在一望无垠的汉南区农田上，不协调的伫立着几排灰白色的厂房，玻璃破碎，杂草丛生，荒废之迹显而易见。
如此破败的景象，很难与声望如日中天的武汉卓尔集团相联系。2013年3月5日，年仅40岁的卓尔董事长阎志以13亿美元的身家登上福布斯全球富豪榜第1107位，大陆第79位。他所投资开发的汉口北国际商品交易中心（简称“汉口北市场”），已经成为中国中部最大的商品批发中心，而武汉卓尔足球也在去年成功冲超，已经拥有两家香港上市公司卓尔发展（2098.HK）和中基港口（8233.HK）的阎志，还在争夺A股上市汉商集团（600774.SH）。
媒体广告业出身的阎志短短数年便成功打造了庞大的卓尔帝国，也演绎了一个美妙无比的“武汉神话”。然而这个光芒万丈的神话背后，却仍有诸多值得推敲和商榷的秘密——阎志迅速崛起的深层机理、那块几乎被人遗忘的汉南区地块、令人眼花缭乱的资本和土地攻势、在政策红线边缘游走的团团迷雾……
因此，本报特地深入武汉本地探访，试图为业界还原一个真实的卓尔与阎志，展现一系列不为人知又令人惊异的故事，起底这个武汉土壤上最具特色的“野蛮生长”历程。
悬疑汉南港
2012年12月底，武汉《电视问政》栏目播放了一期揭露工业园乱象的报道。其中提到，位于武汉汉南区邓南镇、规划占地3000亩的卓尔生态工业城，在一期建成三年后仅有一家企业入驻，更有甚者，节目还曝光了工业园挂起虚假的牌子糊弄来参观的企业。
报道一出引起强烈反响，毕竟，这种萧条的尴尬局面与阎志曾经的许诺大相径庭。
2010年初，由卓尔集团打造的卓尔生态工业城盛装开园。当时的阎志信心满满地向武汉市及汉南区领导保证，园区将以农产品深加工、食品工业、仓储物流等环保绿色工业产业为核心，建设200余栋标准厂房，建成运营后年产值达100亿元，并将解决8万人就业。
然而根据当时的官方数据显示，整个汉南区的总人口仅仅11万，固定人口只在7万左右。
不过这并不影响阎志对于项目意义的拔高，“卓尔生态工业城是对汉南区实践城乡一体化，武汉两型社会建设的一次重要实践，必将成为中部地区最为重要的、规模最大的农产品食品加工园区，将进一步推动武汉工业和农村发展，为两型社会要求下的众多武汉工业园区建设提供一个标杆。”
随后，残酷的现实让阎志大跌眼镜，尽管开园时有60多家企业前来捧场，但最后只有3家企业签约园区，最后仅有一家食品包装企业实际入驻。
当记者来到现场时，连仅有的这一家企业也无处觅寻，20栋空空如也的厂房静静地搁置着，周围杂草茂密，人迹罕至。
“这块土地或许是阎志最不愿意提及的痛处，个中细节并不为外人所知晓。”接近阎志的知情人士对记者说。
该人士透露，阎志早在操盘卓尔的成名作“第一企业社区”总部园区时就拿下了这块土地，名义是为了承接旗下的食品产业，并承诺与周边农产品基地联动形成绿色工业产业链集群。“由于汉南区一直是武汉经济最落后的地区，阎志这种天花乱坠的蓝图赢得了当地政府的极大欢心，以至于这块地根本就没有支付土地款，基本就是空手套白狼。”
然而上述人士告诉记者，阎志拿到这块土地后并未着手开发，而是直接抵押给了银行，套现后为资金链吃紧的“第一企业社区”解了燃眉之急。随后，阎志的事业青云直上，这块土地却始终未见大的起色，几乎一直闲置。
“汉南区领导因此对阎志很有意见，提起这个名字就直摇头，觉得被他忽悠了。”汉南区本地人士表示。
对于这个历史遗留问题，外人知之甚少，但对于已经声名鹊起的阎志来说却是心腹大患。几年后，在汉口北市场上赚得盆满钵满的阎志又回到汉南区重整旗鼓，想把这片土地包装成为“卓尔生态工业城”，然而当地农田经济作物过多，加上地处偏远、招商不力，“食品牌”遭遇折戟，园区再度面临荒置。
留守在该园区的负责人告诉记者，卓尔目前已经调整了整体规划，成立了湖北汉南港实业公司，宣布斥资200亿元开发汉南港临港产业园区。在港口物流方面屡屡掷出大手笔的阎志又一次发出豪言，宣布该园区将借助临近长江和“中国车都”的优势，打造长江中上游最大的商品车集并、中转、分拨中心以及中国中西部最大的集建材、石材、沥青、钢材、食品等货物交易、集散中心。
一次次向汉南区政府许下美妙愿景的阎志，这一次能否借助汉南港的崛起洗刷曾经的污名？
“目前，武汉像汉南港这种规模以上的还有17个港口，比如阳逻港，卓尔如何能够让汉南港打造自己的独特优势还有很大的疑问，毕竟，港口的巨大投资不是房地产可以比的。”上述人士表示，阎志要走的路还很长。
搏命汉口北
阎志能够在汉南港杀出“回马枪”，关键在于汉口北市场的传奇性成功。实际上，对于这个媒体出身且无显赫背景的罗田人而言，汉口北就是一个命运的赌注与转折，胜者为王，败者为寇。
1972年出生的阎志早期辗转过多家媒体，但其记者生涯并不成功，直到投身广告行业，他的职业履历才开始有所起色。阎志当时开创了全国第一家VCD专号，并主导了爱多VCD的广告大战，借此在当地赢得了一定名声，卓尔传播公司也成为了当时湖北最大的民营广告企业。
随后，阎志业务触角开始延展，先后涉及纺织、食品、生物、教育，并以这些产业名义取得了一些廉价土地，其中就包括如今的汉南港地块和位于天门的卓尔棉花交易中心地块。但当时的阎志还没有成型的房地产思维，这些工业用地也基本处于闲置状态。
直到2005年，由于一些朋友拜托他寻找可以作为总部的办公楼宇，阎志意识到这是一个难得的机会，于是在武汉黄陂区的一块工业用地上开发起了“第一企业社区”。
“这个项目几乎吞噬了阎志所有的资金，当时很多人都认定，如果阎志继续做下去的话必死无疑。”上述知情人士对记者说，“当时资金链紧绷的阎志面临着众多债主堵门讨债的境地，非常狼狈，甚至不得不把手中土地都抵押给银行，如果第一企业社区失败的话，很可能这个人都会从武汉消失。”
命悬一线的阎志只是希望第一企业社区的销售能够填平他的债务窟窿，出人意料的是，这个类似于北京“总部基地”的项目居然一炮打响，卖得十分红火，不仅让阎志有了喘息之机和资本积累，也坚定了他大举进军房地产的信心。
2007年，卓尔集团在第一企业社区附近一片规模更大的工业用地上开始兴建汉口北市场，项目占地面积148.83万平方米，总建筑面积预计将达到380万平方米。其时，武汉最富盛名的小商品批发商街、有着“天下第一街”美誉的汉正街由于近年来环境恶化、火灾频仍，已经出现商户陆续外迁的衰败迹象，汉口北市场恰好成为理想的迁入地之一。
“汉正街和汉口北不是你死我活的关系。”阎志曾对媒体表示，“我在做汉口北的过程中，汉正街的问题出现了，而此时的汉口北正好具备这样一个承接能力，于是这种转移构想顺理成章出现了。”
上述知情人士对记者表示，汉口北市场的打造是阎志一场最大的赌博，一旦失败，阎志早期的积累将荡然无存。
然而，命运之神再次眷顾了阎志和卓尔，自诩为“中国第四代专业批发市场”的汉口北市场的商铺空前热销，以至于成为湖北省以及武汉市官方指定承接汉正街整体搬迁的主要场所。截至目前，汉口北市场已经承接了汉正街60%的商户，总入驻商户超过20000家。
2012年9月，武汉市政府提出“服务业升级计划”，打造现代物流业集群和现代商贸业集群是其重要组成部分之一，这再次与阎志的汉口北市场打造以及长江物流布局完美契合。
“没有人能够怀疑，现在的阎志与武汉乃至湖北省政府都处于最火热的蜜月期间。”上述武汉地产界人士说，“武汉有句老话，叫做‘乱打三年成拳师’，阎志在经过了漫无目的的‘乱打’阶段后，现在俨然已经成为武汉乃至整个中国产业地产界最炙手可热的‘拳师’。”
尽管汉口北市场打出了“超越义乌”的旗帜，但一些专业人士却有着自己的忧虑。
“义乌的成功并不在于硬件如何出色，而是它的商品很多都是本地生产，可是汉口北市场的很多小商品、服装、皮革、熟料等都是来自于其他城市，其实还是没有摆脱汉正街‘二道贩子’的角色，缺乏自身的产业内涵，能否长期繁荣还有待观察。”国务院国有资产监督管理委员会商业科技质量中心研究员罗天昊对本报指出。
而由杭州市建筑设计研究院精心设计的汉口北市场，其硬件条件也绝非无懈可击。
“去年批发城的水泵坏掉，结果一场大雨把很多仓库都淹了，货物损失很多。”汉口北一位本地商户向记者介绍，“这里本来是工业用地，所以防火配套、照明设施、路面状况和周边配套都是按照工业来配的，距离商贸城的标准还差很多。”
但无论如何，超过90%业绩依赖于汉口北市场商铺销售的卓尔发展还是得以在2011年顺利登陆香港资本市场，并赢得了海外投资者“中国铺王”的称号，阎志则在当年成为湖北首富，随后几年也一直位列湖北财富榜的三甲之列。
卓尔集团由此从实力平平的小公司，一跃成为整个武汉乃至湖北省的重量级企业，而刚刚40岁就功成名就的阎志迅速成为了新崛起的民营企业范本和商界偶像。
红线模棱间
无可否认，汉口北市场是一场商业上的神话，遗憾的是，这个神话从一开始就有一个致命的瑕疵，那就是土地性质问题。
“在工业用地上做这种小商品城是违法的。”大成律师事务所合伙人李晨告诉记者。
在卓尔集团旗下的香港上市公司卓尔发展上市招股书上可以清晰看到，汉口北市场的土地用途为“工业、运输和仓储用地”，而在汉口北市场招商中心的相关文件上显示的则是“商贸物流综合用地”。
记者在查阅《土地利用现状分类》的国家标准后发现，我国土地的分类中包含了“工业”、“运输”和“仓储”用地，但并没有所谓的“商贸物流综合用地”。
“很明显，卓尔和当地政府都意识到工业用地做小商品批发市场很难说得通，因此用了 ‘商贸’、‘综合’这些模棱两可的字眼，以规避可能面临的政策风险，这堪称是卓尔的一大‘创新’。”知情人士表示。
李晨认为，即便是加上了“商贸”字样，如果是做商贸产品生产也是合理的，但商品批发市场已经明显成为了商业经营业态，这是一个明显的非法行为。
同时，汉口北市场也并不是以整体租赁的形式出现，而是采取了武汉最为流行的产权式商铺销售模式。汉口北市场的商户对记者表示，这个项目是附近为数不多的五证齐全的商铺。
“按照国土资源部的规定，一般工业用地及地上房屋，原则上不得分割转让、分割销售、分割抵押，某些地区最低限度可以分割到栋和层，汉口北市场的商铺销售也是涉嫌违法的。”李晨告诉记者。
按照我国土地管理法，工业用地如果转换成商业经营用地，应该重新收储按照商业用地的条件和价格重新招拍挂，或让开发商补缴土地出让金。
“否则，就是由开发商享有了国有土地的增值空间，这不仅涉嫌国有资产流失，而其开发者在土地增值税上也有透漏的嫌疑。”李晨指出。
然而在这两方面问题上，卓尔发展招股书的风险提示部分上却只字未提，也并未显示是否补缴土地出让金的情况。
在接受本报采访时，黄陂区房管局盘龙城经济开发区办事处负责人表示，当初对于汉口北市场的工业用地用途和产权分割销售问题，政府部门也曾开会讨论过，部分领导当场表示过异议，一度发生过争论。
“但由于建批发市场是上面领导批准过的，土地局、规划局都已经盖章通过，我们这里只能予以配合。”该负责人显得无可奈何。
当记者走进汉口北市场的招商中心时，这里的景象更像是一个普通商品房的销售中心。一位工作人员向记者介绍，目前汉口北市场在售的二期商铺价格最高已经达到18000~20000元/平方米，即使比较一般的也已经卖到12000~13000元/平方米。
“不过，如果你接受返租的话，价格可以便宜到10000元/平方米。”该工作人士补充说，“我们能够保证前5年每年7%的固定收益，这些都可以签到合同里去。”
在招商中心的墙壁上，“5年确保固定租金，35%收益率”的红色文字赫然入目。武汉本地人士对记者表示，这一收益率基本是当地的“行价”。
“汉口北的售后包租不是已经叫停了吗？”听说汉口北市场仍然存在这种情况时，上述黄陂区房管局盘龙城经济开发区办事处负责人显得十分诧异，随后他表示，这是汉口北市场解决前期商铺历史遗留问题不得已而为之，后期的商铺应该不会再存在这种行为了。
卓尔发展招股书中显示，由于此前买商铺的客户参差不齐，造成很多闲置商铺，导致整体经营气氛不足，有实际经营需求的商户却一铺难求，因此卓尔承诺从客户手中回租商铺然后重新招租。
卓尔还特意以其法律团队的名义强调，这种“售后再租”与住建部2001年颁布的《商品房销售管理办法》第11条明令禁止的“售后包租”行为并不一样，因为其销售行为和回租行为不构成必然联系，二者各有合同文书，彼此独立。
对此李晨表示，“卓尔强调过回租是权宜之计，但在实际的销售过程中，回租却与价格相挂钩，而且项目广告和对外宣传已经明显有确保固定收益的说辞，这实际上就是售后包租。”
值得玩味的是，卓尔招股书在风险提示部分提醒投资者，一旦国家法律法规变动导致这种“售后再租”被有关部门禁止和处罚，则卓尔的业务、财务状况及经营业绩可能会遭受重大影响。
“明知山有虎，偏向虎山行。”上述分析人士说，“一边提醒投资者可能存在重大风险，一边却乐此不疲大打政策擦边球，这是一种对股东负责任的表现吗？”
模式是非拷
一些武汉媒体撰文指出，2012年最靓丽的地产模式既不是万科模式，也不是万达模式，而是卓尔模式，这一模式的胜利完全是守正出奇的“市场化胜利”。
尽管卓尔模式在市场层面有着独到创新的因素，然而事实是否仅限于此？
阎志早在2003年就已经是武汉市政协委员，如今更是身兼湖北省人大代表、湖北省工商业联合会副主席。
公开资料显示，2006年，阎志在湖北省政协九届四次会议上提交了第571号提案，建议武汉市逐步撤销非高速公路收费站；2008年，阎志在湖北省人大会议提议，将汉口北专业市场群暨汉口北国际商品交易中心列为湖北省重点建设工程予以支持；2010年，阎志分别在湖北省人大会议和武汉市政协会议上递交提案，建议轻轨首先通往汉口北、阳逻和汉南以及加快汉正街整体搬迁。
汉口北刘店的公路收费、汉正街商户的强烈抵制都曾经是影响汉口北市场的负面因素，阳逻和汉南则是卓尔港口物流业务所在地。
“阎志的这些提案虽然不无道理，但也有假公济私的嫌疑，毕竟，这些提案令他自己的企业直接获益了。”本地商界部分人士质疑道。
2013年3月6日，武汉老牌零售业上市公司汉商集团发布公告称，卓尔控股在1月17日至3月4日期间在二级市场再次出手，其与阎志合计已经持有汉商集团20%的股权，直逼持股26.62%的第一大股东汉阳区国资委。同时，此前还信誓旦旦表示纯属财务投资的卓尔控股这时终于坦承自己上位的野心，甚至罕见地表态安抚管理层。
“阎志的行动很可能得到了政府层面的支持。”一位不愿公开姓名的分析人士指出，由于汉口北市场的成功、对武汉足球的支持和自身的政协、人大身份，阎志在政界可谓炙手可热，如今和汉阳区“对着干”，如果没得到相关部门的默许，基本上不太可能。“甚至有可能这是跟汉商集团管理层一起导演合作的戏码。”
2011年7月，卓尔发展在港交所挂牌上市，当时市值达到108.15亿港元，手持上市公司85%股份的阎志身家达到92亿港元，一跃成为湖北新首富。在“中国铺王”耀眼的光环掩盖下，却少有人去追究和拷问这一模式真正的致富根源。
“将武汉价格低廉的工业用地，拿到国际市场上从海外投资者手中套现，并使自己的财产迅速膨胀。”上述武汉本地人士表示，“这并不是依靠产业内生增长的模式，而是变现廉价土地资源的固定资产投资和资本运作模式。”
“海外投资者包括上市保荐人大多数都不知道工业用地和商业用地的区别，更不可能了解其中所蕴含的巨大风险，很多上市审核都是例行公事。” 盛富资本与协纵国际总裁黄立冲对记者称，“这其实意味着卓尔发展有披露不实的嫌疑，有可能被港交所追究责任及严厉处罚。”
卓尔发展招股书显示，2010年汉口北市场的鞋类与皮革制品商场、小家品商场和酒店用品商场每平方米土地成本占销售比例分别为1.5%、1.4%和1.9%，而棉织品商场更是仅有0.7%。
与廉价的土地成本相比，则是汉口北商铺售价近几年最高达到500%的上涨幅度，受此影响，卓尔发展的毛利率从2008年的32.5%蹿升到2012年上半年的78.3%，涨幅达到241%。
正是依靠着这种丰厚的收益，数年前还度日维艰的卓尔得以迅速跻身中国服务企业500强的行列，并将扩张触角延伸到沈阳、天津、长沙、襄阳等二三线城市。
值得注意的是，卓尔宣称要在沈阳和天津复制汉口北模式，分别打造东北和华北国际商品交易中心。而招股书上显示，沈阳的土地用途是工业、仓库、物流及综合用地，而天津地块性质则语焉不详。
“如果要对外复制这种工业用地建批发城模式的话是有很大风险的，一旦被有关部门认定违法，有可能会面临补缴土地出让金、没收违法所得等行政处罚，投资者应该对此有所警惕。“李晨表示。
在阎志最新的构想中，未来的卓尔将定位于“专注重要商品的现代化实物及虚拟交易场所的建设及服务，整合全球商品交易资源，打造全球交易平台”的角色。
“我不是地产商人，汉口北也不是房地产，而是一个综合性的物流商贸平台。”阎志不止一次对媒体强调。
“我们可以参照一下阿里巴巴和淘宝，它们提供的也是交易平台服务，但它们赚得是实实在在的平台收入，比如竞价排名、金融服务，或者像链家这样收取每一笔交易的提成金额，而不是把服务器、域名、门店给卖掉。”质疑者问道，“那么卓尔这个交易平台从实际交易中又盈利多少呢？”
卓尔发展2011年年报给出的答案是，以汉口北市场商铺为主的物业销售收益为24.4亿元，占集团总营业额的99.4%，而物业管理收入、租金收入、广告收入和其他配套服务收入分别是360万元、1105万元、4万元和0。
“就目前来看，卓尔仍然还是一个房产销售者，是新瓶装老酒。”上述人士表示。
据本报了解，号称要打造全球交易平台和扮演服务者角色的阎志，目前却正在武汉以及全国范围内洽购一些优质的项目和土地。
“由于旗下业务开发量巨大，资金吃紧，阎志甚至愿意用他旗下三家上市公司的股票作价进行置换。”知情人士透露。
