中国商业地产联盟日前正式公布2012年商业地产十大事件。从入选事件来看，大致可以归入三个关键词：即“争执、分手、转型”。中国商业地产联盟秘书长王永平在接受《中国经营报》记者采访时分析指出，很明显，过去一年的商业地产吵吵闹闹，更多地体现出的是问题和矛盾。而从进入2013年以来的第一季度的情况看，今年商业地产行业的发展并不如想象中乐观，整个行业依然处于混沌状况。
商业地产竞争进入深水区
王永平认为，首创集团与奥特莱斯(中国)的合作，是指望着从海外引入的专业团队，用来讲故事，在全国各城市圈2000～3000亩的土地，但是与海外团队的合作最终并不愉快。如今，首创开始自己开设奥莱项目。由此可见，做商业不是单纯的讲故事，如果要做持有型物业，相当于做“猪坚强”，需要开发商具有真正的商业核心运营能力。
以戴德梁行中国区董事张家鹏为代表的商业顾问高管团队出走，也显示出商业地产服务的本土化非常重要。王永平告诉记者，戴德梁行商铺部属于本土化较好的国外服务商，而一些国外的商业地产的大服务商，如仲量联行、世邦魏理仕等，从其商铺部的业务量看，这些服务商在商业地产领域并无出色的表现。而在如此兴旺的商业地产领域，他们并未取得太大份额，还未完全适应本土商业地产的模式。
从万达董事长王健林与阿里巴巴集团创始人马云的豪赌可以看出，开发商在一路高歌猛进中，对于电子商务的威胁带有很大担心。电商会不会把实体店变成一个样板间?由于政策疏于对电商的监管，电商行业还存在偷税漏税等现象。而电商行业的走向对未来商业地产发展是一个制约因素。
从最初的正大与复星，到后来的复星与SOHO中国对上海地王的股权之争，王永平发现：地段价值依然是开发商最为看重的因素。与此同时，持有型商业同样需要有很强融资能力，正大尚难以撼动上海地王，未来要发展持有型物业，对众多考虑转型的企业的财务能力也是一大考验。
可以说，目前国内商业地产的竞争正进入深水区，暴露的问题更多。尽管在《保险法》已在2011年开闸，保险资金可以直接投资商业地产，但是到目前为止并未见到具体动作。从这一状态可以看出商业地产的外部环境并无大的变化。
事实上，一些商业地产商大跃进式发展的问题已开始暴露，市场洗牌格局仍然在调整中。业界关注的是：为何还未出现破产的商业地产企业?其实，这就好比内伤不容易看出，而等到发现问题时，也许已经病入膏肓了。
开发商的议价能力在下降
王永平认为，2013年，商业地产的战略性发展机会对很多公司并不多，相比之下，策略性的投资机会还会有很多。
由于大规模的发展需要有核心的商业模式、队伍和融资渠道，因此如果像万达、凯德那样进行规模连锁化发展，目前很多公司还不具备这样的优势和条件。而策略性的机会在于：比如城市某地块合适，发展商就可以抓住机会拿下它。虽然对于企业来讲，战略性机会不多，但是行业集中度仍然可以提高，回报率也有可能提高。
目前，商业地产投资最热的时期正渐渐过去，很多公司已经意识到做这一行并不容易，但仍然会有不少公司被动性地进入。因此，商业地产投资不会出现明显降温，仍然会保持高的增量。而更多的公司会趋于理性，并对这一行业怀有敬畏心。
事实上，商业地产也正逐渐走出同质化、粗放式的发展状态。王永平发现，过去，发展商更多是在谈复制，而今年以来，商业创新和差异化发展的愿望在增强。曾被广为复制的综合体已经不再是单一的模式，很多人开始研究如新光天地、大宁国际广场等非完全大MALL的商业方式。
另外，随着购物中心的密集度增加，如今的商业是面对面刺刀见红的竞争，购物中心之间出现越来越多的交集。与此同时，消费市场的增长却在放缓，商家对市场预期日益谨慎，开店意愿下降，这些都让商业地产项目后期的招商和运营面临更大挑战。
以前，万达无论开出多少家购物中心，品牌商都会跟随进入。而现在，商家也开始有所选择。开发商的议价能力开始下降，甚至一些大牌，如LV、ZARA、俏江南等品牌入驻时会要求开发商给予装修补贴。据了解，LV的装修补贴要到了4.5万元/平方米，这意味着LV开出800多平方米的商铺，发展商需要支付3000多万元的装修费。对于大牌的装修费要求，只有极少数店铺能够说不。而即使是一些先天条件和运营能力相对较差的商业项目，招商时引入了这些大牌，也难以确保其长期的入驻。
与此同时，发展商向持有物业的发展模式转型的意愿也在增强，SOHO中国在其利润下降65%时宣布转型，这也表明：散售型物业的价值正在下降，利润空间不再如往昔，许多企业开始面临模式转型。
圈里的事
娃哈哈首次披露商业地产战略
在近日举办的第十届中国商业地产行业发展论坛上，娃哈哈首次详细披露了其商业地产战略。宗庆后表示，娃哈哈选择商业零售作为集团多元化经营的第一步，是因为商业地产会在中国城镇化进程中扮演重要角色，娃哈哈可以在一些新生市场找到合适的发展机遇，大中小城市齐头并进。
解读：娃哈哈去年在杭州钱江新城开业了第一个商业项目娃欧商场，定位于精品商场，但经营状况不是很理想。宗庆后坦承：“进入一个新领域，交一点学费是应该的，新的业务和市场需要时间培育。”
娃哈哈今年已经在长沙、株洲等城市敲定落实了几家商场，并计划在3～5年内筹建100座商业综合体。此外，娃哈哈还签下了欧洲50余家品牌商在中国的总代理权，招揽全国范围内的加盟商，在各个城市设立加盟店。宗庆后表示，娃哈哈希望通过自造平台来改变长期紧张的零供关系，以重建合理的厂商关系。此外，他认为，娃哈哈对渠道的掌控也有经验，而发展自己的零售网络，也能保证自身的安全。据他介绍，娃哈哈的商业零售战略，将主要搞规模经营和连锁经营，具体到每一个实体，则会“看菜吃饭”，综合考虑各种因素来决定具体的经营项目。
伊势丹在华扩张南北均受挫
对于日本百货公司三越伊势丹控股来说，在刚刚过去的愚人节宣布关店消息，这并不是开玩笑。4月1日，沈阳伊势丹在微博上发出公告，称接到伊势丹东京总部发出的通知，决定在2013年5月31日闭店，6月1日起停止沈阳伊势丹百货店的经营。而伊势丹于2007年9月与2008年12月，还分别关闭了济南店与上海华亭店。
解读：伊势丹在中国曾经信心满满。世界500强之一的伊势丹集团曾在2006年公布《伊势丹集团新十年发展规划》，预计在未来10年，约有1000亿日元用于战略投资、装修店铺与海外扩张，预计在海外新开设20家门店，其中中国为其主要投资对象：以上海为基础向南方扩张;以天津为基础向北方扩张。然而，5年过去了，其南北方扩张均受挫。沈阳伊势丹百货行政部人士称，“连续5年亏损，经营不下去了。”
据了解，沈阳伊势丹的商品很少如竞争对手那般做折扣销售，而是强调在店面管理与会员服务方面入手。而2008年年底关闭的上海华亭伊势丹也有着类似原因。此前，华亭店负责人在闭店之前曾表示：“日方有他们自己的理念，但这在中国就不一定适用了。”
东莞华南MALL欲借游乐项目带动人流
近日，华南MALL工作人员介绍，为了巩固AAAA国家级旅游景区的硬件基础，华南MALL将加大对游乐旅游板块的投入，分阶段对欢笑天地进行升级。第一阶段计划在今年内投入2000多万元更新游乐设备，但对于新增项目的具体信息，工作人员表示，在尚未最后选定上哪些游乐设备之前不便透露太多。“现在唯一可以确定的是，这次会引进至少5个新游乐项目，其中包括一台大型摩天轮，高度可能在88米左右。”
解读：虽然华南MALL空置率较高，多年人气不旺，但是其经营的游乐园却一直人声鼎沸，运营方也许是想借游乐项目带动更多的人流。然而，最终效果如何，仍需要时间来检验。
