要在软环境上下功夫
2012年，继成都、沈阳、长春门店陆续关闭之后，在深圳运营长达10年之久的西武百货福田店，9月30日在新城市广场结束营业，正式退出深圳市场。 西武的退出也给市场带来思考，如何适应不断变化的市场，如何坚守与创新，是对每个商业企业的考验。西武的退出，加快了新城市广场大调整的步伐。
深圳市零售行业协会执行会长花涛，近日接受记者采访时表示，今天的新城市广场的大调整，就是深圳购物中心“大变革”的“信号弹”：不变革，就没有出路；不变革，就没有新生。
购物中心潜力在于软环境再造
中国购物中心产业资讯中心主任郭增利接受本报记者采访时表示，“深圳购物中心的经营总体成功率在全国最高，这得益于经营者不断根据市场进行小的调整。但像新城市广场这次进行大规模调整，还是首次。深圳购物中心竞争非常激烈，可以用‘短兵相接’来形容，在这个环境下调整，机遇与风险并存。”郭增利认为，购物中心最大的潜力，还是挖掘软环境的再造，比如提供购物的舒适度、差异化程度、个性化程度。
深圳的零售市场环境已经发生颠覆性改变，特别是从2007年开始，深圳进入“Mall时代”，目前，深圳大型购物中心已有近30个，密度在全国居首。
在这种复杂的环境下进行转型，郭增利表示，“调整是购物中心的题中之义。”
不存在“超生”只存在“优生”
作为先进商业模式的代表，集美食、休闲、购物于一体的购物中心，其优势发挥得淋漓尽致，深圳城市商业格局呈现出向西、向北扩张的态势。2012年底，一批新兴的购物中心如龙岗星河·COCO Park国际购物中心相继开业，力图抢占更大的市场，而位于宝安区的海雅缤纷城，也于去年12月19日开业。
据中购联公布的数据显示，在未来两年，深圳将有20个购物中心进入市场，其中不乏体量巨大、充满野心的商业之作。
这是一个值得关注的信号。城市是否需要这么多的商业综合体？在传统零售业受到电子商务冲击的形势下，大型商业综合体迅速增长，是否会形成新的泡沫？大型综合性购物中心是否需要更准确的市场定位？商业地产项目建在什么样的城市、什么位置更有利？
深圳市零售行业协会执行会长花涛认为，深圳购物中心不存在“超生”，只存在“优生”。
中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，深圳和全国很多城市的购物中心一样，存在“同质化现象十分严重，装修越来越奢华，租户越来越雷同”的现象，这个趋势加剧购物中心之间在同一个层面的竞争，同时却没有丰富消费者的选择和满足深度需求。
差异化发展是突围之策
突围之路在哪里？深圳的商业专家表示，差异化发展或是一个不错的选择。
本报记者了解到，深圳万科低调成立了商用物业管理部。尽管万科总裁重申其对商业地产的一贯态度，但“为做好住宅而做商业”的“社区商业”模式，还是被不少业内人士看好。这种单个体量在5万至7万平方米的社区商业，强调将生活方式与商业空间相结合，未来前景看好，体量大小无关紧要，只要抓住价值点，参与竞争力没有问题。
在近期的一个深圳商业地产论坛上，深圳商业业界人士毫不掩饰自己的“野心”：今年再建一批商业综合体项目。一方面，城市综合体等商业地产项目的出现，一定程度上改造提升了传统商业格局，涌现出深圳万象城等一批成功案例；另一方面，大量同质化商业地产项目被闲置的现象还在上演，一哄而上导致的投资泡沫还在持续发酵，值得警惕。
深圳商业拒绝“千篇一律”，商业综合体需要补创新课，定位清晰，错位经营是个大课题。
百货的购物中心化将成趋势
数据显示，互联网及网购的快速普及，带来的是网上零售市场规模快速变大。2009年至2012年，尽管线上零售从同比增长120%放缓至40%，但线上零售总额已经从2008年的极微小，快速跃升到现在的5%～6%之间。
分析人士称：“从一些零售发展较成熟的西方国家经验看，线上线下的价格未来会趋向统一。而百货零售未来的发展趋势也是线上、线下协同发展。”
“未来百货的购物中心化可能成为一种趋势，百货购物中心将会在百货物业中增加娱乐、餐饮等功能，百货企业参与购物中心的建造、运营等环节。”深圳一百货公司老总称。
据亿邦动力网了解，现在开发的商业地产中，购物中心投资额占商业地产开发投资额的比例，已经到了45%左右。
专家观点
不缺地产缺少商业
“市场需要商业地产，但不需要那些粗放、同质化的商业综合体项目！”全联房地产商会商业与城市开发专委会筹备组主任高东旭一语道破：各地商业综合体看上去千篇一律，引进的品牌经销商基本都一样，再加上缺乏专业经营团队，这样的项目注定成功不了。
记者采访了解到，不缺地产缺商业，特别是缺少有经验的零售业管理团队，项目经营由开发商主导，商业、地产本末倒置，这是个普遍问题。深圳商业地产去年曾有“上百万元招聘商业地产老总”的消息。
国内很多商业地产企业都是做住宅起家的，真正既懂地产商业又懂商业的凤毛麟角。有地产顾问策划机构指出，国内商业地产往往是先建设后招商，等建成后才发现项目选址、动线规划、仓储设施等方面，与实际经营要求相距甚远，形成大量无效供给。
商业地产开发企业的能力，首先取决于其掌握的商业资源。许多地方把商业与地产本末倒置了，商业地产不缺地产缺商业，商业开发才是商业综合体的灵魂。
