没有上市的星河湾借基金之手融资是其第一遭。
3月下旬，有市场消息称，国内知名房企星河湾联手易居为其西安项目成立了一个基金，目前正在北京上海等城市推广、募集，这引发了业内热议。
而记者辗转获取的一份该基金募集资料就显示，星河湾西安项目禾晖旭悦基金是为星河湾旗下西安项目所成立的基金，基金管理方为易居资本和钜派禾晖，已于今年3月底成立。
基金首期规模为3.43亿元，其中，优先有限合伙人的份额约2.68亿，劣后有限合伙人的份额为7500万元，优先部分存续期限为20+12个月，劣后部分存续期限为5+2年，优先投资人的预期年化收益率税后为10.5%-12.3%，而劣后投资人的年化收益率预计可达32%-41%。
禾晖旭悦基金
根据该份资料显示，该基金的交易结构为：易居资本和矩派禾晖作为双基金管理人共同出资1%成立禾晖旭悦基金，基金资产用于认缴易居资本管理的“上海贡新投资中心(有限合伙)”，成为其有限合伙人，部分资产用于流动资金。其他劣后投资合伙人的资金将用于上海贡新投资中心(有限合伙)和上海守新投资中心(有限合伙)。
其中，“上海贡新投资中心(有限合伙)”与“上海守新投资中心(有限合伙)”同为易居资本旗下上海易德昭投资管理中心(有限合伙)管理的两家有限合伙企业，并称“易居基金”。
易居基金持有星河湾西安项目公司30%股权，其中，上海贡新投资中心(有限合伙)持有21%，上海守新投资中心(有限合伙)持有9%。
与其他地产基金项目一样，该基金也将通过项目公司分红及(或)星河湾旗下关联方回购易居基金持有的项目公司股权退出。
为了给这个基金项目以极大的后盾，广州星河湾实业发展有限公司和星河湾实际控制人黄文仔将为其提供连带责任保证。此外，浦东星河湾以其持有的项目公司70%的股权向易居基金质押，为其对易居基金投资退出的承诺提供股权质押担保。
据基金管理方之一矩派禾晖相关人士介绍，该基金项目一期于3月31日成立，筹集了1亿多，目前已经开始二期募集，二期将分别从4月14日、18日开始计息按照10.5%开计息，整个基金项目将在4月底结束。
该基金募资所向正是星河湾去年底拿下的位于陕西西咸新区的项目。
据基金方资料所示，西安星河湾项目位于西安市兰池大道以北，咸铜铁路以南，秦苑一路以东，秦苑三路以西，净用地面积916亩(61万平方米)，建筑面积为154.5万平方米，土地总价约8亿元(已确权)，楼面地价为500元/平米，综合容积率为2.5。
整个项目将建成一个综合性的项目，包括住宅(144万平方米)、酒店(7.7万平方米)、商业(0.7万平方米)，教育(2.2万平方米)。预计总销售金额为311亿元，预计总成本为198亿元，项目税后净利润为73.3亿元，整个项目的开发周期为10年。
根据星河湾的计划，该项目将在今年4月开工，9月入市销售。并将在第二年实现住宅销售2万平米。
不过，星河湾关于地块的版本与咸阳市国土资源局的版本略有差异。后者官方资料显示，2012年12月10日，星河湾连同两个合伙人以7.18亿元的总价，摘得西咸新区秦汉新城10宗土地，共计828.97亩。
高杠杆基金赌约
不过，在这一基金融资案例中最值得关注的，并不是星河湾第一次借基金融资，而是这个基金的回报率最高可达40%、且优先级投资与劣后级投资的比例接近4:1。
对于这一点，国内某知名基金负责人当在听到“3.43亿的基金里，优先投资部分规模2.68亿，劣后投资部分规模7500万且期限为7年”的细节条款时，脱口而出的是“我的天”，在沉默片刻后，才喃喃而语“祝其好运”。
不过之后，该人士还是分析认为“7500万劣后资金为2.68亿垫底，杠杆率太高，又是7年的期限，还是150万平米的大盘，定位又是高端住宅，风险太大”，不过“地价很便宜，只有500元/平米，所以也不好说”。随后该人士亦有如是补充。
据该位人士介绍，在私募基金里，优先合伙人与劣后合伙人的出资比例至少为3:1，也就说在整个基金里劣后部分的资金占比至少要达到25%，劣后部分占比越小风险越大。而在星河湾西安项目禾晖旭悦基金里，优先合伙人与劣后合伙人的出资比例却接近4:1。
与此同时，“一般住宅项目的基金期限也就是三四年时间，星河湾这个项目的基金期限最长却达7年，时间如此之长，这也从侧面说明他们对这个项目亦缺乏太大信心。”
而对于基金高达40%的收益回报，按照基金方介绍就是：劣后投资属于股权投资，该部分占有星河湾西安项目5%的股权，在未来7年的时间里，将与星河湾同进同出。虽说风险大了点，但该项目楼面价仅500元/平米，并且将打造成一个高端品牌项目，预计销售价位将超过1万元/平米，因此，该项目溢价率相当高。
