对于何操而言，“地主”的土地生意似乎做的颇具心得。继长沙梅溪湖之后，方兴地产再度将眼光投向了一级开发，这一次是在青岛西海岸。
据青岛市当地媒体2月18日消息，方兴地产已于近日同青岛西海岸发展集团达成合作，并签订《西海岸经济新区CBD核心区域开发建设合作框架协议》，将投资300亿元人民币在西海岸经济新区CBD核心区域进行开发建设，其中便涉及到一级开发。
青岛西海岸
资料显示，西海岸经济新区的空间布局是“一核双港、九湾六区”，“一核”就是新区的核心区，包括青岛经济技术开发区、胶南经济开发区、青岛临港经济开发区、胶南城区和黄岛部分城区，总面积330平方公里。其中，28平方公里的CBD是核心区开发建设的启动片区，将建成集行政、金融、商务、文化、科教中心于一体的中心城区。
“目前，西海岸经济新区CBD区域概念性规划已基本完成，详细的控制性规划正在编制当中。”据青岛西海岸发展集团总经理张浩介绍，此次引入方兴地产，主要是由于中化集团作为央企，具备资金及资源优势，同时也可借鉴方兴在上海金茂中心、长沙梅溪湖区域的成功经验。
据青岛业内人士透露，此次合作的实质是政府出地，方兴操盘。“其实，方兴地产在去年就已签署了合作意向了。由于整理土地成本太高，政府无力做一级开发，因而将这部分土地低价卖给方兴，让方兴来整理土地。”
根据规划，西海岸经济新区中央商务区将建设地下立体交通体系，地下共有六层，包括地铁两层(预留一层)、地下管网层、转换层、地下公路交通层、商贸层。
其中，地下公路交通干线长2公里，规划设计双向8车道。地下交通枢纽会与城区主干道相连，并通向城区的商务中心、行政中心、娱乐中心和轮渡码头，以缓解地上交通压力。同时，把所有的管网，包括强电、弱电、上水、下水、供暖、供气等都集中在地下管线走廊里，避免拉链式维修。
“不过，无法忽视的问题是，一级开发获利大，同时风险和难度也大，需要对于大势准确的判断以及充足的资金支持。”该业内人士如是说。
长沙梅溪湖
谈及方兴地产的土地生意，长沙梅溪湖项目无疑是绕不开的话题。
作为其首次涉足土地一级开发的项目，梅溪湖项目高达600多亿的投资规模曾不被业界看好。
因为，一级开发牵涉环节众多，特别是在拆迁环节存在成本变数，同时开发周期一般较长，受到宏观经济形势、楼市调控政策的叠加影响，不但会有土地不能按计划拆迁或出让，地块出让价格规模也具有不确定性。
中原(湖南)房地产代理有限公司董事总经理胡治钢回忆称，其实2011年方兴拿地的成本较高，再加上拆迁、安置等费用，其投入成本相当高。
据此前公告，该项目的前期工程建设预计需投入128亿元。方兴地产需成立项目公司来负责筹集并承担该项目开发范围内的征地拆迁、补偿安置的所需全部资金，合计85.2亿元。与此同时，该项目开发范围内的基础设施和公用设施等建设工程所需资金也需要项目公司自行筹集。
而在早前，方兴地产长沙公司投资发展部门相关负责人在接受媒体采访时亦曾透露，一年下来，该公司在项目上的累计投入已经高达150亿。而初步预算显示，该项目一二级开发完成的总体投入高达600多亿。
“当时长沙土地现状是协议拿地现象比较多，地价也都比较便宜，所以起初，梅溪湖项目的任务目标是比较高的，在去年5月份之前，销售压力都比较大。当然，这也与市场大势有关，当时频频出现流拍、暂停出让等现象。”胡治钢谈到，最开始的两块地等于是方兴卖给了自己--第一块是金茂拿的，第二块卖给了中建，等于从左口袋放进右口袋，当时确实没人买。
资料显示，2011年方兴地产将同样身为央企的中建股份引入万亩梅溪湖一级开发项目，目前该项目的股权结构是方兴80%，中建20%。
“不过2012年5、6月份之后，土地市场成交开始好转，市场逐步回暖。与此同时，当地政府也逐渐重视，针对梅溪湖组织了一系列的活动，包括公益活动、会展，加强宣传。因而2012年，梅溪湖项目土地出让业务完成情况不错。”胡治钢如此表示。
另据第一上海于1月底发布的研究报告显示，截至去年年底，方兴地产的一级土地销售总额为50亿元，优于预期。该机构还预计，今年方兴地产将在长沙梅溪湖推出约900亩土地进行销售，总销售额也将稳定在50亿元左右的水平。
土地与资本
不过现在，方兴地产在长沙梅溪湖一级开发的模式以及土地生意逻辑能否在青岛得到持续的发展，目前仍需时间的检验。
据介绍，去年12月，青岛市将黄岛区与胶南市合并为新的黄岛行政区。而方兴青岛西海岸项目就位于黄岛新区，处于胶南相对独立的一个区域，距离胶南市主城区不远，约3-5公里，同时紧靠胶南的海边，区域位置优越。
尽管如此，中置国际(青岛)地产管理有限公司市场总监张百忍还是认为，该项目规模太大，消化是个难题。
“黄岛目前存量就达三、四万套，仅消化存量也得三年时间。”张百忍如此表示。
不过，另有业内人士表示，从方兴地产在青岛市开发的风格来看，这个项目或许并不会急于入市。
据该业内人士观察，方兴在青岛会先拿到项目，然后迟迟没有动作，2-4年之后才会有实质性的动作，整个开发周期比较长。
该人士续称：“如果方兴的财务成本能够支撑这种变相捂地的话，那就没有什么问题。因为当他们产品面市的时候，西海岸的购买力估计也就差不多了。”
与此同时，上述人士还指出，方兴地产或许也想通过一级开发积累土地储备，从而在资本市场拿到更多的钱。
该业内人士进一步表示：“估计今年他们会在资本市场有更为积极的表现，这应该也是方兴更愿意看到的效果。作为上市公司，方兴地产选择在这个时候与政府高调宣布这次合作，也不排除通过土地储备的增加，在资本市场有更多的获得。而胶南政府想要的则是真金白银。”
