缘于境外媒体的一篇报道，记者近日连续接到多位国际业内人士咨询会员单位—广东东莞华南MALL的电话和邮件。应该说，华南MALL的发展历程从侧面反映出中国购物中心快速发展早期的探索轨迹，也在一定程度上揭示着全行业至今依然普遍存在的市场环境与项目发展之间的阻隔现象。
我们今天再去回首2002年华南MALL开发之初，其项目所在地东莞万江镇现在已经“升格”为万江区，周边也从一片荒凉之地开始显现初步繁荣景象。购物中心对城市区域发展的拉动能力可见一斑。
华南MALL，位于广东省东莞市，于2005年开业。开业之初，它曾因身为世界上最大的购物中心而名噪一时，后因人气欠佳而逐渐淡出公众视线。2013年，当沉寂一时的华南MALL再度引起公众关注时，却是这个曾经号称全球最大购物中心的商业地产项目被媒体贴上“鬼城”的标签，网络上关于华南MALL空置率超过80%的言论更是四下疯传，从“世界最大的购物中心”到“世界最大的鬼城”，华南MALL历经了八年的时光，如今，华南MALL的现状究竟如何？为此，记者专程走访了华南MALL总经理高铁栓，试图还原华南MALL的真实现状。
记者：最近外界风传华南MALL空置率超过80%，甚至有媒体直言华南MALL已成“鬼城”，对此言论高总您怎么看？
面对记者的发问，高铁栓总经理不无幽默地回以哈哈一笑。鬼城？那我岂不是〝鬼城〞的鬼头了吗？好呀！那我这个“鬼头”就借今天的机会向公众说明一些事实吧。对于外界传言华南MALL高达80%，甚至99%的空置率，我不知道这个数据是怎么得来的？在这之前我们没有接受过任何媒体的采访，网传空置率文章出来后，我们才第一次正式接受第一财经日报的专访，今天也是我们第一次接受网络媒体的采访，媒体和公众有疑问，完全可以直接对话我们，我们愿意接受并欢迎任何媒体的采访。
记者：那目前项目的商铺空置率到底是多少？这是大家比较关心的问题，也是目前外界传言最多的话题。
高铁栓：我们华南MALL商业面积47万平方米，目前我们已开业和已使用的商业面积为303051.41平米，空置面积为166948.59平米，空置率为36%，这是我们的真实空置率，所有数据都是可以查实，有据可循的，所以近期一些关于华南MALL空置率超80%的报道实在是不负责任的空穴来风。
记者：但是我们知道华南MALL确实在05年开业不久就面临困境，有没有分析过原因究竟是什么？
高铁栓：华南MALL是2002年开始投资建设的，毫不避讳地说，项目在建立之初已经存在硬伤了。中国的购物中心是从本世纪初才刚刚起步，在国内没有任何成功案例可参考，可以说当时所有的投资商都是在摸着石头过河。在这样一个大背景下，华南MALL原来的投资商将一个体量如此庞大的项目选在东莞这样一个三级城市，完全没有考虑本地土壤对这样一个新生事物的适应性和包容性。华南MALL当时定位为购物公园，面向珠三角，面向全中国，甚至面向全世界的500强企业进行招商，在这样一个有失偏颇的定位指引下，项目势必会走入困境。直到2005年开业，华南MALL周边依然一片荒凉，人烟稀少，市场非常不成熟，从而必然导致了铜锣湾、百安居等一些百货和家居大卖场入驻不久就陆续撤场，这对项目口碑来说，可以说是留下了深深的伤痕。
记者：06年北大资源接手之后有没有进行过一些调整？
高铁栓：北大资源集团接手这么多年来一直在梳理解决历史遗留的问题，所以各项工作的推进确实比较缓慢，以至于外界看到的就是华南MALL没有进展，没有起色。但尽管这样，我们已有的商家及后续招进来的商家还是给项目带来了不错的业绩。
记者：能否给我们提供一下具体的业绩数据？现在这些在营商家的经营状态怎么样？
高铁栓：这样，我给你举几个简单的例子吧。SPAR超市年销售额在1.7亿元以上，客流量超百万人次；东莞城市候机楼，是国内首家异地候机楼，现在的年客户接待量也在百万人次以上；尼罗河酒店，目前销售额以30%的速度每年递增，客房平均入住率达70%以上，了解酒店业的人都知道，这是一个非常了不起的数据；欢笑天地游乐场，已经被评为国家AAAA级旅游景区，每年接待散客及团体游客达100多万人；万达影院，拥有当时亚洲最大的IMAX影幕，全年接待观众近70万人次，等等等等，可以说华南MALL早已不是当年的MALL，更谈不上所谓的“鬼城”。
记者：您刚说到华南MALL早已不是当年的MALL，那么和几年前相比，您觉得现在的项目有哪些发展优势？
高铁栓：现在的项目优势与当年相比，可以说是不可同日而语。2011年3月，东莞市政府确定了东莞四大中央商圈，我们的华南MALL成为唯一一个以项目命名的商圈，未来，政府将投入巨资着重发展商圈经济，政策对我们来说非常利好。另外目前的市场环境也发生了巨大的变化。2012年，我们对项目的外部环境进行了系统调研，目前项目2公里范围内拥有大型居住小区8个，社区11个，居住人口近30万，途径项目的公交路线有20多条。我们的项目人流量也因此达到了一个新的高度，周一到周五约一万人，周六周日则近四五万人，我们的1000个地面停车场已经明显不够用，多年以来我们首次启用高层停车场。周边市场可以说日渐成熟，无论是交通路线、人流量，还是市场结构，项目都已具备浓厚的商业氛围，华南MALL可以说站在了一个新的起点上。
记者：既然市场日渐成熟，那项目是不是也会针对性地有一些新的规划和调整？
高铁栓：经过几年的艰苦努力，我们已经初步解除了历史包袱，取得了阶段性进展，也理顺了接下来的发展思路。2012年，我们成立了东莞北大资源商业管理有限公司，引进新的管理团队。商管团队成立之后，除了对周边环境进行考察，也对整个东莞市场作了充分的调研，我们花了三个多月的时对东莞四大城区的11家购物中心，5家百货和9条商业街进行摸排式调研，得出的结论是东莞是无核心商圈的分散性城市，商圈之间的互动性比较差，日常以大众消费为主，高端消费基本上都外流了。在调研的过程中我们还先后邀请了国内零售业和餐饮业的知名专家针对项目的重新定位及调整开了二次研讨会，得到专家们一致的首肯，认为我们的方案务实、合理、可行。在这些调研和研讨的基础之上，我们将项目重新定位为〝立足万江，辐射东莞〞可以说是颠覆了之前过度膨胀的定位标准，希望将华南MALL打造成为东莞特色商业的风向标，大众消费的集中地。立足娱乐，带动餐饮，发展零售，整体推进，除了定位的调整外，我们的项目外立面、交通动线等一系列物业工程也会投巨资进行重大的改造。
记者：那么新的定位是不是预示着会有新的招商动态，现在招商情况如何？
高铁栓：2013年我们会有一些大的招商动作，新的招商工作已经启动，目前招商比较顺利，情况良好，预计到今年年底，A、D区会正式开业，我们希望用较短的时间彻底解决华南MALL的问题，使华南MALL焕发新颜。
记者手记：从过往的经验来看，凡是被标注上“鬼城”标签的地产项目，对待媒体从来都是一堵二防三回避，此次走访华南MALL的经历让我们不得不承认，这位华南MALL“鬼头”对于“鬼城”言论的坦然心态令我们颇感意外。理性分析问题，坦然陈述不足，这是详实数据所支撑的信心，还是以退为进的公关手腕，我们不得而知。但无论如何，在我们采访车所途径的路上，华南MALL周边确实如“鬼头”所说，住宅林立，车水马龙。对于这个体量庞大的商业项目，我们并不希望以看热闹的心态，目睹它从一个承载着政府与公众期望而起步的商业巨擎，最终以“鬼城”闹剧而落幕，而是希望它能够在新的环境与市场之中，真真正正地实现涅磐，迎来契机，重新起航！
