随着中国社会老龄化趋势的日益加剧，养老地产正在成为众多资本趋之若鹜的“下一站金矿”，尤其使调控压力下寻求转型的房企看到了新的希望。
快速膨胀的养老市场容量和国内严重缺乏的优质养老设施让业界看到了潜力巨大的投资机会。然而，高涨的投资热情之下也不乏盲目上马和投机圈地之举。
如何用更为科学和现代的理念模式运作养老地产，让中国老人享受到更加丰富、人性化的“乐居生活”？卡罗琳养老投资（北京）有限公司（以下简称“卡罗琳公司”）董事长樊炎冰认为，作为一种终极地产模式，养老地产必须跳出传统的地产概念，以硬件为势、管理为魂、服务为本、金融为器、资本盈利、长线操作的理念去运作，尤其是软性的运营、管理、服务，是直接决定养老地产成功与否的核心所在。
记者：能否介绍一下卡罗琳公司？
樊炎冰：卡罗琳公司是由泛华集团投资控股的专业养老健康有限公司，公司成立以来一直以为中国老龄群体提供最人性化、最科学化的养老服务为企业宗旨，以领导中国养老产业走向世界为己任谋发展。在养老产业的发展进程中，信赖（confidence）、安心（caress）、舒适（comfort）、交流（communication）、创造（creation）是我们的理念，我们的企业标识也是基于此理念而形成的，称之为5C理念。我们希望为中国老年人打造一个幸福的晚年，为中国养老产业建立一个包括“养老康复+休闲居住+兴趣教育+观光旅游+物流配送”全过程科学化的产业链体系，推动中国养老产业的发展。
记者：你们进入养老投资领域的契机和愿景是什么？在这一领域最大的优势又是什么？
樊炎冰：显而易见，中国老龄化趋势使我们看到了一个潜力巨大的市场机会，而中国目前严重缺乏优质的、现代化的养老设施，目前国内现有的养老设施和管理水平至少要比国外发达国家落后15～20年。卡罗琳公司进入养老地产投资运营管理领域，就是希望引领中国的养老地产走一条人性化、科学化、规范化的健康之路，给中国的老年人带来更加幸福的晚年生活。我们的愿景也是要成为领跑中国养老地产领域、打通全产业链、全流程服务的旗舰发展商。
我们的核心优势在于养老资源。过去5年里，我们组织了大量的人力和物力，对世界养老地产全产业链的资源进行了筛选和甄别，如在老年医学研究方面，除了联络中国的著名医院外，我们还选择了与瑞典的卡罗琳斯卡医学院（诺贝尔医学奖的评奖机构）联络，引进世界最先进的老年人康复理念及老年病的医疗技术，让中国的老年人也享受到现代医学带来的生命和希望之光。
在养老院的运营管理方面, 我们和世界上著名的养老院管理机构建立了合作关系，吸取了欧洲地区及美国、日本等养老先进国家的管理模式，结合中国国情，编制了一套养老院运营管理规范和介护师的培训教材，为的是让中国的老年人享受到有尊严、有爱心的专业养老服务。
另外，卡罗琳公司还整合了世界上最有价值的老年用品和保健品资源、老年金融服务机构、老年康复旅游机构等资源，为中国老年人的幸福晚年不懈努力。
记者：卡罗琳公司目前正在打造的产品包括养老庄园和养老公寓，这两种产品在客户群体和产品类型上有什么具体的差别呢？
樊炎冰：卡罗琳养老山庄是涵盖整个养老产业链的庄园式养老场所, 占地约2000亩,建筑面积30万平方米左右，我们将在全球220个国家中遴选出最适合养老居住的80处地点建设这种养老山庄，使中国的老年人在全球范围内享受到休闲、康复、旅游、养老四位一体的晚年生活。山庄首先会选在风景秀丽、气候宜人、环境优美的宜居地段，并在城市周边不超过1小时车程的位置，面向的客户群体主要是60～75岁的健康型老人。
卡罗琳养老公寓则是位于城市中心，主要考虑在北上广深4个一线城市和天津、重庆、南京、沈阳等8个二线城市，占地50～100亩不等，建筑面积约6万～8万平方米，这些区域除了温度、环境、治安和生活气息外，最重要的还要社会保障齐全，尤其是靠近医疗保障场所，从而给医疗依赖度高的老人提供更为便捷的医疗服务。两种产品的整体建设和布局我们预计将在10年内完成。
记者：你提到了卡罗琳公司是全产业链的养老投资运作，这是否意味着公司会在整条产业链各个环节上亲力亲为？
樊炎冰：其实并不是这样，我们会在很多环节上采取加盟合作的方式，比如在开发阶段，我们既有自主建设的养老庄园和养老公寓，也会有品牌输出的合作方式，像养老山庄的开发建设，在中国的10个点以及瑞士、澳大利亚、瑞典、加拿大、美国等15个国家的重点山庄将由公司自主投资开发，其余的55个山庄采取品牌输出加盟合作的方式来完成；养老公寓也是自主开发20个左右，其余都采取合作开发的形式。
而在老人的金融理财方面，我们也在和很多国内外的保险公司、银行等金融机构洽谈，它们也很有兴趣以各种形式加入进来，资金的进入机制和退出机制都很完善。总之，我们会作为整个养老业务资源整合的统筹者，灵活运用合作方式，但绝不会轻易地把某个环节外包出去，毕竟还是要对我们自身的品牌负责。
记者：卡罗琳公司养老地产的盈利模式在哪里？你预计会达到怎样的回报水平？
樊炎冰：其实很多投资者都知道养老地产有前景，但如何盈利却只是停留在概念上，没有进行深入的研究，造成了投资观望的状态。目前，养老地产有3种盈利模式，一种是简单的产权销售，一种是卖使用权而保留产权，另一种就是与金融相结合，采取资本证券化的形式。卡罗琳公司希望做的是金融养老地产，把这个产品做成金融产品，前期有基金、保险的进入，后期采取金融市场退出，我们则作为一个优秀的管理公司，让物业和产品不断增值，而绝不是短期的投机盈利行为。
现在国际上成熟的养老物业盈利回报率大致在8%～12%，但是中国市场刚刚起步，有更加广阔的市场和更可观的回报，我预计回报率将达到20%～25%。
记者：专家认为，国内很多养老机构只在硬件上满足了老年人的物质需求，却忽视了他们强烈的精神需求，卡罗琳公司在全球性的养老计划体系中如何能够满足这种层面的需求，让老年人达到更深层次的“老有所乐，老有所用”状态呢？
樊炎冰：这的确是目前我国养老事业中存在的一个核心问题，那就是我们的软件管理跟不上,没有把老年人生活护理和精神护理高度结合起来，现代的老年人需要的不仅仅是物质生活上的满足，更需要的是精神生活上的满足，没有这种双重的满足，就没有真正回“家”的感觉。
针对这种困境，卡罗琳公司做了大量的分析研究，重点强调对于老年人的理解和尊重，从生活护理提升到精神乃至灵魂护理，为老年人组织丰富的娱乐、休闲和学习活动，除了众多兴趣小组外，还让学者型的老年人外出演讲，发掘每位老人的特长和专长，让他们充分体现自身的“余热价值”。我认为，这才是最科学、最人性的养老服务。
尤其是，目前在中国还没有真正意义上的“养老介护师”的情况下, 国际上提倡养老介护师和我国养老护理员及医疗护士完全是不同的概念，一个合格的介护师要通过12门专业课程的学习和考试，毕业后，可以对老年人的日常生活、精神生活及疾病康复实行介入护理。在卡罗琳公司的养老系统中，我们也将进行这方面最先进的培训，为老年人的乐居生活培养更多优秀的介护师。
记者：在您看来，在国内发展养老事业还会有哪些阻碍因素？
樊炎冰：国内养老产业的发展在很多方面都存在着障碍，包括养老用地、金融支持、产业标准、专业人才等，这几乎是每一个新型产业都会面临的问题，同时，养老地产也面临着对于产权过分热衷、消费意识过于保守以及投机观念严重的干扰。不过，养老事业面临最核心的问题还不是这些，而是观念问题，文化传统、社会观念对于养老地产的阻碍和束缚是巨大的，这种强大的市场抗性非亲历者所不能深切感受。
因此，陈旧的观念及社会舆论导向一定要改变。养儿防老，这样的观念根深蒂固在中国流传了几千年，要在一夜之间改变是不可能的事，只有在大幅度提高全民生产力的基础上，完善各种社会保障措施，加大舆论宣传，使传统迂腐的“孝”字，转变为现代的科学的“孝”字，“天下百善孝为先”，我们期待新的养老行孝的科学理念能够被社会主流所接受。
