邻里型购物中心纷纷在成都兴

仿佛是一夜之间的事情，从去年到今年，我们注意到一个个集吃、喝、玩、乐为一体的购物中心在成都逐渐成型的社区中出现，2001年大世界商业广场、罗马假日休闲广场、置信购物广场、交大small－mall开业、2002年玉林生活广场、东方时代、同辉购物广场、东方校园格调广场、欢乐天地等购物中心也已正式露面。

与传统的商业地产比较，现在出现的商业地产项目它们并没有到传统的商业黄金口岸打拥堂，一般都选择现已成型的新生活社区，或以发展的眼光看今后可能的大型生活社区。从表面情形看，它们所选的位置如果做住宅开发，其项目盈利多半是十拿九稳，因为这些位置都是住宅开发的熟地，但开发商却将之规划为了商业用地，究竟有什么原因？

记者在几份市场调查表中看到这样的数据，玉林生活广场选址玉林南路与二环路交汇处，周边一带拥有40余个楼盘，38万常住消费人流，而在玉林小区内没有一个综合的购物中心；同辉购物中心选址外双楠，以其为起点，半径1公里范围内，将在两年内形成50万人的居住规模，而目前在外双楠没有一个综合的购物中心；东方时代择址东门大桥小食品批发市场原址，周边常住消费群体25万，30万日人流量，在其周围现在没有一家综合的购物中心。东方校园格调广场周边常住消费群体5万人左右，该区域三环路以内4000余亩土地已经被三家大型房产公司征用，按照其区域规划，预计3～5年后，该地区人口会达到30万人。由于地处成熟社区，这些地区做住宅开发肯定风险不大，但相对住宅开发，如果一切顺利商业地产所产生的利润无疑更加诱人。

一位从事商业地产开发多年的资深人士为记者算了一笔账，他们公司在一环路边曾经有一块80亩的地块，按照他们的测算，如果拿来做住宅开发，要想达到投入产出最优质，就应该在这个地块上做数幢22层的住宅，但如果做商铺，只需做三层，顺利销售完毕后，就能达到投资的理想回报。从上述测算看来，虽然进行两种开发都各有风险，但如果把握好了市场空白，并且科学的对商场进行规划，很显然做商业地产更合算。这其中还有一个更简单的算法，例如，一环路边上，同样是一平方米，商铺的一层可以卖到10000元／平方米，而住宅大约2800元／平方米，同样面积一层商铺相当于4层住宅，而二层商铺一般可以卖到6000元／平方米，相当于3层住宅。从这些指标看来，商业地产自然有其不少合算之处。不过这位业界人士指出，对开发商而言做商铺风险在某种程度上高于住宅，因为对于住宅而言，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，而对商铺而言，一旦卖不出去，价格再降也是必死无疑。

回顾成都生活社区的商业铺面发展史，我们会发现，小区沿街商铺最早是一楼住户破墙开店形式，再后来演变为沿街的家带店，但去年我市有关部门正式出台文件，明文规定在生活社区里，因存在消防漏洞、噪音煤烟扰民严重，不允许一楼铺面搞餐饮，这其实就是使餐饮业在沿街商铺中无立椎之地。不过众所周知，在诸多沿街商铺中，惟搞餐饮最有市场，最赚钱，不准搞餐饮对家带店的冲击可想而知。前不久，我市有关部门出台了《公共空间管理规定》，按照规定临街小区要将整个小区9％的绿化放在沿街部分，这就意味着以后新建成的沿街小区，沿街部分我们首先看到的不是商铺，而是绿阴道。这其实促成了夹道建设商铺的情形渐成历史。这一系列规定的出台，其实是在提升整个生活社区居住品质的同时，也让沿街商铺在逐渐淡出。

社会的发展催生了更丰富的商业业态，集购物、餐饮、娱乐、休闲、办公为一体的新商业区业态在生活社区中出现了，这就是邻里购物中心。成都和骏科技实业有限公司有关负责人告诉记者，他们在对国外商业地产连续几年的跟踪中发现，在典型的社区型消费中，邻里型购物中心是国际流行的商业形态，在发达国家几乎每一个社区都有一个邻里购物中心，为周边居民日常生活、休闲提供最大便利。特别在新加坡，他们发现社区消费几乎由邻里型购物中心所垄断，而沿街商铺在生活小区内似乎不复存在。成都和骏科技实业有限公司有关负责人称，按照国外邻里型购物中心的运作模式，邻里型购物中心会引进不少品牌百货品种，但邻里型购物中心如果着眼于百货服装业，那么在规模和品牌度上很难跟市中心大型百货公司抗衡，针对成都目前的情况，邻里型购物中心是以生活服务为主，它是作为一个社区配套而存在，就像一个社区的大会所。正如以设计大型Shopping－mall而著名的建筑师Jerde所言，邻里购物中心不只是一栋建筑物体，而是一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所。玉林生活广场、东方时代、东方校园格调广场、欢乐天地等新商业地产项目，其建筑形式都是按照邻里型购物中心的商业业态进行打造的。

我们可以预见，邻里购物中心这种商业业态出现在社区之中，它打破沿街为市的传统社区商业模式，也解决了沿街商铺特别是经营餐饮娱乐的沿街商铺与住宅的矛盾、以及其停车和消防等问题。邻里型购物中心一般都有较好的硬件设施和购物环境，同时提供足够的停车空间。从整个居住社区居住环境品质的保证而言，这种商业新业态承担起生活社区重要的消费场所是迟早的事情。