作为宁波当地老牌政府投融资平台、宁波市最大的土地一级开发商——宁波城建投资控股有限公司(下称“宁波城投”)下属嫡系上市公司，宁波富达凭借其拿地方面的优势，曾经在当地的房地产开发领域风光无限。不过，当市场行情持续疲软，像宁波富达这类“坐拥”巨额存货的房地产企业优势瞬间瓦解，首先就是资产减值风险集中爆发，高负债率经营也难以为继。
昨日晚间披露的宁波富达2012年报揭开了其高价囤地风险的冰山一角。年报显示，2012年末公司资产总额214.16亿元，其中存货就高达145.65 亿元；而资产负债率高达79.16%，公司已连续三个年度维持80%左右的负债率水平。而更让投资者惊讶的是，此前虽然土地市场持续低迷，但公司从未对其巨额存货有所“保留”，而这一次公司在2012年年报中首次计提了存货跌价准备，且高达3.75亿元。
高价囤地业务链条
2009年，宁波富达通过资产置换，主业变更为房地产开发。公司控股股东宁波城投置入的资产包括：宁波城市广场开发经营有限公司100%股权(核心资产为商业地产项目天一广场)、宁波房地产股份有限公司(下称“宁房公司”)74.87%股权、宁波慈通置业有限公司100%股权，这三项置入资产分别作价63.63亿元、13.5亿元和2.3亿元。
此后，宁波富达还在浙江省宁波市等地多次拿地，并通过收购宁波象山维拉置业有限公司接收了252亩“象山半边山”建设用地。据记者梳理，该公司重组以来合计拿地超过100万平方米(可建建筑面积)，包括2.055亿元收购“象山半边山”建设用地的账面价值，其地价总值约96亿元。
而宁波富达拿地成本不菲。以2009年10月宁波富达通过竞拍取得的171788平方米鄞州区古林镇薛家片区IV-8-e居住地块为例，成交价约17.88亿元，楼面地价约10406元/平方米。这一地价水平曾创下宁波当地房企在这一区域拿地价格的新高。
不过，三年之后，该区域地价似乎又被打回“原形”。2012年12月14日，宁波维科置业与雅戈尔集团竞拍93577平方米鄞州区古林镇薛家片区的IV-3-3居住地块。竞标价升至10.29亿元时，雅戈尔集团放弃加价，最终维科置业竞拍成功，楼面地价仅为4781元/平方米。
当地兼营房地产开发的一家上市公司高管告诉本报记者，宁波富达高价拿地，有为地方政府和大股东套现的嫌疑。但因为有城投背景的政府信用背书，宁波富达高价拿地并不“吃亏”，在公司获取土地后转手就向银行、信托公司质押融资。
宁波富达副总裁、董秘赵立明在接受记者采访时也承认，公司持有的绝大部分土地等资产都被质押融资了。但他认为宁波富达拿地的成本并不算太高，也否认了“高价拿地为地方政府及大股东套现”的说法。
不过，上述上市公司高管认为，宁波富达在高价拿地之后再进行土地质押融资，通过政府信用背书放大资产价值，从而形成不真实的资产负债率，一条看似运转正常的链条，其实蕴涵了大量的资产减值风险。
资产减值风险显露
年报显示，截至2012年末宁波富达资产负债率为79.16%，负债总额169.53亿元，其中大股东借款23.94亿元，房产预售款29亿元，短期借款31.77亿元，长期借款35.30亿元。此外，从2011年底开始，宁波城投与昆仑信托约定，以信托资金分笔受让宁波城投所持宁波富达10亿元的债权，资金成本为每年13%。
2013年1月17日，公司将上述债务调整为1个“1年期的金额为10亿元、利率为13%”的债务协议加上1个“2年期的金额为10亿元、年利率为9.6%”的债务协议。
前述上市公司高管称，如果按照成本法和市场法评估宁波富达的资产，其负债很可能将超越资产总额。以拥有天一广场的城市广场经营公司为例，2009年宁波城投置入资产时，其账面价值仅为15.18亿元，但当时评估机构按照租金收益法评估该项资产的价值高达71.77亿元，重组时最初作价72.16亿元，后调降至63.24亿元。
天一广场的盈利模式为“租金收益+商户收益分成”，天一广场共划分为10多个商业区，核心由22栋低层建筑等构成。业内人士称，相比同行业，天一广场的真实空置率并不算低，收益法的评估方法放大了公司的资产价值。
