大连商业房地产呼唤商业开发人才

如果说，三年前台湾商界名家刘耀东在大连香格里拉大饭店举办的关于“购物中心发展”的论坛还让大连地产界人士听得一头雾水；两年前地产界的大型聚会中不时出现的商界人士的面孔还让人们觉得有点陌生，那么，在今天的大连，随着老城区改造步伐的加快，这种状况已发生了根本性的转变。几乎在一夜之间，大到热闹繁华的天津街，小到人口密集的居住社区，以“购物中心”为代表的商业地产项目已悄然“席卷”大连楼市。一时间，“主力店”、“业种业态”、“人流动线”、“品牌通路”这些商业词汇挂在许多地产商的嘴边，而口袋里有些闲钱的人们也因着“高回报”的引诱而对投资店铺跃跃欲试。然而，就在房地产“倾情拥抱”商业之时，我们也注意到，房地产与商业，原本就是两个完全不同的产业，他们的联手决不应该是生硬的叠加，而需要适当的对接和有机的融合。但事实却是，“商业地产”的快速兴起使得其在人才储备、“中介业务”以及面对消费者的投资顾问等方面都尚未有足够的准备，在与“商业地产”相配套的产业链中出现了“盲点”。
　　■“商业开发”人才难觅
　　民用住宅经过近几年市场化的运作，“前期定位”和“项目策划”都已成为项目开发的“规定动作”。在商业领域，这一问题同样存在。据大连市商业连锁协会谢有恩会长讲，与传统商业只做买卖不同，现代商业同样涉及到商场的选址、经营定位及商业业态的组合，这都直接影响到商用建筑的规划和设计。尽管目前市场上不乏优秀的建筑设计机构和经验丰富的商业经营人才，但能同时涉足两个行业的人却罕见。区别于单纯的住宅开发和单纯的商业经营，谢会长将这类人定义为“商业开发”人才，由于“商业开发”人才的匮乏，地产商介入商业领域之后，往往在摸索中不停地“交学费”。
　　大连亨达房屋开发公司早在2000年就在千山路原国际小商品城一带开发了住商结合的项目商城花园，当时开发商初次涉足商业领域，没有太多经验，再加上当时市场状况尚好，商用部分毫无保留地全部卖掉了，但经营一段时间后却出现了某些投资者闭店等待升值后再出租的现象，商场的集中管理受阻，也在很大程度影响了整体经营。经历过这一波折，亨达地产副总经理于波至今仍感慨房地产与商业的“隔行如隔山”。现在，亨达地产正在开发天津街改造项目天和广场，由于有了前期涉足商业领域的经验和教训，此次他们最希望寻觅一个专业机构来为地产进军商业搭起桥梁，但结果是可选的机构少之又少。大连振富商城的董事长助理郭东三年前也曾是涉足商圈的地产商，他说那时做商场就找不到合适的咨询机构，只好从境外找来一个为商场做规划的专业公司，但其一开价就达50多万元。连锁企业协会谢有恩会长指出，由于缺乏必要的商业开发的指导，开发商省掉了前期几十万元费用，但结果很可能是在日后商业经营中出现更大的损失。
　　■广告表现亟须专业
　　如果说“商业开发”称得上是商业地产发展过程中一个全新的领域，那么涉足于此的广告策划公司则面临着一种跨行业的突破。火热的房地产市场涌现出一批极具创想和表现力的优秀的广告公司，但面对商业这种新领域，明显感觉到其在创意上的捉襟见肘。与住宅要表现的家的温馨舒适不同，商铺以“旺”为主题，在急促、夸张的画面中表现商铺的红火和投资的迫切，但目前的广告表现却显得画面单调，诉求单一。一位商业项目的负责人对记者说，每次广告公司送来稿件，他都觉得少点什么，可能就是冲击力不够吧。
　　大连世联房地产咨询公司总经理曹琦的一番话颇有启示，他说，目前一些大型知名广告公司的业务其实已十分单一，只是为某个特定的领域而做，如宝洁公司，中国电信等。这使得他们与特定行业的客户在不断接触中融合，长期以来已形成了一种理念上的认同，表现起来自然很是贴切。而地产广告也一样，一个有着十分小资生活情调的文案未必对商业有太多的了解和感觉。商业地产带来市场空缺的同时必然也带来新的机遇，记者了解到，香港中原的深圳公司已于2002年成立了专业的商业地产策划机构，潜心要从商业地产的代理中闯出一条新路。
　　■投资顾问呼之欲出
　　面对着商家在广告上的一腔热情，众多的投资者心里依然发蒙。因为从未有人真正从市场的角度帮投资者对收益率算个明白。据了解，购买商铺者除了用以自营之外，绝大多数人只为投资而来，前者熟悉经营状况，自会精打细算，而后者对商业问题知之甚少。对商家来说，在真实展现商业经营风险的同时，对投资回报率进行切实分析也许当是其要解决的首要问题。
　　有关专家同时指出，商铺投资与住宅投资方式不同，市场环境不同，因此对投资回报率的算法也不尽相同。因此，除了商家对购买者的指导，还需要投资理财顾问的帮助，但这种机构目前也比较少见。商铺投资，更多的人揣着钱在寻找指点迷津的机构。

大连晚报