图为江苏海峡商业管理有限公司给业主的“感谢信”
近日，市民刘女士向记者反映，2007年她在中泰国际广场购买商铺时，开发商江苏圆泰置业有限公司和管理方江苏中豪威尔商业管理有限公司（下称中豪威尔）承诺“10年包租、年回报率8%”。然而从去年8月开始，因承租方红星美凯龙撤出，导致中豪威尔连续多月无力支付业主租金。之后，中豪威尔又更名为江苏海峡商业管理有限公司（下称江苏海峡）。3月11日下午，和刘女士有一样遭遇的上百名业主“围攻”中泰国际广场，向江苏海峡索要被欠的租金。
业主投诉：中泰国际欠多月租金，说好的8%无法兑现
2007年，刘女士购买了三套位于南京奥体附近的中泰国际广场的商铺，项目开发商为江苏圆泰置业有限公司。刘女士说，签完购房合同后，在开发商的指定下，她又与一家名为江苏中豪威尔商业管理有限公司的企业签订了委托经营合同，后者获得业主的独家委托，负责经营商铺，并承诺在今后10年内向业主支付租金——年回报率8%，每年分月返还。
据了解，和刘女士一样购买上述商铺的还有2800多位业主，他们分别来自南京、杭州、义乌、永康、金华、温州、诸暨等地。2012年8月起，业主们开始无法按时收到承诺的租金，12月5日，业主们得到一张具有江苏海峡商业管理有限公司盖章的“感谢信”。信中说，中豪威尔已更名为江苏海峡，但相关权利与义务仍然不变。信中表示，虽然经过红星美凯龙3年的运营，但是到目前为止，商场亏损严重，已与红星美凯龙解约。公司保证到2013年1月31日前 ，将所欠回报全部付清。如逾期，违约金按日息0.3%进行赔偿。
不过，到了1月底，大多数业主仍未收到被欠的租金。“我都跑了多少次了，跟他们要钱真难。”刘女士说。自此，一直打着“10年回本”如意算盘的业主们才意识到，说好的8%年回报率有可能成幻影。3月11日下午，来自各地业主集体向江苏海峡讨要说法。
公司回应：否认资金链断裂月付改成半年付
记者3月11日在中泰国际广场4栋28楼江苏海峡商业管理有限公司看到，总经理及办公室都被业主围得水泄不通。一位南京业主激动地说：“我是南京本地的，我相信他们，但是从去年8月起我就没有拿到租金了，已经有5个月了，今天怎么也要给个说法。”
江苏海峡商业管理有限公司行政总监蔡凌玲解释：“今天孙总不在，下一步我们将成立临时业主委员会，成立后业主委员会的代表可以把诉求向江苏海峡投资有限公司反映，公司将统一安排。”
随后记者致电江苏海峡商业管理有限公司董事长孙扬广，对方称“我们资金链条没有断裂，只是个商业模式的问题。我现在在外地开会，这个事情你们找蔡总”。
记者再次联系蔡凌玲，“2012年9月我们与台湾太平洋百货已经签定协议，租期20年。但是我们是委托经营管理公司，商铺的经营权要征得业主同意”，她表示，“在太平洋百货进驻前，我们还需要花费8000万左右进行投资改造。”对于拖欠业主的返租回报，蔡凌玲称：“由于我们确实有以上两个困难，所以我们承诺2013年的回报将由每月一付改成半年一付。”
记者调查：“售后包租”模式暗藏风险
在南京，类似使用这种“售后包租”方式营销的商业项目比比皆是，殊不知其中隐藏着诸多风险。
《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”不过，该法规并没有限定第三方法人或者开发商指定的第三方公司利用这些方式销售房产。因此开发商一般以自己名义与购房者签订商铺买卖合同，而另外通过直接或间接控制的所谓投资管理公司与购房者签订《委托经营协议》，以此规避相关规定。
业内人士表示，由于政策擦边球的存在，“售后包租”仍是目前商业地产中较为流行的一种营销手法，这类营销基本打出每年8%到12%的高回报率吸引投资者。
资料显示，由于“售后包租”存在的种种风险，住建部在2006年夏就对开发商包租行为发出了风险提示。一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿；二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂；三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付；四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证；五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。
此外，2011年最高人民法院还曾针对非法集资犯罪公布了一份司法解释，其中明文规定了售后包租等房地产交易行为也将被纳入非法集资范畴，最高可判10年有期徒刑。
