“项目中的住宅产品预计在5月开盘，”京杭广场销售中心的一位销售人员向记者介绍，“具体开盘价格还没定，初步预计将超过3万元／平方米。”
实际上，上述京杭广场位于北京市通州区新华大街与新华北路交叉口东北角，项目所在地块是2009年轰动一时的北京通州地王，而该地块现在的拥有者正是葛洲坝和曾在“生死”边缘徘徊的绿城中国，葛洲坝为该项目的大股东，绿城则负责设计开发。
值得注意的是，三年半有余的时间过去后，京杭广场项目的住宅产品仍未入市。雪上加霜的是，京版细则落地后，纯新盘的住宅预售定价要参照周边住宅实际成交价格定价，而京杭广场定位为北京通州的地标建筑，投入成本较高，定价当然也趋向高价。
对此，有消息人士向记者透露，该项目的住宅定价将陷入尴尬境地，如果定价超过3万元／平方米，可能在拿预售证的过程中遭到一定阻碍。
对此，绿城中国相关人士向记者表示，“住宅项目目前没有涉及预售证”，“销售价格也尚未确定”。
先售商用物业回笼资金
4月14日，记者来到京杭广场项目所在地，发现项目外围被巨幅广告牌遮挡，上面布满“希尔顿酒店”等宣传字眼。此外，高高的塔吊矗立在项目中心，塔吊上“北京城建”几个字赫然在目，可见项目的承建商为北京城建。
与此同时，记者发现广告牌上多是宣传项目写字楼以及酒店和购物中心的规划。“我们项目是一个综合体项目，一共涉及3栋楼，包括希尔顿酒店、住宅、写字楼和大型购物中心。”一位京杭广场销售人员告诉记者。
“购物中心是整售的，酒店是持有型物业，写字楼则是散售的”，京杭广场项目的相关人士向本报记者透露，目前写字楼产品已经拿到预售证，正在销售当中，销售均价低于3万元/平方米。
记者曾亲赴绿城4月13日在京主办的京杭广场写字楼推介会，在推介会现场，记者发现一特殊现象，不少客户都是拿着认筹号码来认筹的。其中一位客户还向记者表示，“已经看好了楼层，也定好了平米数，一会儿就签约”。
值得一提的是，一般一个规划为综合体的项目，多是以住宅先行销售，快速回笼资金，同时也能够培养项目人气，然后才是散售项目中的写字楼等商用物业产品。为何绿城在该项目的操作上正好相反呢？
对此，绿城中国解释为：“因工程进度原因安排。”
不过，一位消息人士向记者透露，这个项目比较特殊，地处通州老城区的核心位置，周围商业和住宅等配套也较为成熟，在一定程度上已经具备一定人气。不过，更为重要的是，这个项目定位于北京通州区地标性建筑，无论是酒店、住宅、购物中心都是北京通州区的最高端定位。
此外，上述消息人士还向记者透露，该项目是一个纯新项目，而北京细则出台后，这一项目的住宅产品预售价格很难定位，如果想卖到3万元／平方米以上，在预售证的获取上可能会受到阻碍。因此，商用物业产品拿预售证可能更为顺利，从这一角度看，写字楼先于住宅入市就不让人意外了，毕竟这样开发商也能够先回笼一部分资金。
住宅产品入市时间未定
“京杭广场住宅产品都是180平方米以上的大户型，拟售价将超过3万元，但具体售价都还没有定夺。”上述销售人员向本报记者如是介绍。
对此，绿城中国相关人士也向记者表示，住宅产品还未涉及预售证，具体开盘时间也未定，预计在今年年中左右可能入市。
不过，记者在项目现场发现，项目对面也是一个住宅和写字楼并存的项目，名为北京ONE。
根据北京市住建委官方网站显示，北京ONE项目为2010年取得预售证。其中，住宅产品拟售最高价格的为4#住宅楼，售价为35791元／平方米。
值得一提的是，有业内中介机构人士向记者透露，上述售价并不能成为京杭广场住宅产品的参照定价。因为京版细则出台后，纯新盘预售定价要参照周边楼盘的实际成交价格。而记者从北京市住建委网站获悉，与京杭广场仅一街之隔的北京ONE住宅产品实际成交均价仅为23406元／平方米。
对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟向记者表示，目前通州楼市还没有出现3万元／平方米的豪宅价格。
