虽然2012年的房地产环境不算宽松，但大部分开发商都活得不错，甚至大批量超额完成年度目标，但北辰实业显然不是这中间的一个。
3月21日，在香港召开的2012年业绩发布会上，北辰实业董事长贺江川公布，2012年公司实现合同销售37.5亿元，其中包括长沙项目20.3亿元，碧海方舟别墅二期8.55亿元。但这并没有达成其年初40.5亿元的目标。
数据显示，2012年，北辰实业实现营业收入57.359亿，同比上涨44.5%，发展物业实现营业收入人民币32.0591亿元，同比增长90.4%。投资物业实现营业收入20.3859亿，同比增长15.8%。投资物业除税前利润达到6.039亿元，同比大幅增长29.3%。
贺江川透露，2012年北辰实业实现新开工面积54.4万平方米，开复工面积230.2万平方米，竣工面积55.3万平方米，销售面积26.4万平方米，合同销售金额37.5亿元。
在此基础上，公司决定，2013年发展物业预计实现开复工面积252.6万平方米，新开工面积79.6万平方米，竣工面积57.7万平方米。力争实现销售面积36.5万平方米，销售金额人民币52.7071亿元。
即便目标是从37.5亿到52.7亿元，且背后有一系列数字的增长，但北辰实业仍然有着不小的隐忧与压力。
2012年、2013年，北辰实业的主力贡献项目依然是长沙三角洲项目，而在“新国五条”出台的大背景下，长沙市场难免受影响。另外，由于今年主力贡献项目不变，因此公司的毛利率水平也不会发生多大的变化，而在此之前，北辰在北京的一些高端项目，譬如长河玉墅、碧海方舟都可以为其带来较高的毛利水平。
在发展物业之外，北辰实业的商业也面临着不小的问题。据贺江川透露，旗下的商业物业已连续两三年是亏损状态了。未来，这部分的资产将考虑战略重组来盘活。
或许是因为规模小，对于公司未来的发展，北辰实业似乎并不是特别明确。是继续刚需策略还是高端路线，贺江川称，“今后的发展方向，除了市场因素、政策因素外，可能在普通住宅方面会看重一些，这是一个总的方向，但具体项目还要具体再分析。”
2012年北辰实业经历了什么，面对潜在的问题，北辰在2013年将有何种对策，对此北辰实业董事长贺江川在业绩会上有着明确的说明，以下为现场问答实录：
现场提问：北辰今年销售面积和销售额目标比去年提升42.3%及41.3%，为什么有信心将目标提升这么多？
贺江川：
我们2012年整个合同销售面积是38万平方米，总可售面积是62万平方米，今年总可售面积加大至106万平方米，所以预订合同销售计划金额是53亿。
面积指标方面，去年我们62万平米可售面积最终实现合同销售面积26万平米。今年我们计划合同面积指标是37万平方米，主要的原因是可售量加大了。当然，大部分是四季度开盘，所以占可售面积的比例还不是很大。
我们去年入账面积是33万平方米，今年计划入账面积21万平方米。去年入账的营业收入是32亿，今年计划是34亿，这包括当期竣工的入住面积，也包括前年度转化过来的，一些已经卖掉但还没有入住的部分也会在今年入住。
为什么有信心能够实现这个目标？那是因为今年主要推的是长沙项目，小部分是北京项目。我们长沙项目的品质在当地的认可度很高，户型都是中小户型。根据市场的判断，我们认为如果没有大的、新的重大政策调整，可能还是能够实现我们的预期指标。
现场提问：北辰三角洲项目去年具体销售情况怎样？今年有多少的货量，公司预计今年可以做到销售目标是多少？刚才你说长沙受国五条的影响大一点，因为限购的范围扩大了，对于公司来说，这个项目今年的销售会不会受影响？
贺江川：
项目是首开区的D3和E5这两个组团，各30万平方米，总可售面积39万平方米，总建筑面积大概60万平方米。开了这两个区之后我们开了A1临江地块。A1是公建项目，包括一个酒店、一个写字楼和地下综合商业。
D1是高端住宅，刚刚开售，售价达1.4万元/平米左右。D3和E5住宅均价是8000元每平方米，D2也有部分开售，均价达到8400元每平方米。E3、E1这两个楼盘基本卖完了。
为什么对长沙项目销售比较有信心，总的来讲，长沙项目针对的是长沙市场，中小户型比较多，另外项目在长沙现在树立了第一中高档的品牌形象，所以湖南省和长沙市对这个楼盘的认可度比较高。
新国五条出台对它有影响，长沙原来实行的是部分覆盖，如果严格执行全覆盖对长沙市的购买力有影响，今年可能严格执行，所以长沙市的交易量会有所下降，对我们楼盘多少有一些影响，但影响不是那么大。
现场提问：您刚才说在调控之下可能会有一些波动，调控对公司的实际影响多大？
贺江川：
今年“新国五条”对我们会有影响。鉴于去年特别是下半年以来，一二线城市涨价幅度和交易量都提高了，国家为了抑制一些城市房价过快地上涨就出台了国五条。“新国五条”对房地产行业都有影响，但一二三线城市受影响结构不一样。
首先从供需关系来看，目前情况是一线城市供不应求，二线城市基本上是供求平衡，三四线城市是供大于求。
第二，在政策层面，以前各地执行中央政策不太一样，比如说拿我们投资的两个地方来说，北京和长沙，北京原来的政策实行了全覆盖，但是长沙只覆盖到90平方米以下的小户型。
所以，国五条中的“限购”这一条对北京影响不是太大，因为原来执行得已经很严格了，但对长沙的影响稍微大一些。
出台这个征收20%的税以后，可能北京有一部分二手房需求会被挤到新房，二手房的供应会缩小，对二手房市场和新房市场都有一定的影响，在现阶段对新房的价格推动会大一点。但这个税收政策对长沙的影响不太大，因为它的二手房量相对少一些，大家主要买的是新房。
所以国五条对各个城市都有影响，但是对不同城市有不同影响，一方面是市场供求关系不一样，另外政策执行力度和政策执行范围不一样对这些城市影响不一样，所以还是要具体城市具体看。
现场提问：北辰2012年的毛利率比2011年有所下降，为什么？您刚才说今年地产商推的盘会比较多一点，公司的毛利率会不会受此影响再降低？
贺江川：
2012年的毛利率比2011年有所下降，2011年公司整个房地产板块毛利率是48.6%，2012年的毛利率是36.7%，下降了大概12%，主要是产品结构问题。
2011年卖的主流产品是相对毛利率高的产品，如绿色家园。2012年的销售主要是以长沙项目为主，作为普通住宅，它的毛利率比那些老盘要低一些。它2012年的毛利率是28%，拉低了总的毛利率水平，2012年总的毛利率是32.7%。
2013年的毛利率和2012年相当，因为产品还是以长沙项目为主，所以毛利率跟今年基本一致。但2013年推盘量比较大，计划销售指标和销售面积也都比较大，所以能够保证我们业绩的增长。
现场提问：北辰短期还款大概有43亿，但是手上现金只有20多亿，公司怎样解决这个问题？
贺江川：
我们现在账面现金是26亿，这26亿里面包括定向使用资金十多亿，另外十几个亿是自有资金，可以自主使用。
负债方面现在是43亿的短债，73亿的长债，总共是116亿。43亿短债里面流动资金贷款有12亿，一年内到期的借款是14亿，还有一笔公司债是7月份要还的17亿，这三笔流动资金构成了43亿的短债。长债里面有15亿的债券，还有长期借款58亿。
我们现金的流转主要靠两大物业的销售收入，包括投资物业有20多亿，发展物业有30多亿，这是一个来源。
第二是来自银行贷款，我们绝大部分物业都采取了以现金流为支持的物业抵押贷款。在开发方面，所有的开发项目当四证齐全的时候都采取了开发贷的方式，所以开发项目的建设都是靠开发贷款来支撑。
除了这两块之外，还有一些流动资金贷款，用这些贷款跟业务资金的回流来解决债务的支付。这是我们整个现金运营的格局。个别时候还会有其他的融资渠道，比如说信托等。但是因为成本比较高，目前用的还是传统的融资方法。
应该说房地产企业都缺钱，缺的是拿地的钱，因为按照境内规定，拿地的钱必须要用自有资金，不能用银行贷款或其他方面的钱，所以各个开发商都比较缺拿地的钱，我们公司也一样。
刚才说的26亿的现金里面有十多亿能够自主拿地，所以，我们公司也在积极寻求开拓多渠道的融资方式解决发展资金的需求，可能有一些方式融资成本稍微高一些，但是如果算下来合适的话我们也会采取，所以能够保证公司的现金流健康运转。
现场提问：短期负债有没有计划用什么方法取得融资？
贺江川：
我们现在短期还款主要是靠公司正常的现金流加上银行的贷款解决，银行贷款是可以还前面的债，我们逐月安排了资金计划，有一部分是业务现金的回流，另外一部分是银行贷款来解决短债问题。
现场提问：银行贷款方面，两会提到今年会继续加强对房地产开发贷方面的管理，如果这样，公司在还债方面会不会有压力？
贺江川：
开发贷政策会适当控制，对房地产行业是这样一个总调子。从我们以往的经验来看，以我们的信用、历史的记录和公司的实力，在开发贷问题上不会有太大的障碍。所以，我们开发贷方面将来不会遇到太大的问题。
所以，作为品牌企业，在流动资金贷款、物业抵押贷款和开发贷这三个方面，我们在历次的金融调控政策中都没有受影响，所以我们这方面有把握。其他方面就看成本各个方面的衡量，传统融资方面都没有太大的问题。
现场提问：刚才提到买地的资金只有十几亿，因为北京的土地非常贵，如果公司未来拿地会不会更趋向二线城市，除了长沙之外，会不会进入其他的区域？
