在众多内地开发商纷纷扩张三四线城市商业地产版图的当下，一家历史超过70年的港资房企正在辽宁铁岭打造一座“港式”奥特莱斯城镇综合体项目。
来自新昌营造集团的最新消息，这个地皮位于辽宁铁岭县凡河镇大凡河村及新屯村，收购总代价18.28亿元的奥特莱斯项目，目前已首期开发38万平方米住宅和25万平方米商业区，住宅部分预计在2013年第二季度开售，商业部分将在第四季度陆续开业。
曾经负责澳门威尼斯人度假村、香港数码港等多个港澳地标性建筑的新昌营造集团，是亚洲历史最悠久的建造集团之一。2012年，这家老牌港资房企宣布正式进军内地，首站就是位于辽宁铁岭市远郊的奥特莱斯项目。该项目首期投资资金超过20亿元，商业部分占比将超过1/3，计划引进多个尚未进入国内的二线国际品牌，总体量约300万平方米。
新昌营造集团主席兼行政总裁王英伟在接受记者采访时透露，在铁岭奥特莱斯项目之后，未来几年内，该集团还将在华北、华南、华中的四五个三线城市建设大型复合综合体项目，体量与商业占比将与铁岭项目相当。
升级新城镇娱乐标杆
“在整体规划中，奥特莱斯这种商业模式仍然存在，但不仅仅只有奥特莱斯。”新昌地产发展有限公司董事兼总经理萧妙文告诉记者，从国内外的奥特莱斯和类奥特莱斯项目的发展情况来看，只靠这一种零售业态显然无法拉动更大的需求，铁岭奥特莱斯是要打造出一个更多元、吸引更多关注的商业区。
传统的奥特莱斯是以品牌折扣为核心，集零售、酒店、餐饮于一体的现代服务业大型综合性项目，新昌营造集团近日又把铁岭奥特莱斯规划进行升级，新规划包含多元化购物区、综合水世界、星级住宅区、酒店、办公商业、会展等更多项目，“它远不只是品牌折扣，我们的目标是把这个项目打造成中国未来新城镇的典范。”萧妙文表示。
与这家港企背景的奥特莱斯相似，目前香港最著名的奥特莱斯项目东荟城同样是在核心名品折扣基础上增加娱乐业态。东荟城位于香港大屿山东涌，邻近港铁东涌站和香港国际机场，由购物商场、商业大厦和酒店三部分组成，由香港5间大型地产发展公司：恒隆地产、恒基地产、新世界发展、新鸿基地产及太古地产联同港铁公司联合发展，并由太古地产管理。商场部分于2000年4月8日正式启用，而酒店部分命名为诺富特东荟城酒店，于2006年初开业。
除了折扣商场，东荟城还有室内水疗及全亚洲最大的户外互动型喷水池，11间不同类型美食坊，游乐场、跳舞机、上网特区等设施。同年12月开业的东荟城UA戏院，更是全港第一间内设有酒吧的戏院。2003年8月，为配合区内人口上升，香港赛马会也于此开设占地4000平方呎（1平方英尺/平方呎=0.09290304平方米）的投注站，投注站内设有展览橱窗，用以陈列展品，并有可容纳150人的影视大堂。
“附加综合娱乐业态对大型奥特莱斯项目来说很有其重要性。”据萧妙文介绍，除了核心的传统奥特莱斯名品折扣，铁岭奥特莱斯这个号称中国新城镇样本的升级版奥特莱斯，在规划中确实增加了一些目前国内奥特莱斯没有涉及的其他业态。其中，规划中的度假式水世界，建筑面积约2.2万平方米，也是新规划当中最凸显新城镇娱乐功能的标志性场所，包括四季恒温的游泳池、水上乐园、海底世界等，预计2014年落成启用。
此外，在招商过程中，除了国际时尚品牌的潮流新品和折扣名品，新昌营造集团一方面也在吸引全世界的特色餐饮加盟，还专门设置了儿童和家长可以一边体验一边购物的动感儿童乐园等，力求多种业态组合充分满足各年龄阶段的需求。
先住后商突破内地发展瓶颈
作为亚洲历史悠久的建造集团之一，新昌营造过去70年中共完成了超过600个建造工程，包括香港数码港办公楼、澳门威尼斯人度假村及金沙赌场，以及北京东环广场等地标性建筑。但作为其独立在内地投资、建设、运营的项目，将进军内地的第一站选在铁岭，引起了业界议论。
王英伟告诉记者，尽管铁岭投资计划受到质疑，但他认为内地二三线城市城镇化正凸显出强劲的机遇，目前大多数开发商还没找到正确的运作方向，导致太多新城沦为缺乏商业、缺乏产业配套、缺乏经济能量的“空心宿舍”。“除了住宅、酒店、写字楼外，该项目还会有多项新颖的文娱设施，如动感儿童乐园、大型主题水上乐园、动感体验中心、婚庆天地、创意文化演艺馆、科学馆等。我们的目标是，这些主题消费概念未来20年都不会落伍。”“做奥特莱斯商业地产，就不能只用奥特莱斯这一个概念。”王英伟表示，为此，新昌营造选择了“奥特莱斯+住宅+多重业态”的商业模式。
这几个模式关键词不免让人觉得熟悉。此前，内地也出现过多个类似新城镇社区模式的商业地产项目，却一直没有较成功的案例。
其中，一个主要的运作核心就是住宅与商业部分建设的孰先孰后。此前，由于受限于内地商业地产融资开放程度，很多大型商业地产项目都是“以住养商”，依靠先期出售的住宅部分，取得培养商业部分的前期资金。这种不得已而为之的商业地产逻辑，备受外界诟病，甚至被质疑为以奥特莱斯之名，行低价圈地之实。
但在王英伟看来，这种模式最契合目前内地商业地产发展的环境。“比如，我们公司为了先做这个项目的商业部分，我可以发股票、发债券、找私募基金一起投入。我们有上市公司的优势，可以同步进行商业和住宅部分。”而对于住宅与商业孰先孰后的选择，萧妙文表示，铁岭项目的商业部分不仅可以先于住宅建设，甚至将永久自持。“10年后，我们将在内地5个城市有相当规模的商业项目，就可以把它组成一个房地产基金上市，也会给集团带来一个比较长远稳定的收入。”
