“奥特莱斯在中国目前已进入快速发展轨道，不止北京、上海等一线城市有众多项目在建或规划中，相当数量的省会甚至三线城市亦有奥特莱斯项目在运作。”RET睿意德执行董事张家鹏接受记者采访时表示，中国奥特莱斯尚处发展初期，由于对奥特莱斯业态的经营理念、运作方式及管理模式等方面认知度不够完整，致使国内高品质奥特莱斯项目屈指可数。
曾为国内6个奥特莱斯项目提供顾问和招商服务的张家鹏坦言，国内众多奥特莱斯遇到的问题虽然不尽相同，但大多数项目都遭遇渠道制约。在他看来，奥特莱斯这个业态在一个城市能够形成，有赖于品牌的类别及数量作为基础，如果这个城市，甚至联合周边城市计算都没有相当数量的国际品牌店铺，那就没办法产生足够的折扣商品来满足奥特莱斯的招商需求。
记者：中国目前的奥特莱斯项目在数量上超过了一些发达国家，但质量上并不尽如人意，你认为目前国内的奥特莱斯存在哪些问题？
张家鹏：随着城市经济的持续发展以及城市人口的不断膨胀等原因，单一城市中心已很难满足城市发展的需要，逐渐向城市多中心方向发展，更多的商业项目被规划在原有城市中心以外区域。这些新兴区域因受到人口密度、通勤因素、短距离交通不便等问题的制约，使得传统的购物中心在早期会存在较大风险。而作为目的性的奥特莱斯有相对更广范围的顾客辐射能力，并可与市中心商业产生有效差异化，更适合在新兴区域的早期进行发展，因而受到政府及地产投资商的青睐。
中国目前在建的奥特莱斯项目众多，业内对奥特莱斯在中国的良好前景亦有共识，但这并不能缓解当下运作奥特莱斯的实际压力，至少在招商方面有两个重要限制短期内难以突破。
首先，部分高端品牌在全球奥特莱斯都无开店先例，也不会单独在中国开店。而另外一些品牌虽然在国外奥特莱斯开设有店铺，但为维护自身在中国这个高速增长的奢侈品市场中的高端形象，在中国奥特莱斯设专门店铺的意向亦不积极，因此使中国奥特莱斯在高端品牌选择方面受到局限。
其次，部分国际一线品牌及大量国际中档品牌在中国二三线城市是由代理商经营运作，与公司直营相比，代理商存在更高的进货成本，且品牌越高端通常代理商的成本越高，所以，即使它们入驻奥特莱斯也难以提供富有吸引力的更低折扣，而这种代理制度下的高成本便为二三线城市奥特莱斯的运作制造了更大挑战。
记者：如何看待国内奥特莱斯业态发展的前景？今年，奢侈品牌放缓在中国的扩张速度是否会对这一业态产生影响？
张家鹏：事实上，目前品牌资源的支持度在中国越来越好，之前奢侈品或者一线品牌开店数量不够时，不可能有那么多下架货或库存产品，这样做奥特莱斯非常难。但现在有了一个契机，越来越多高端零售品牌积极进入中国市场，国际一线品牌在中国的开店数量在过往3年的环比增长均达到20%以上。虽然今年有些品牌放缓或者调整在中国的开店速度，但是深耕中国的趋势不会改变。
随着国际品牌店铺数量增加，产生过季货品的机率亦随之提高，而这会为奥特莱斯这一主要销售下架货品的商业业态提供更多可招商资源。
而且消费者的品牌意识不断增强，以前大家对品牌的认知度不强，一件一线品牌的衣服打完折大家还会觉得贵，所以奥特莱斯在那个时间节点上很难出现。但现在消费者对品牌认知度有了，心里的价值感也有了，奥特莱斯就有了新的机会。
城市交通的支持也是其发展的机遇，因为通常在品牌的心目中，正价店和特价店一定要有距离感，距离产生奥特莱斯。实际上我们现在做商业、餐饮也是一样，比如驱车几公里去吃顿饭反而是有诚意的表现。
不过，奥特莱斯现在也存在发展难点，中国的奥特莱斯所售品牌还是不够亮，有些本地品牌在商场就地打完折了，去奥特莱斯的意义就没那么大，所以在中国，奥特莱斯的可选品牌区间就变得很小，这是一个数量级的挑战。
记者：国外经营较为成功的奥特莱斯项目有哪些经验可供借鉴？
张家鹏：虽中国与欧洲的市场存在相当的不同，但作为成熟市场的典型，欧洲奥特莱斯在诸多方面仍具有相当的启发意义。
欧洲多数奥特莱斯选址在距中心城区约一小时车程的市郊。欧洲各国汽车保有量较高，能够有条件支持相对较远的项目存在，同时，在选址远离一个城市的同时，亦使得该项目更能靠近另一个城市，形成更大的辐射范围。在美国也是如此，比如，加州著名的Palm Desert Hill Prinum Outlets位于连接加州首府洛杉矶与旅游度假胜地棕榈泉的10号高速公路旁，靠近棕榈泉市；另一个知名项目Fashion Outlets则位于加州通往拉斯维加斯的主要干道15号高速路旁，亦距拉斯维加斯较近。两项目优越的选址都为其成功奠定了优势基础。
更重要的是，奥特莱斯能够吸引客群的原因在于折扣、体验感及品牌吸引力。部分品牌在欧洲奥特莱斯的折扣力度可谓全球之最，令消费者获得了超值满足感；欧洲奥特莱斯亦强调顾客对场所的体验感，创造了商品之外的附加值；而且品牌档次与品类都做到了相对的高标准，令消费者有较大可选空间。
记者：对于那些毫无奥特莱斯运作经验的开发者，你有何建议？
张家鹏：首先，针对处于新区的奥特莱斯，必须将“方便地接近目标顾客”作为评价选址的首要条件，因为位于重要交通干线、临近人口聚集的大城市、临高速路交会点、靠近著名旅游目的地等都是其发展的重要有利条件。
其次，从奥特莱斯的规模与业态上看，奥特莱斯业态的丰富度需要依据规模做出不同的考虑。小面积奥特莱斯难于实现复合化功能，可以考虑做成一个较纯粹以服装业态为主的销售交易目的地。但若项目面积较大时，运营者所考虑的问题就不应只是销售功能，要深入探求顾客到此后的一系列活动需求，做出更多餐饮、休闲等多元业态的组合安排。
第三，奥特莱斯项目在发展前期须进行目标人群的细分与定位，且通常面积越小越需重点考虑面向更细分的客户人群。
