受住宅市场宏观调控的影响，投资者已经或正在转向写字楼产品投资，从而带动了写字楼产品的开发和销售热潮。从纽约到东京，从繁华无比的商业大道到高楼耸立的CBD，这大概是商界眼中的投资磁场所在。当前国内一线城市5A级写字楼已经发展到接踵比肩、高楼林立。到底有哪些开发商在“掘金”写字楼、又是哪些企业在寻找高品质的办公场所？
国际跨国企业总部在一线城市到处都是，包括大型国有及其他所有制类型的大型企业，而这种现象在二、三线城市就会大打折扣，跨国企业不可能将企业总部搬过来，办公需求面积甚至难以超过500平方米，大型国有企业往往自有办公楼。目前，二、三线城市的写字楼市场还不是一个高收益的物业类型，而且大多数受众集中在相对较窄的企业需求当中。
写字楼不同于住宅，住宅购房人关注的是“户型和价格”，而办公楼是针对于企业用户，企业类型需要按照“所属行业、企业规模、发展预期、资金实力”等方面进行细分。专业人士都知道，写字楼单元面积大小划分可以反映一个大楼的形象和品质，同时也反映出未来用户的企业规模和资金实力。在国内目前市场上存在着为特定企业需求而定制的模式，基本上是以能够吸引某类型企业为目标，为此提供相应的办公环境和相应档次产品。写字楼定制需要关注以下方面：
一、 不同行业的需求表现
金融行业对安全（安保、管理）、数据处理（弱电系统）、标准层面积等方面具有特殊需求，另外还有比如对：“架空地板厚度”、“企业机房楼板加固、制冷”等方面的要求；IT类企业需求的产品，在前期资料的收集方面就更加重要，它所涉及的方面比较多，包括：硬件设备机房、空调系统、楼板承重、供暖制冷时间（加班较为普遍）等方面等；而广告文化创意类企业，则需要的是内部办公空间的自由分隔、办公区复式楼梯（楼板开洞或预留洞口），空间留白等等。
对于此类用户，开发商需要进行先期寻找，并以该类企业用户的需求实现定制，这样企业用户在早期规划阶段就可以介入产品设计。该模式在国外和国内一线城市案例中显得非常有效，但往往机会是在一拍即合的情况下出现。例如：三益中国商业投资顾问机构于2011年为北京某开发区总部经济项目提供的产品定位的时候，就充分考虑了企业需求和定制化模式，在开发商和未来的用户之间提供了最佳的平衡；与此产品不同类型的案例是我们正在服务的泉州某项目，其中包含11栋写字楼总计约18万平方米，为此我们按照市场需求细分为：5A级写字楼（含企业总部）、标准型写字楼、Soho产品，在此基础上再进一步细分各自产品的功能差异化定位，以充分满足市场需求。
二、 因企业规模大小不同而产生的需求
1）规模超大型企业（整栋购买）。这种需求往往对开发企业投资最为安全，委托定制的企业会在建筑设计前期，就预付定金及制订投资预算，以帮助开发企业提前实现营销并且过程中也可以获得委托企业资金的补充。虽然这种定制对于开发企业赚取的利润远低于小单元销售模式，但对于大型项目，无疑可以降低自有投资规模比例和消化风险，同时又赚取稳定收益；
2）规模大中型企业（多层或整层购买）。这类企业是大多数甲级写字楼（国际5A级）最希望得到的客户群体，大企业在“支付能力、企业形象、品牌含金量”等方面都具有极强的竞争力，同时对后期物业管理方面也会非常省事；
3）中小型企业（按单元购买或租赁）。中小型企业的需求是写字楼市场比较难于维护的类型，对写字楼产品的定位有一定挑战。首先，中小型企业的面积需求较小而且企业种类繁多，多数为服务型企业，这类企业用户通常会考虑面积大小和单元总价。以及这类企业的来源不固定，往往介于投资和自用两种类型，而且在后期管理维护方面的难度也会增加。
开发商通常需要在一个相对确定的目标客户前提下才能规划产品，并且在目标企业已有相对详细的需求时进行设计。最害怕的是当工程进行到后期阶段（结构封顶、公共部分装修方案已经确定），再遇到企业客户需求而发生的二次改动，无疑会增加施工难度和使得开发成本上升。
三、 企业发展预期
企业都会经历“从小到大、需求不断变化”的阶段。国际500强大企业或国内增长性较好的企业，办公空间需求可能会在1年或短短几年内发生动态变化，所以成熟市场的甲级写字楼会在租赁的过程中为该类企业预留隔壁单元或邻近楼层面积以满足其未来不断扩租的需求。当然，这种预留会产生空置率，对于业主方不能获得一次性的租金回报。但如果没有空置面积的预留，入住企业未来的办公面积扩张需求就得不到满足，也会带来企业不得不另行选择办公环境，最终还是会影响业主的入住率和客户资源。
这类企业用户的发展预期对于新开发的写字楼项目尤其重要，等到项目入住率达到较高水平的时候，企业的中短期需求也得到了充分释放，业主随着租金在后期逐渐增长获得收益补偿。
四、 资金实力
写字楼定制不一定把目光完全锁定在整栋或半栋购买型客户，这类客户毕竟是少数，而且整栋购买用户也可能会需要更多小体量的建筑体（例如：企业总部模式，独栋类产品，小型面积需求区间介于800m2~2,000 m2之间）。如果把目标客户群定位为资金实力较强的大中型企业（多层、整层或半层），产品的定制式需要研究企业的需求标准或直接参考国际标准，这种投资模式对于写字楼品质的维护和长期回报是最佳的（租金和资产增值非常可观），但同时也需要开发企业具有足够的资金实力。而对于中小企业需求产品的定制，就需要在设计时构思出更多的“灰空间、高性价比”产品，以打动中小企业或投资客群的青睐，但同时也需要更加考虑经济适用，有效降低公摊面积。
综上所述，写字楼是专业化属性非常强的物业产品，一个好的写字楼可以为企业提供在“企业形象、办公空间、硬件设施、使用效率、维护成本”等方面提供良好的展现，同时也代表着一个城市的经济发展水平和城市化形象。写字楼“定制化”开发，为开发商提供了选择空间，但同时也在考验开发商的经验成熟度和对机会的把握能力。
