万科昨日发布2012年年度报告，显示全年实现营业收入1031.2亿元，净利润125.5亿元，同比分别增长43.7%和30.4%，但结算毛利率同比降3个百分点。整体税金支出达到211亿元，超出年度净利润接近一倍。
“万科没有改善毛利率的想法，但有提高股东回报率的要求”，万科总裁郁亮昨日接受南都记者采访表示，城镇化机会下，万科仍坚持主流产品定位，而装修房的推进带动了净资产收益率创下20年新高。
谈及未来，郁亮称“推行住宅产业化战略和国际化业务”成重点。国际化战略方面，万科将通过与当地知名开发商合作以减少风险。
装修房收益率高于毛坯房
万科发布的2012年年度报告显示，万科全年实现营业收入1031.2亿元，净利润125.5亿元，同比分别增长43.7%和30.4%。
值得重视的是，万科2012年结算毛利率25.8%，较2011年下降3个百分点。不过净资产收益率（ROE）达到19.66%，较2011年提高1.5个百分点，实现了自1993年20年来的新高。
“毛利率的下降是合理的，行业的利润率向制造业的水平靠拢，才能健康良性发展。”万科总裁郁亮如是回应南都记者。
去年净资产收益率实现新高，在万科董秘谭华杰看来，这是公司经营效率提升效用的体现，“这也和公司近年来积极推进装修房有关，尽管装修业务的利润率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。”他预计，未来几年万科净资产收益率仍可能维持在高位。
销售数据上，万科仍牢牢占据行业领军的位置。去年全年共实现销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，同比分别增长20.5%和16.2%，再度刷新行业纪录。但相对的，万科去年全国商品住宅销售面积增幅仅为2%，自2010年以来，连续第三年回落。
对于去年各地成交走势出现的分化，谭华杰认为中西部地级以下城市的状况不容乐观，主要城市成交的回升也很大程度建立在前两年市场持续萎缩的基础上。
“无论政策环境或者市场景气如何变化，自住需求总是最稳定的。”谭华杰告诉南都记者，万科始终坚持主流产品定位，去年售出的房屋中，90%为144平方米以下的中小套型。
行业集中度逐渐提升
对于今后的房地产行业，万科认为，挑战多机会更多。
由于调控成为行业常态，郁亮认为，这种挑战下行业的利润在回归合理水平，集中度逐渐提升。主流开发商以前在“蛮荒时代”都是各自开发相安无事，现在已经相互绕不开，进入“面对面”的竞争，“这对专业能力的要求更高，住宅产业化、绿色建筑将迎来发展机会。”老龄化压力下，万科也将尝试推广“长者服务中心”。
正因如此，万科的国际化之举备受瞩目。郁亮表示，在万科即将迈入第四个十年之际，将目光投到海外，主要目的是通过国际化提升万科管理水平，“房地产已经告别了蛮荒时代，接下来发展要靠技术和管理。进军海外，是因为没有一个方法比跟优秀全球合作伙伴合作能更好地学习”。
万科的国际化稳定起步。2012年7月，成功收购香港上市公司南联地产控股有限公司75%的股权，后更名为万科置业（海外）有限公司。9月成立海外业务推进小组，派出7个专门小组赴海外考察机会，具体城市名单“是大家都最想去的、华人最多的地方”。今年1月联合香港新世界高调竞得香港荃湾西站项目。2月19日联手美国铁狮门共同开发旧金山富升街201地块，项目的具体业态是当地居民社区。
对话万科总裁郁亮
房地产开发要全面考核市场
南都：去年以来房地产企业利润率普遍下降，万科作为行业老大也下降3%。对于这一点房企应该怎样应对？
郁亮：毛利水平回归到合理位置上是行业大势所趋。去年下降了，因为结算主要是前一年卖的房子，当然有价格调整因素在里面。未来地价占比越来越高，各个城市拆迁成本越来越高，土地整备成本越来越高，这些都会影响毛利率。
跟这个问题相关的另一个问题是，在这个前提下如何解决股东回报的问题？这几年行业的毛利水平逐渐下降，我相信未来一定会回到像制造业一样。万科这几年的ROE在提高，而且是没有在市场上融资的基础上做到的。在毛利水平受到控制的情况下，未来可以提高周转，提升管理水平、精细化程度。
南都：怎么看待城镇化给房地产开发带来的机会？
郁亮：中国的城市化进程仍将继续，城市的转型刚刚开始，人口老龄化迅速到来，这给房地产行业带来更多挑战和机会。
万科目前在国内进入了60个城市，但全国有600多个城市，万科只进了10%，还有很大的开发空间。3年前大家看到调控，于是都一窝蜂逃离北上广，但风水轮流转。现在一二线房价涨势很受关注，这很可能是“一线得病，全国吃药”。房地产开发不可能说是一线好转就回归一线，需要全面考核市场。
目前，万科在全国各大区域公司的销售分布正在均衡化。拿地一方面取决于公司业务发展的实际需要，另一方面也取决于是否有合适的机会。公司不会简单地用“一二三四线”来划分城市，设定投资重点。
