在不少房企调低今年销售目标的同期，世茂房地产的表现相当惹眼，其在前8月便完成了全年的销售目标，还将全年目标上调30%，更将未来的目标指向每年30%的复合增长。“三年后世茂可达到千亿规模。”作为这家企业的新代言人，世茂集团董事局副主席兼执行董事许世坛当众冷静发声。
世茂有什么筹码去支撑这样大幅度的逆势增长？在中国房地产业颇具不确定性的当下，世茂如何平衡风险管控与发展的关系？近日，许世坛进京与包括地产中国网在内的主流媒体面对面坦诚交流，他思维清晰、沉稳机智，给媒体留下深刻印象。
“变革”带来增长
问：世茂今年的业绩增幅很惊人，为什么增长这么快？
许世坛：上半年的策略比较成功。第一，我们清了库存，力度比较大，所以上半年业绩比较好；第二，我们改产品，现在很多都是刚改的产品，去年年底到今年年初我们在售项目有40多个，其中有30多个是改动过的。大家知道，我们以往主要做高端项目，现在我们面向刚需和刚改人群。我们今年全年的销售额会超过400亿元，比原定的300亿目标多出百分之三、四十。
问：若保持30%的复合增长速度，世茂大概三年左右就能达千亿规模，哪些基础因素可支撑这样的增长？
许世坛：我觉得发展速度快慢很大程度取决于团队和产品，今年我们的改革核心也是围绕这两个因素。
首先就是团队方面，如果人员、团队选对了，做出好的产品，在市场竞争激烈的情况下，是可以保证比较高的增长的。企业的核心竞争力是不一样的，我们也在研究、学习不同的企业，希望世茂能够做一个比较全能的选手，从拿地到团队到最终交给客户的产品都有一定的竞争力。
多策略管控风险
问：内地楼市不确定因素特别多，尤其是政策变化，怎么判断类似房产税扩征这样的重大政策的变化给公司业绩增长带来的风险？
许世坛：我们对政策的考虑还是比较多的，短期内限购还会持续，房产税也会扩大征收范围，这些我们有心理准备；但也看到国内宏观经济压力比较大，金融方面会偏宽松，大家可以看到降息、降存款储备金等一些动作。
抗风险很重要，首先是管理层的意识，不要太激进，也不能太保守，尤其不要太贪心；其次是人很重要，一定要引进好的人才；第三就是建设一个好的管理系统，千亿规模公司必须依赖科学化管理，好的系统也是一个很好的保障。
比如在负债率的控制方面，我们已从去年的82%降到上半年的68%，相信在今年年底会降到60%以下，长远来说在40%-50%的这种水平应是非常安全的。
而在产业分布上，除了住宅之外，我们有商业、旅游，在区域分布上我们进入30多个城市，开发60多个项目，这些都使公司的抗风险能力提高了很多。
问：世茂3-5年有一个上千亿的销售目标，要实现这个目标，公司得坚守什么？
许世坛：我觉得要依靠比较稳健的发展，还要把风险控制好。万科1000多亿，一直很稳健，有充足现金，周转率特别快。我们现在对各区域的开发节奏要求很严，买地后6-9个月要销售，还有更严格的就是12-15个月要做到整个项目正现金流。
房地产最大的风险来自周转率，拿地时很兴奋，结果卖的慢、现金流跟不上，还是因为他们产品、运作出了问题。
另外，我们现在也从管理上进行创新，比如搭建SAP管理系统，第一它可做很多的业务分解，就是三级变成两级，集团到区域，可做到无缝链接，慢慢可变一级，层级降低后才能提高效率。
SAP也是在一个比较安全、低风险的管理系统，可把工作分解到每个人，乃至把所有成本、材料预算都自动化。
勇于创新也勇于承担风险
问：现在业务布局有高端住宅、商业地产以及旅游地产，会不会有所侧重，比如说旅游地产会否加大投资额？
许世坛：没有说要去加大哪一块的发展，每块规模都非常大，旅游地产、商业地产股份公司，也都在我们每个月考评里，加上产业地产，有10个板块在竞争，哪一个做得好，它发展潜力就大。
我们要求每个区域公司、每个板块公司都要做到正现金流，现在做到正现金流，利润越高，可以给到的资源就越多。当然，我们集团会做一个统筹，另外还会做很多配合的支持工作，像集团的研发中心，也研发了很多创新的产品，11月在武汉可能会有一些创新产品出来。
问：现在各大房企都在做旅游地产，世茂房地产此方面的的优势是什么？
许世坛：旅游地产是最难做的一个板块，一般位置比较偏，很少在市中心。我觉得最重要的是旅游地产的规模不能太小，就是要做大盘；第二做大盘得要先有大的投入。
我们今年到现在为止旅游地产销售已经超过60亿，我想全年应该可以接近100亿。
问：世茂是一个敢于尝试、创新的企业，但未来会在哪些方面做减法吗？
许世坛：我们在产品方面做了很多尝试，去年年底我们拿出30多个项目去做改进措施，今年年初集团也成立了产品研发中心，新招了位研发总监，他问我世茂在研发上准备有多少的投入，我的回答是：“可能一些开发商会在研发上的投入就给你招聘10个人，我希望每年都让你做两三个创新的产品，而这个创新产品的价值是多少？在我们看来，每个项目都是几十个亿。我们勇于去尝试，也勇于面对一部分风险，我们愿意多做一些创新。
至于减法，可能我们在户型面积上会做一些调整，世茂很多豪宅系列产品，现在看来面积还是偏大了，比如我们很多房子是250平、甚至300平，我们现在可能就做一些170平、180平的，这样也可做豪宅，当然会更考验设计师的能力，怎么样把180平做得像250平，而且空间还很好用，厨房也大、客厅也大、房子也大，包括有些面积赠送也是可以的。
