继李嘉诚的长江实业(113,-2.70,-2.33%,实时行情)(0001.HK)将旗下酒店逐间房拆售后，近日再有郑裕彤家族的新世界发展(13.26,-0.52,-3.77%,实时行情)(0017.HK)拟分拆酒店业务单独上市。3月11日，罗鹰石家族的鹰君(0041.HK)也落实分拆三家香港酒店上市，市场憧憬成功剥离后会派特别股息，鹰君股价飚至1972年上市以来的新高。经营上海新天地项目的瑞安房地产(3.28,-0.07,-2.09%,实时行情)的创办人罗康瑞亦为罗氏家族成员。
若算上2月初宣布分拆写字楼及酒店等物业上市的合和(0054.HK)，短短一个月内便有三家香港老牌地产商向市场表达了分拆意向，而分拆的资产无一例外是已经运营成熟的商业物业。
“分拆热潮的背后，其实是大家认为地产市道到了顶峰。”信永中和(香港)会计师事务所副管理合伙人卢华基对经济观察报表示。
对于地产商来说，分拆是一石二鸟：首先，令沉寂在一篮子物业中的酒店按市价重新释放价值；其次，分拆带来的新资金可以反哺其他地产项目。在合和的建议分拆公告中，便明言会“继续于中国及海外物色新项目，推动日后发展”。
而对于投资者，卢华基认为市场会对分拆上市投下肯定一票：“相比之前集团式的大型综合企业，更直接、更透明的专业公司才是未来趋势。分拆酒店单独上市能吸引更多纯粹的酒店投资者。”
有价有市
最先表达分拆上市意向的是长江实业。早在去年11月初，便传出长实拟分拆香港的四家服务式酒店上市，包括今年拆售的荃湾“雍澄轩”，共4833间酒店房，总出租面积为3332万平方尺(约310万平方米)。11月15日，分拆通过港交所聆讯，若顺利招股上市，集资额最高为62亿港元。
但2012年下半年的IPO市场仍未回暖，长实不愿低价套现，分拆上市搁置，并考虑“以其他方案处理酒店资产”。回头看，答案已揭晓：长实在今年2月18日以突击战的方式迅速拆售雍澄轩酒店，套现逾14亿港元。
长实一役，向其他地产商释放出的讯息是，酒店有价有市，且估值已接近住宅。
“现在酒店的净回报率大约3%至4%，已经和住宅的回报率相仿。反过来说，低回报率意味着高的估值。”高纬环球评值及专业顾问部大中华区董事张翘楚对经济观察报表示。他介绍指出，普遍来说，酒店的估值有两种方式，第一种是用净营运利润除以资本化率(即投资回报率)。举例指，一间酒店整体每年收入8亿，所有营运成本(包括人工、税收、维修等)为5亿，则净营运利润为3亿，除以3%的资本化率，可得出100亿的估值。也就是说，资本化率的细微调整都可引起估值的巨大变化。另一种常用的估值方式是用酒店房间的平米售价乘以面积，再计入NAV(资产净值)折让。
“分拆上市相当于资产证券化，是酒店业务最直接，也是现时最佳的变现方式。”张翘楚说，现在商业物业只能向银行贷款借四成金额，不久前政府为打击商铺炒卖潮，又实施双倍印花税，提高了变现难度。“现阶段大额商用物业在市场放售的难度增加，更何况酒店和写字楼不同，营运成本高、又要主动管理。总结来说，趁现在市道仍畅旺，将酒店资产证券化可谓最好的选择。”
截至去年12月底，新世界发展在香港、内地及东南亚投资和持有15间酒店，共有6976间房，分别以新世界、贝尔特、凯悦和万丽的品牌运营。因大多数酒店和其他股东共同投资，高盛预计新世界所占客房数量约为2700个。去年6月至12月，来自酒店的营运收入为18.7亿港元，占集团总收入不足8%，盈利则为3.25亿，净资产约为109亿。新世界现在仍处于研究阶段，未向港交所提出正式申请，市传新世界分拆酒店上市拟集资8亿至10亿美元。
高位套现
新世界的主要战场仍在住宅开发，但鹰君的主要收入来源却是它想分拆出去的酒店。截至2012年6月底半年，鹰君营业额为23.5亿，其中酒店业务总收入为19亿，按年增4.5%。而分拆计划中囊括的3间酒店：朗廷、朗豪和逸东酒店，在上述时期内收入增长强劲，按年增12.7%至7.63亿元，相当于酒店业务的四成，整体收入的32%。
既然这三间酒店是鹰君“生金蛋的鸡”，为何要分拆独立上市？“分拆更能实现酒店的市场价值，也更能吸引纯粹的酒店投资者。”会计师卢华基解释说，香港地产商的物业组合大多是“无宝不落”，同时拥有住宅、酒店、工厂大厦和写字楼等物业，市场逐项业务估值，再加总做一个NAV折让。“如果只想投资酒店，却要打包买其他物业，这个折让会更大。”卢华基指。现时香港地产商NAV平均折让约为40%，而专注酒店的公司如大酒店(13.32,-0.12,-0.89%,实时行情)(0045.HK；旗下有半岛酒店)折让仅为30%左右。
更重要的是，在上述一篮子物业中，酒店只可用成本法入账，且作为长期投资，不能像写字楼商场那样每年做物业重估。换言之，无论对地产商或投资者，酒店都是一个潜在的价值释放点，分拆时会按市价重估，价值亦可得到完全释放。瑞信认为，鹰君分拆可即时释放每股3.6港元的价值，亦调升鹰君每股资产净值和目标价，由54.5元及32.7元调升至62元及37.2元。市传鹰君拟集资8亿美元，合和拟集资5亿美元。
另一个市场关心的问题是，为何地产商纷纷选择现在分拆？除了地产市道畅旺外，自由行带来的旅游业好景，也将酒店业务带至历史高点。根据香港旅游发展局资料，2012年访港旅客共4861.5万人次，按年升16%，其中过夜旅客为2377万人次，按年增6.5%，占整体旅客的49%。
“一间成熟酒店的价值可以通过入住率和日均租金反映，现在从三星[微博]到五星级酒店几乎都是天天爆满，租金方面连普通三星酒店也要上千元。”卢华基说。但也有分析指，访港旅客数目虽创新高，消费力却有下降之虞，2011年时内地客大手扫货奢侈品、黄金珠宝的好景不再，现在更多旅客青睐到港购买金额更小的一般日用品。在这样的背景下，地产商选择将酒店高位套现，或是看淡后市的举动。“我相信未来仍会有很多地产商考虑分拆安排。”测量师张翘楚说，分拆上市的一次性成本不低，只有在市场情绪高涨的时候，地产商才会选择分拆。
