自楼市调控以来，每次调控都能把各路资本推向商业地产。据亿房网研究中心数据显示：2012年，武汉市非住宅市场总供应量为4500亩，其中在建、将建的综合体项目至少有38个。同比2011年增长近3倍，环比上涨幅度为13.6%。
商业地产热潮仍在持续，土地市场上商业地块接连出现地王。这一轮的商业地产井喷式发展，也暴露出商业地产的诸多问题：两年多的房地产调控，商业用地供应增加，大量资金流入商业地产，大量企业转型开发商业地产，最终导致商业地产供应量剧增，购物中心遍地开花，同质化竞争惨烈，缺乏成熟的商业运营模式。
而商业地产的过度开发，也带来了高空置率。数据显示，2012年，中国大城市的购物中心整体空置率上升。二线城市的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%，而在一线城市，空置率从2011年的7.9%增加至今年的8 .4%。
加上行业不景气，零售商对未来的不确定性，导致其开店速度放缓，或将进一步加剧了商铺空置率。过剩的供应与有限的需求共存的市场，未来的商业地产将面临前所未有的考验。
仍受追捧
2010年住宅市场全面限购以来，众多品牌房企纷纷宣布拓展商业地产领域。中原地产提供的数据显示，自2010年开始，国内商业地产的月均开发增速达到了25%以上，是同期住宅开发投资增速的1.5倍，2012年上半年更是达到2倍。
这似乎更加刺激了开发商的热情，被称为“房产风向标”的十大代表企业中大部分计划提高商业地产的业务比重。
以住宅地产为主的行业巨头万科，也早已低调布局商业地产，目前已初具规模。据不完全统计，截至2012年底，万科在全国已经有17个城市综合体项目正在操作，非住宅业务的占比将从目前的10%逐步扩大到20%。
保利地产在2012年半年报中透露，将重点开发商业地产，商业地产和住宅地产的比例将保持在3：7；中海地产也披露，公司商业地产在未来资产比例和利润贡献中将上升至20%。
就连一直专注于住宅开发的绿地集团也开始进军商业地产，绿地董事长张玉良年前接受采访时透露，目前绿地已经把40%的开发量都放在商业地产上，这也意味着绿地战略转型重攻商业地产。
而在过去的一年里，商业地产的吸金能力，也没让投资者失望。
以武汉为例，据戴德梁行统计数据显示：2012年武汉全年甲级写字楼吸纳量超过过去三年的总和，为11.09万方，创历史之最；武汉甲级写字楼租金涨幅在全国重点城市中居首位，全年上涨22.4%至每平方米每月94.1元；2012年武汉商圈中首层临街商铺租金上涨至每平方米每月532元，和去年相比上涨4.3%。
2月初，在武汉举行一次的土地拍卖中，恒隆地产以底价33亿元将一幅商业地块收入囊中。据恒隆地产透露，此次武汉项目计划投资约120亿元，并将当做商业综合物业项目作长期投资，当中包括世界级购物商场、办公大楼及公寓式酒店。
已经在武汉深耕多年的华润地产也宣布，2013年将进军武汉商业地产市场，在台北路投资130亿元打造华润中心项目，将建设集高端购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、特色商业街和高档住宅于一体的地标性都市综合体。
事实上，除“先行者”万达、南国置业外，本土开发商福星惠誉及外来的绿地、和记黄埔等巨头都已经加大了商业地产的布局。项目体量少则几十万平方米，多则上百万平方米。武汉目前的商业综合体地图上，已经排列了40多个项目，据亿房网研究中心数据显示：2012年，武汉市非住宅市场总供应量为4500亩，同比2011年增长近3倍，环比上涨幅度为13.6%。
“两年多的住宅调控促使资金转向商业地产，武汉商铺近一两年供应明显增多，购物中心遍地开花，所导致的同质化竞争也愈演愈烈。2013年，主要商圈的升级改造即将完成，地铁带来的人流汇聚给商户极大的信心，但如何将这些人流量转化成目标消费群将是业界不得不思索的问题。”戴德梁行在武汉2012年第四季度报告中称。
快触警戒线
商业地产热火朝天的背后，暴露的问题也层出不穷。
武汉万亩工业园陷“空城危机”，空置率达90%；武汉商圈租金跳涨，迫使店铺“转场”；汉口某地下商业项目属人防工程，只有使用权，办不了房产证；武昌沙湖某商铺号称于地铁出站口，但最后出站口变动，让买铺者花了高价买了张“空头支票”；江汉路某商业项目，开业半年来始终没有人气，商家普遍亏损数万元……
“近年来武汉综合体项目如雨后春笋一般都冒出来，几乎无一例外地复制购物中心+商业街+酒店+写字楼+公寓的模式。”亿房网商业地产主编米浩表示，在同一个区域范围内往往存在多个定位相同、功能类似的商业项目，这种现象已经暴露出商家竞争加剧、空置门店增多、商户生存困难等问题，而到最后买单的还是投资者。
2012年中旬，由中国社会科学院财经院推出的《流通蓝皮书：中国商业发展报告（2011-2012）》指出，本轮商业地产爆发式增长或将导致以下后果：大量激增的商业地产项目得不到客群的支撑，商业地产项目同质化现象严重。
不少本土地产企业开始正视这一点，在商铺销售上，融入了更多概念炒作。如，2012年面世的多数城市综合体，都以地铁2环线即将开通为由头，打出地铁商业的旗号；其中的一部分，挖掘地下空间，打造地上地下商业组合拳；而几乎所有商铺，都宣传最少5年35%的投资回报率。
然而，在中国指数研究院华中分院研究副总监李国政看来，无论地铁商业或是高额投资回报率，都只是宣传手段，若项目运营不成功，5年35%投资回报率的承诺，也只是泡影。在目前激烈的商业竞争中，要脱颖而出，最重要的就是打造差异化产品。“国外成功的商业项目，一定是经过详尽的市场调研，锁定某一类人群，打造专属于他们的商业项目。”
但是在武汉，“大部分综合体的开发商都是由以往纯住宅开发商转过来的。”业内人士指出，成功运作一个商业项目，除了前期的规划定位要符合实际消费需求外，更重要的在于后期的招商定位和人气的培养，多数住宅类开发商并不具备这方面的经验和人才。这也就造成了有些商业项目位置不错，但公司的招商能力和专业人才缺乏，后期运营困难重重。
目前，武汉商业营业总面积有1000多万平方米，总人口按1000万来算，距离发达国家人均商业面积标准警戒线1.2平方米已经不远。值得注意的是，克尔瑞的数据表明，未来3-5年武汉商业供应量将超过1300万平方米。
武汉本地的各大研究机构分析也表明，武汉的商业地产短期内仍然火热，但未来3至5年形势将恶化，非城市中心集中型商业将面临较大的风险。
