济南商业地产供应成交量上涨 城镇化带来发展新机遇

   2013-04-15 济南日报8080

  在继广东率先出台调控细则后,3月末,北京、上海、重庆等地陆续发布地方版楼市调控细则。4月7日,北京住房公积金管理中心发布通知,北京公积金二套房贷首付比例提至70%,利率为同期基准利率的1.1倍。人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍(含)以上的,月还款额原则上不低于月收入的50%。

  此次调控政策的陆续出台,让此前“高烧不退”的住宅市场受到不小影响。与之相反的,一直不温不火的商业地产再次受到追捧,引来大量投资目光的同时,许多大型开发商也悄然调整策略,加大对商业地产项目的开发。有业内人士认为,“国五条”是实力开发商做大做强商业地产的新机遇,对初涉该领域的中小开发商来说,仍面临巨大考验。

  *大型房企加码商业地产

  在刚刚过去的3月份,济南市场上商业地产供应量和成交量都出现了不同幅度的上涨,尤其写字楼和公寓市场,多个项目均有不俗的业绩贡献。从全国市场来看,“国五条”的出台,重创住宅市场的同时,也给商业地产打了一剂强心针,部分主流住宅开发商相继宣布对商业地产投资加码。

  最近,龙湖地产宣布2013年是其商业地产快速扩张的一年,集团预计用15年左右的时间将商业地产利润占比从不到5%提升至30%。与此同时,一直专注于住宅开发的万科,也将注意力分散至商业地产,其总裁郁亮表示,万科社区商业是主要发展方向。为加码商业地产开发,招商地产也将于今年把位于蛇口的海上世界综合体项目全面开业运营,旗下在北京、漳州、南京等地开发的酒店、购物中心也将陆续亮相。

  容易看出,一场大型房企在商业地产领域的争夺战即将上演。业内人士认为,不管是龙湖地产在商业领域的快速扩张,还是招商地产各商业项目的全面运营,“国五条”再次加码住宅市场的调控,但并未干预商业地产市场,对商业地产来说是间接利好。

  新城镇化带来发展新机遇

  其实商业地产的升温,不仅仅是“国五条”的作用,业内人士认为,新型城镇化也给商业地产带来了新机遇,一些二三线城市地方政府乐于推动具有城市标志性象征的商业地产。

  而城镇化在2013年《政府工作报告》中多次被提及,尤其是以人为核心的新型城镇化,是拉动内需的最大潜力所在。全国人大常委、民建中央副主席、财经委员会副主任辜胜阻认为,新型城镇化是最大的潜在内需和持久的动力,将成为商业地产的重要推动力,为商业地产提供重大需求,同时也会改变人们的消费观念。

  而对于希望在商业地产上有所作为的企业来说,这无疑为他们进军商业地产带来了难得的机遇。受此鼓舞,在2012年度的业绩会上,包括万科、保利、中海、恒大、碧桂园等开发商在内,均把城镇化视为房地产行业中长期利好的因素,以传统的住宅为主的开发商,开始向城市运营商转变。

  投资者转向商业地产

  在一波严过一波的调控政策下,投资投机性需求不断退出住宅市场,不少置业者把目光集中在不在限购之列的“商办”物业上,成熟大型社区的商业配套以及成熟商圈的写字楼、公寓成为追逐的对象。

  记者走访市区几家中介门店发现,最近一段时期,业主将手中多套住宅变卖后转投商业地产的现象有所增加。刚刚挂牌了两套住宅的李女士告诉记者,国家对住宅调控的政策不断出台,20%的个税和房产税的传闻让持有多套住宅的业主心慌,鉴于投资住宅的空间越来越小,所以决定把手中的两套房屋变卖,然后买个合适的商铺。

  据了解,市场上与李女士有着同样想法的投资者不在少数,为降低政策性投资风险,不少“弃宅营商”的投资客会进入各种不同的商业地产市场。

  记者近日走访发现,近期济南写字楼和公寓销售市场成交较春节前明显活跃。业内人士认为,在投资理念日渐理性成熟的状态下,“国五条”对商业地产投资的影响,更多体现在总价不高的项目上,类似商务公寓等商住两用项目,将会更受从住宅转商业的投资客欢迎。

  买卖双方面临新考验

  目前看来,投资商业地产真正取得成功的不外乎万达、华润、中粮、世茂等几家实力房企,类似万达、华润的成熟商业地产开发体系,其他公司很难拷贝。业内人士认为,商业地产开发需要更丰富的经验和开发水准,一个商业项目能否成功,取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。“现在很多地方商业地产项目遍地开花,但这并不意味着每个项目都能成功。”对地产企业来说,住宅开发过去只需要解决土地、人才、资金三个问题,只要行情别太差,基本都能赚钱。而商业项目开发则不同,要涉及资金链、开发理念、客户资源、运营模式等诸多环节,对房企的资本运作能力和零售商业项目运营能力要求都很高。所以,对部分“以住养商”模式的开发商及小开发商来说,要做真正的商业地产开发,并不是一件容易事,必须解决“运营能力”、“利益分配”和“退出机制”三大难题。

  对投资者来说,与住宅相比,商业地产的生存空间仍比较大,且如果遇到性价比高的商业住宅,投资前景则相当可观。但需要注意的是,投资商铺和写字楼需要具有一定的专业知识,切勿盲目投资。面对越来越多的商业地产项目,需要考虑和注意的事项也更为复杂,开发量集中爆发、商业空置率增加、商业烂尾项目越来越多,均是投资商业地产隐藏的风险。此外,投资商业地产一定要事先计算清楚投资回报率、找好合适的下家,切忌盲目跟风。

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