专家与业内人士畅谈“珠三角MALL国际运营战略”

Ｍａｌｌ全称Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。西方国家也称为Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｃｅｎｔｅｒ，即“购物中心”，但和国内通常所指的购物中心含义不尽一致。摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。摩尔的特点是具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。　　佛山行政区域调整，广佛地铁的兴建，佛山迎来了前所未有的发展机遇和挑战，佛山商业何去何从的问题近期成了人们关注的一个热点。正是在这种背景下，最近，本报和佛山东建集团、广东省连锁经营协会联合举办了“２００３·珠三角Ｍａｌｌ国际运营战略高峰论坛”。与会专家学者的发言给佛山商业的发展提供了不少有益的建议和思路，现整理如下，以飨读者。　　谢昭良（佛山日报社总编辑）：佛山商业充满机遇和挑战　　我认为这次商业论坛开得非常及时。大家都知道，今天的佛山和以往的佛山已有了很大的不同，广东省委省政府提出佛山要建广东省第三大城市，佛山各县市行政区域的调整，佛山中心城区面积的扩大，佛山的各行各业都面临着重新调整和定位的问题。在零售商业方面，近年来，外来商家不断涌入，特别是外来房地产业和零售业巨头大量进入佛山，可以说，今天的佛山处处充满商机，但同时也处处充满了挑战。　　在这次论坛开始之前，即从本月上旬开始，我们和东建集团共同策划了一个名为“珠三角商业之旅”的大型系列报道活动，专门派出记者奔赴广州、深圳、中山、东莞等珠三角城市，对这些城市的商业发展情况进行详细的调查，并专门在重要版面开辟了专栏，到今天的论坛开始之前，我们在报纸上共发表报道１０篇，报道内容分为政府规划配套、城市商业历史文化、城市商业个性、经营商业的停车等问题，都作了较为详尽的阐述。报道见报后，在社会上引起了积极的反响，佛山市政府有关领导、佛山市经贸局和佛山许多从事商业活动的老板都极为关注。活动收到了良好的社会效果。　　在新的机遇面前，佛山的商业发展有赖于像东建一样的许许多多有实力的企业去共同建设，当很多人都来关心和参与到佛山的商业活动中来的时候，佛山未来的商业发展才有希望。正是基于这一出发点，我认为这次商业论坛非常有意义。当然，不可能指望通过一次论坛就能解决佛山所有的商业问题，但起码，这样的论坛给大家打开了思路，开阔了视野，起到了抛砖引玉的作用。　　周文胜（深圳铜锣湾百货有限公司副总经理）：Ｍａｌｌ将成为商业主流　　根据我们的经验，未来几年，珠三角将从主题百货到购物中心，Ｍａｌｌ将成为商业模式的主流。这是一个判断，理由如下：　　首先看看铜锣湾的发展历程，铜锣湾２０００年开始建设，２００１年１月开张，是一座４５０００平方米主力店：百货面积３００００平方米，流行商铺１５０００平方米。２００２年，铜锣湾二期投入使用，增加主力店１２０００平方米，街铺８０００平方米。目前铜锣湾三期正在建设：计划２００３年６月底开幕，有酒吧街、美食广场、高档酒楼、街铺，这些物业全租赁，预期会有盈利；三期全部开业后，铜锣湾将形成１０万平方米的规模，打出了中国第一个Ｍａｌｌ，是一个典型的都市型Ｍａｌｌ，是深圳城市的商业精华区。　　深圳是广东第二大城市，从Ｍａｌｌ的经营情况来看，大致有以下一些经营模式：营造特色休闲、风情购物区，在购物中休闲，在休闲中购物。主要是在社区街铺旁营造主题休闲区，以优美的环境，闲适的购物氛围聚集人群。另外一种就是将社区街道前建成休闲广场，一方面与社区内的环境形成一种延展，为社区居民提供一个新的休闲场所；另一方面为购物的人们提供了一个很好的氛围。　　孙雄 （广东省连锁经营协会会长 ）：购物中心是经济发展的需要　　广东连锁经营协会对今年的发展趋势作了一个分析，认为购物中心是我们今年的发展热点，主要体现在以下方面：　　发展购物中心是珠三角地区城镇发展的需要。到２００３年，广东省的城镇化水平要达到４０％，珠三角的城镇化水平要达到６０％，一个城镇要在政治、经济生活中起作用，很重要的一点是它需要有一个城市的名片，也就是说要有一个城市的标志物。在今天，打造一个新商业中心，一个新城市，不可能像过去那样，凭一条商业街，而应当是一种现代的购物中心，我们认为在城镇化的进程里，购物中心合成为发展的重点。第二，建设购物中心是全面发展小康社会的需要。大家知道，去年十六大的政府报告中提出为全面建设小康社会而奋斗，是全党和人民的政治目标，那么实现这个目标，为小康社会的居民服务，在生活上我们必须有个载体，而最能代表生活上这个载体的就是购物中心（Ｍａｌｌ），所以我们讲，发展购物中心，严格来说，就是建设小康社会中的新生活中心，在这个新中心里面，能让消费者感觉到新生活的气息，购物中心可作为一个新时尚、新潮流的传播地。因为你不可能在批发市场、农贸市场里传播新生活。国外有研究表明，当一个国家消费恩格尔系数达到４０％的时候，购物中心就开始发展了。在珠三角的城镇里，城乡的恩格尔系数达到３７．８％～４７．６％，全面发展小康社会需要一个载体，这个载体就是购物中心。　　欧小卫（广州中华广场董事总经理）： 购物中心要有“三心”　　购物中心（ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ）属于商业地产的范畴，但是它跟一般的住宅、写字楼、别墅这一类的地产项目有所不同，它应该是一个资金和技术都相当密集的一种商业地产的最高形式，所以，运作一个成功的购物中心必须做到有信心、耐心，还要精心。下面具体谈谈这些问题。　　信心是必须的，但不能盲目自信，信心来源于你对投资购物中心通要条件的基本把握。购物中心运作成功所需要的充要条件：　　１、选址：成功的购物中心总是选择或试图选择一个注定要旺的地方。不要盲目地学习西方的经验，把购物中心建到郊外。　　　　２、规模：现在购物中心（Ｍａｌｌ）的规模有一种越做越大的趋势，规模最大就是第一、规模最大就是最好这种认识现在俨然成为主流。但这是一个错误的认识，购物中心的规模应该是适当就可以。　　　　３、资金：某本杂志有一句对运作购物中心资金问题的经典论断“商业地产是真正地产巨鳄的游戏”。运作购物中心成功的重要条件之一就是资金，具体在运作项目中的表现就是租和售的问题、要不要卖、卖了之后怎么办的问题，购物中心的普遍规律是不要销售。　　目前中国国内，真正称得上可以“玩”购物中心的地产大鳄实在比较少，地产商如果想找快钱，千万不要以运作购物中心的途径来实现。现在很多地产商看中购物中心的巨大发展潜力，但是不能够很好地解决资金链的问题，为保证项目的顺利运作，不得不卖铺，所以举目望去，基本上都是通过卖铺来补充资金链的空缺。　　但是，也不能武断地下结论运作购物中心就不能够销售，其关键在于要把销售和出租的部分进行科学、有机的规划，尤其是销售的部分，要充分考虑到如何让其融入到购物中心的整体运营中去，让两者的关系是一种推动的关系，而不是相互矛盾、相互抵制的关系，那样，就比较危险了。　　４、团队：购物中心的经营与其它地产不同，地产发展商建住宅，住宅卖光后发展商可以转战南北，换句话说，没有一支潜心去研究购物中心、能够潜心在购物中心的运营团队的话，只是抱着一种短期目的，同运作普通的地产项目一样，卖了就走或拿到佣金就走，这样的购物中心也会很危险。购物中心的运作成功，原因有很多，但有一支非常稳定的经营团队是十分重要的。　　成功的购物中心需要第二个条件是耐心。购物中心的成长有自身的客观规律，其经营是一个磨合的过程，尤其是现在，零售业的竞争十分激烈，地皮的竞争也相当激烈，特别是想在一个成熟的商圈内运作购物中心十分困难，想极快收取租金也不大可能，购物中心的建设、招租谈判、经营的商家培养自己的客户及品牌、购物中心培养消费者转变消费观念，都需要过程，过程叠加起来就归结到两个字——耐心。所以，一定要对磨合的过程有心理准备，要有耐心，这个耐心包括对客户的培养，同时也包括对零售商的培养。　　购物中心成功的第三个条件是精心。精心其实很简单，要有专业的运营团队，肯定不可能一下子就有很多的专业人士加入其中，但是你必须去专心研究，从不专业变成专业，这个过程需要精心、从无到有、从小到大、从不专业到专业，进而变成这一行业内的权威，这里面都需要精心操作的过程。另一方面，在研究社会、城市的人口状况、确定购物中心的功能布局等等方面也需要我们精心去做，马虎不得。　　吴江（佛山市东建集团常务副总经理）：建设佛山自己的国际化商业中心　　随着对外开放、国际间经济联系的加强，Ｍａｌｌ在我国已经崭露头角，并成为了一股备受关注的投资热潮，尤其是以京津塘地区、长江下游三角地区、珠三角地区为代表的三大经济发达区域，“造Ｍａｌｌ”已经成为了商业地产中的流行词。据统计，在未来３年内，仅珠三角地区就将诞生１５个面积１０万平方米到６０万平方米的Ｍａｌｌ。　　佛山市正处于珠三角的西岸，毗近广州市，是与广州市、珠江西岸城市带、粤西地区合作交流的中间站。２００１年佛山市的ＧＤＰ已跻身千亿元城市的行列，达到了１０６８．３６亿元，位居广东第三位，是全省唯一一个ＧＤＰ超千亿元的地级市，在珠三角西岸都市圈中独占鳌头。而在地区的商业消费能力上，２００１年佛山市居民的储蓄总额高达１３００亿元，社会消费总额也达到３７４亿元。这对佛山造Ｍａｌｌ是相当关键的，它创造了一种与之相适应的经济水平和消费能力。　　最重要的是，目前，佛山已经进入了一个大区域调整和资源整合、全力建设广东第三大城市的阶段，佛山市政府在全力建设广东第三大城市的过程中，不断加大城市化的改造和更新力度，完善交通与基础设施配套。而这也为在佛山城市中心商业区造Ｍａｌｌ创造了良好的发展机遇。佛山要建设成广东第三大城市，必须要改变传统的商业模式，加强与周边地区的经济协作和辐射，需要真正意义上的Ｍａｌｌ。　　东建东方广场的建设，使佛山这个第三大城市将拥有自己的国际化商业中心。作为占地２５万平方米的大型商用物业，东方广场项目定位为国际观光产业街区，它采用现代ＴｏｕｒＭａｌｌ的全新经营理念，表现出国际旅游与商业购物的融会，突破传统商业业态以单一购物为主导的功能局限，建成一个具有鲜明的主题个性，超大规模和复合形态的商业中心，这使得东方广场既是一个丰富的购物场所，又是一个旅游旺地。至今东方广场已吸引吉之岛百货、好又多超市、肯德基、大型书城、康体娱乐公司等众多世界级品牌商业巨头的进驻。　　我们希望，佛山东方广场的建成，将会在整个珠三角西部形成强大的商业影响，与珠三角中心地区、东部地区各大Ｍａｌｌ形成犄角联盟之势。现代商业界的竞争已不再是个体之间的竞争，更体现群体之间的竞争。竞争的结果已从追求单赢转为双赢或者多赢。我们相信，东方广场与珠三角各大Ｍａｌｌ的关系并不仅仅是竞争的关系，更应该是合作的关系。我们需要提升另一个高度，学会在竞争中加强合作，达到共同发展、进步。要和Ｍａｌｌ的国际化运营接轨，实施战略联盟、创造跨地区合作的平台就显得非常关键。造Ｍａｌｌ已不仅仅是一个房地产开发商的问题，它已经属于一个区域经济、城市化进程、城市商业发展水平密切相关的问题。所以今天我们整个珠三角造Ｍａｌｌ运动的先行者们才会聚集在一起，集思广益，合力协作，利用珠三角发展Ｍａｌｌ的有限商业资源和智慧，共同进步，缩短和国际之间的距离，打造适合于珠三角市场的经营模式。