商用物业成交惨淡的当下，一笔超级大单浮出水面———交通银行以近36亿元购买了深圳世纪汇广场5 .5万平方米的办公物业及商业裙楼，一举刷新深圳物业单宗交易最高总价记录，同时也因该项目地处深南大道边、上海宾馆东侧、华强北西区的核心地段，以及为华强北旧改的标杆项目而备受关注。
01 单价约5万元，总价刷新深圳写字楼单宗最高纪录
去年底，就有知情中介向南都记者透露，交通银行有意购买由中航集团与和黄地产合作开发的甲级写字楼世纪汇广场。当时该大厦正在招租，此中介带客上门选租赁单位时得知此事。不过，她认为如此大宗买卖，最终成交并非易事，仅谈判周期就可能要花去大半年。而就在这个春节后，该楼成交消息不胫而走。南都记者多渠道查证，该笔交易或在去年12月就已达成，交通银行总共购买了世纪汇广场约5万平方米的写字楼面积以及5000平方米的商业裙楼，共花费36亿元，拟作企业总部。
商用物业资深人士分析，交行拿下的商业裙楼是世纪汇裙楼中的极佳位置，因为需要形象门户为分行所用，成交价应在5万元/平方米上下。这个价格与世纪汇的另一栋商务公寓（都会轩）价格相当，对比深圳中心区其他写字楼（如福田C BD多在6万元/平方米），也并不算贵。
对此笔买卖的具体信息，截至发稿，和黄地产、交通银行以及代理方戴德梁行都未给出正面回应。曾任世邦魏理仕写字楼部副董事的郭志明，对交通银行寻找总部办公大楼的事情早已知悉。他透露，那是从2009年开始，因其注册地在华强北一带，所以优先考虑华强北的办公物业，无奈新出物业少之又少。仅2009年新出了华强广场，再无大宗新楼崛起。另一位业内人士告诉记者，交通银行曾欲购买距离世纪汇广场千米之内的大中华IFC，但终因与大中华IF C的销售节奏不匹配而不了了之。
旧改后的中航城（含世纪汇、都会轩等）已封顶，挂着世纪汇的宣传画。南都记者 陈以怀 摄
02 双方一拍即合，巨额交易3个月就谈成
业内皆评此笔买卖为“两情相悦”之事。该交易的谈判时间大约只花了三个月，之所以如此迅速达成，除了买方苦于寻找之外，也与世纪汇广场本身有关。据悉，世纪汇广场总建筑面积7.9万平方米，属于华强北难得的高端甲级写字楼，去年年初开始招租，租金大约在180-200元/平方米，但直到去年底，招租情况并不理想。业界分析主要因为整体国际经济环境低落，原本以外贸、电子为主的华强北片区受到了重创，连带影响到世纪汇广场写字楼招租。同时，还因为华强北原本只是核心商业圈，而非成熟的商务区，租用写字楼的客户群基础较弱，周边写字楼的租金超过150元/平方米/月的很少，普遍在100元/平方米/月左右。而且东面有罗湖蔡屋围商务区，西边有福田中心区和车公庙，东西两边皆有大量新楼在招租，世纪汇夹在中间颇为尴尬。其次，交通也有一大硬伤，华富路口在上下班堵车严重，也使该楼相对的竞争力有所打折。
种种原因之下，买卖双方都是难觅知音，于是一拍即合。而36亿元的成交总额，一举刷新了深圳物业单宗成交史上的最高总价记录。回顾深圳写字楼大宗买卖，浮出水面的交易中，之前最大额的是2009年中信证券以13亿元购买了卓越时代广场二期约3万平方米做总部大楼，此外如罗湖京广中心12亿元卖出6万平方米，之后变身“瑞思国际”。
03 受经济和改造影响，华强北好位置物业才报3万元/平方米
即便总额巨大，南都记者随机采访的业界专家多评论此交易无论看单价还是看长远空间，都不算贵。“目前华强北的写字楼正处于低位，尤其近段时间，很多客户在垂涎华强北的办公物业，欲购入低价单位。”中原地产写字楼东区区域总监范进佳介绍，华强北由于受经济环境影响以及华强北封路三年的改造，写字楼和商铺租金下挫十分明显，以往投资投机的业主现在有部分意在抛售物业。“例如华强广场，2009年招租的租金在180元/平方米，现在租金降到90元/平方米。去年位于电梯口的好位置物业还能卖到4万元/平方米，现在报价是3万元/平方米。这个价位与其2008年开盘时的售价2.8万/平方米差距已不大了。并且，该楼盘的面积在120-140平方米，面积适中，比较好用。”他表示，近期很多实力投资客以及华强广场的租客多有在打听这里的单位。纵观华强北这两三年以来，前年、去年受到全球经济以及打击山寨机的影响，从今年2月27日又已开始实行“三年封路改造工程”，车辆禁行。这些对于华强北整体的商用物业市场的打击是巨大的。很难说，世纪汇广场从原先整体招租到愿意拿出大部分出售，受此影响有多大。
不过，改造之后，所有的地下商场将联通，地上也有连廊环绕，片区的交通系统会得到完善，必将大大提升华强北的整体档次。同时，华强北的商务网络必定在今后几年得以加强。环绕在华强北的不仅仅是中航城。在中航城的北面，皇岗路与笋岗路交会处有赛格日立改造项目，由深业集团开发的科之谷项目，总建面近80万平方米；东面深南大道与上步路交会处有佳兆业环球金融中心，总建面达14万平方米。这两大项目皆有甲级写字楼部分，就此，深职院房产研究所所长邓志旺指出：“这些项目都将与中航城、华强广场等原有的写字楼形成一个新的华强北商务网络，弥补华强北商务功能的弱势，达到一个质的飞跃。”因此，有理由期待三五年后华强北再现得意风光。
前世今生
曾是天虹第一家店，今是超高层综合体
这笔交易将令中航城再次受到关注。中航城有两栋高楼，一是世纪汇广场，二是和黄都会轩，前者为写字楼，后者为超高层商务公寓，另配套有世纪汇商场。作为上海宾馆东侧、华强北西区的地段，这里曾是深圳市的最核心位置，而该项目在改造重建前是天虹商场的第一家店，是市民曾经的购物首选地，该项目拆迁之时，不少深圳市民前往留念。
自2008年中航城旧改项目正式启动后，该家天虹移至北面的鼎城国际，原址打造出世纪汇，由中航集团出地块，与香港上市公司和记黄埔地产公司合作开发；北区的中航苑的拆迁也开始进行，由中航集团一家开发。中航城的初衷欲在此打造“第二个万象城”，但由于当时中航苑的拆迁耽误了开发时机，因此，目前关于北区成型的项目定位，外界尚不明晰。
据记者向开发商方面有关人士了解，世纪汇建设差不多完工。和黄都会轩，作为商务公寓，于2011年入市销售，去年已入伙，现在还剩少量高层复式在售，均价达5万元/平方米。同时，世纪汇的世纪汇广场以及商业裙楼皆在招租招商。
