在2012年实现销售额的大幅增长后，招商地产又开始了在商业地产方面的调整。
日前，招商地产旗下专营商业地产的招商商置发布新的产品线：一是海上世界系列大型城市综合体；二是花园城中心系列区域型购物中心；三是在核心城市试点旧工业区旧改，包括在深圳的南海意库、光明新区产业园，在广州的金山谷、清华科技园等。
另外，招商地产还将启动美伦系列，包括服务性公寓、美伦山庄、美伦酒店为核心的旅游和健康地产；同时还将增加以招商局广场为核心的持有型写字楼。
相比以往，招商地产此次公布的商业产品线更为细致，不仅将招商局广场单列出来，并且在今年还将有多个商业项目面市。
据了解，招商地产位于北京东三环的康莱德酒店、厦门招商美仑山庄已经呈现，深圳海上世界在今年“五一”以后会有商家陆续营业，希尔顿酒店将开业，招商局广场也会开始入住。
整合商业
其实，自2011年开始，招商地产便开始着手商业地产方面的整合。
是年3月，招商地产宣布成立深圳招商商置投资有限公司，意欲加大商业地产投入，形成“住宅开发+商业开发与持有”的综合服务开发模式。
为实现商业地产的快速扩张，同时考虑众多项目开发带来的资金压力，招商地产还尝试了各种各样的合作开发模式。如清华科技园，是与大学合作开发；深圳的光明新区产业园，则与当地政府合作。
而在人员配置方面，招商地产还空降了具有商业地产背景的张林任招商商置总经理。毕业于清华大学的张林，此前曾任百安居(中国)投资有限公司执行副总裁、深圳中航集团中航投资发展有限公司董事总经理等要职。
在接手招商商置后，张林曾公开表示，商业地产在招商地产所占的比例今后会进一步提高，希望5年内商业地产的规模可提高到30%的比例。
但是，从实际发展情况来看，自高调宣布进军商业地产以来，招商地产在商业地产方面的发展却并不如意，其打造的商业地产项目大多集中在深圳蛇口区，商业地产品牌资源的整合也较慢，至今并未走向全国。
而此次招商地产重新公布商业产品线，在相关分析师看来，还是宣传作用大于实际成效。“相比而言，招商地产目前的商业规模并不大，短期内对业绩的增长影响较小，千亿规模的实现更多还是需要住宅的贡献。”
该分析师还表示，招商此举在一定程度上能使旗下商业项目在质量上有所提高，如果像类似海上世界的综合体运营比较好，对周边住宅项目价值的提升也会起到积极作用。
分拆上市
虽然外界并不看好招商此次商业产品线的重新调整，但从长远来看，招商此举却能为商业地产今后的分拆上市打下基础。
上述分析师就提到，招商地产想在商业地产方面有所突破，还需要继续整合，待时机成熟，再将这些优质商业项目注入2012上半年收购的东力控股，从而实现商业物业在港打包上市的计划。
2012年5月，招商地产曾对外宣布，以1.99亿港元收购在港上市的东力控股70.18%已发行股本。当时外界均认为，招商地产此举意在建立境外融资平台，而这一平台将成为招商地产旗下商业地产的重要载体。
然而从收购至今，虽然招商地产并未公布东力控股将如何改制的进一步消息，但在当前内地对上市房企的融资硬约束政策下，招商地产要在内地资本市场融资几无可能。
一位从事商业地产的研究人士曾说道，就招商地产的商业项目而言，每个项目所占用的资金都很大，而商业地产的前期开发也会积压资金，如果想要更快发展，则需要寻求更大的资金空间去支持。因而分拆商业地产业务在H股上市，是做大商业地产规模的必然之举。
上述人士还认为，香港的商业地产发展较为成熟，香港资本市场对于有持续增值潜力的商业物业公司都较为追捧。同时，由于招商地产的商业地产背后有招商局集团的支持，于资本市场而言有巨大的想象空间。
另外，尽管招商地产在2012年销售额创历史新高，但相对其规模拿地也偏多，竣工面积将随大之幅增长，如今年计划销售偏低的话，其库存压力会继续上升，这对其资金能力也将是不小的考验。
而除了资金瓶颈，招商地产还面临商业地产运营的难题。
分析认为，其实对于招商而言，登陆香港资本市场除了融资需求外，还可以吸收香港较为成熟的商业地产运作经验，借此平台可提高自身在商业地产上的开发和管理水平。
