形象好、销售业绩高的优质租户，突出满足年轻消费群体个性、潮流、时尚的消费需求。
“创新求变是购物中心保持持续优势的生存法则。”该负责人称，对成熟市场而言，购物中心需要每年对其10%以上的租户进行调整，3年至5年需要对全场一半的租户进行调整，这是对购物中心所在商圈及目标消费者深度认识的结果，并非如某些人所想的被市场淘汰。
近年来，深圳众多购物中心都陆续开业，商业密度居全国之首，市场竞争日趋激烈。去年以来，由于多种原因，西武百货自身业绩下滑，新城市广场管理团队考虑到广场持续发展，在其未到期的情况下主动协商西武提前解约，但管理团队表示，在西武百货的大力支持下，符合新城市广场定位的商户得以保留将继续经营，并对原西武租赁的1- 3层进行调场，预计今年10月全部完成，届时新城市广场的“轻奢”定位将更全面展示。
对于效益的质疑，她回应：“目前，平安信托成功投资的物业业态包括写字楼、商场、酒店等，项目规模超过140亿，资产回报和升值方面表现优异，租金收入增长和出租率等高于市场平均水平。”
观点PK
弹
可替代者太多
对新城市广场近年经营的得失，业内也有差异化看法。港丰地产总经理王湘庆称，新城市广场“前有华强北、后有万象城，这个位置其实有点尴尬。”王湘庆说，单凭一个新城市广场，很难聚集起像另两大商圈那样的人流，也没形成万象城一、二期那样高度集中的丰富业态。而且他判断，再过5年，罗湖区东门以东将建设成深圳市的国际消费中心，福田和南山也有更多的购物中心走向成熟，对新城市广场来说，可替代者太多。
挺
不会受到太大冲击
另一位深圳知名商业地产运营商负责人则对新城市广场给以很高的评价。他分析，由于西武占了广场一半的面积，在撤出这两年营业额会稍受影响，但定位还是很精准，走中高档路线。“购物中心供应潮来到后，竞争会激烈，但核心商圈的成熟物业受到的冲击会少得多。”他说，新城市广场就属于这类物业。
背景
商业地产过剩去年起供应井喷
作为深圳首家大型购物中心M ALL，新城市广场的去留走向受到更多关注，实属正常。不少深圳人也对其深有感情。但自2012年开始的商业地产供应潮已开始对全市的商业物业显现出冲击的态势。
据房地产信息网监测，2012年深圳商业预售面积达92万平方米，同比暴增2.4倍。但成交量仅增加了28%。供给远大于需求。房网分析经济环境恶化之下，未来对商业物业和写字楼的需求不但不会随供应井喷而增加，反而会有下降。
目前，深圳大型购物中心已经近30个，密度在全国居首。此外，2013-2014年，深圳即将入市的大型商业项目又有数十个之多，大量综合体涌现，且正在向原关外蔓延，社区大型商业配套渐成气候。商业地产遭遇“产能过剩”不是杞人忧天。
