从2010年调控开始，昆明商业地产就迎来了开发热潮。和很多二线、三线城市一样，政府的规划引导和资本的运作，不仅吸引了一线房企进军昆明打造商业项目，也令本土房企越来越热衷于转型商业地产。此外，轨道交通的大力建设和城镇化更是让很多人看到未来昆明乃至滇中城市圈商业地产的诸多利好条件和崛起机会。
2013，昆明商业地产迎来了黄金发展期，有哪些精品项目现身，请跟随《云南信息报》黄金楼市来一探究竟！
关键词：春交会
城市综合体唱主角
2013昆明春季房交会，住宅地产一览无余，商业地产责无旁贷唱起主角。可以说，从2013年开始，昆明商业地产真正浮出水面，开始全面地、强势地争夺在昆明地产市场的交椅地位。从本次亮相的商业项目分布来看，昆明主城区依然是商业汇集的焦点，此外，呈贡新区和空港经济圈，乃至州市内都有不同的新商业项目亮相。从物业类型看，主城区比如润城等项目都是大型复合城市综合体，也有一些项目，诸如置地广场，重点推出写字楼等产品类型，而郊县和州市商业项目多以产权式酒店、社区商铺居多。
本届春交会上亮相的商业项目多为城市综合体及集中式商业。其中，润城大亨MEN商业区重磅面市，螺蛳湾中心等一些项目在进行项目招商，呈贡新都昌商业广场、融城优郡等项目正在认筹，也有一些项目仅做形象展示。从这些商业物业的体量看，小则10多万平方米，大至上百万平方米，诸如螺蛳湾中心，项目整个体量达到了近200万平方米。由此可以看出，商业物业已经成为2013昆明楼市的一大主角。
根据日前至祥置业(昆明)研究中心(下称至祥)发布的昆明商业价格指数报告显示，昆明商业市场的预期走势与整个楼市量价齐升的预期走势呈正比，商业市场预期被看好，3月主城区商业价格在32087-45440元/平方米，辅城区商业均价为24500元/平方米，整体价格上涨预期明显。从至祥近期监测情况来看，国福现代城、车行天下国际汽配城等项目商铺销售价格上涨明显，其他项目总体价格变化不大。
关键词：产品类型
城市综合体
从2010年调控开始，商业地产就迎来了开发热潮。2013年，昆明楼市中哪几类商业地产最抢眼，让我们来看看吧。
大体量综合体热销受追捧
商业地产在过去一年的不俗表现在昆明的几大商业项目中可看出端倪。位于人民西路，紧邻西二环的经典双城可谓昆明具有代表性的综合体，项目的热销不仅源于其主打的“百万方商业牌”，更源于其对市场的准确判断和把握。去年6月30日，经典双城D区7月7日，项目推出的首批商铺售罄；7月21日，商铺新品加推，再度售罄。位于日新东路和前兴路交会处的润城，规划2000亩大盘，一期商业所推商铺均开盘售罄。楼市调控寒流来袭，但依然无法阻挡昆明西山万达广场的商业热销，昆明西山万达广场的置业顾问向记者介绍，“依托昆明西山万达广场70万平方米旗舰综合体的地标中心旺铺，去年11月17日开盘就售罄，创造了昆明商业地产销售奇迹。”其中，推售的136席地标旺铺，有15%是万达内部领导和员工“不折不扣”全价购买……
商业地产的灼热让开发商们顺势调整自己的产品，开发商都在加大对集中商业及社区类商业的推广力度。另一个位于广福路与前兴路交叉口的中天融域，写字楼以“金融轴前排·生态办公区”为定位，项目写字楼西区已经全部售罄，东区正在销售。在刚刚结束不久的春交会上，某楼盘营销负责人向记者表示，“非住宅物业市场均价，特别是市中心和周边板块区域中心的各种综合体项目所带来的‘价格飙升效应’，有可能令非住宅物业的均价有较大幅度的飙升，各类型商业项目会集中入市。2013年将是商业地产入市很好的时机。”
写字楼
昆明频现5A甲级写字楼
“限购、限贷”房产调控两年多的时间，也带来了商业地产开发的大跃进。进入2013年，昆明持续近几年的大规模写字楼开发“成果”初现：位于北京路的俊发中心；位于市中心的顺城双塔；或者是位于滇池路的南亚风情·第壹城……
无论是市中心，或者是西市区、北市区、南市区，再加上近两年来地产开发中流行城市综合体模式，其中普遍包含写字楼规划，今年来也有不少项目集中上市。一时间，集中的写字楼供应让市场面临不少压力。由于在限购政策约束下，不限购的写字楼一路蹿红，尤其是公寓产品，受到各路中小投资者的热烈追捧。整个写字楼销售市场一片大热。
放眼2013，昆明写字楼市场供应多呈现为5A甲级写字楼，最为抢眼的便是昆明主城区的南亚之门、世纪中心等城市地标建筑。
“我们注意到市区内外有不少在建设中的大型写字楼，加上昆明作为云南的省会城市，以及昆明轨道交通的修建，交通的便利与‘面向南亚、东南亚’的地缘优势，昆明的办公楼前景仍是较乐观的。”原昆百大商业管理有限公司招商部主管廖健翔表示。
廖健翔认为，从昆明所处地理位置及发展趋势看，昆明的高端商务办公场所存有发展空间，因此昆明商务办公前景看好。同时，从设计角度来看，办公楼未来发展的大趋势还是继续围绕着高科技、绿色环保及智能化的大方向进行。
但一位不愿具名的业内人士表示，昆明的写字楼与一线城市还有很大差距。昆明在城市规划上，地铁、交通等市政建设还在进行中，城市的清晰脉络还没有完全形成，众多写字楼也处在建设中，还没有形成完全意义上的商务区；写字楼的开发商中，来自香港、台湾等地的知名开发商不多，开发企业以本地企业为主，不过，随着外来企业的进驻，这一现状正在改善。经营方面，写字楼散售较多，自持较少；交房标准上，甲级、智能化、绿色环保、层高、得房率等方面，与一线城市都还有很大差距，可以说，昆明的写字楼正处在摸索阶段。
商铺
供应多依托城市综合体形式出现
据至祥发布的昆明商业价格指数报告显示，就目前来说，昆明商业项目一方面采取“售转租”即以商家自持为主，一方面不断扩大投资区域，带动辅城区域如石林、安宁等地的商业市场迅速发展，另一方面是专业市场往大规模发展，如现阶段呈贡龙成老街、车行天下国际汽配城、斗南花都等专业市场逐渐成为商业专业市场的标杆。与此同时，昆明未来两三年将有1600万平方米商业体量上市，昆明的商业正在迅速崛起。
昆明的商铺供应，多依托城市综合体的形式出现，独立的商业供应较少且多为自持。诸如螺蛳湾中心、公园1903等项目，其商铺部分均计划自持，不面向市场销售。而位于一环边的融城优郡，项目负责人告诉记者，他们项目的写字楼、商铺计划4月下旬启动认筹，其中，商铺均为临街商铺，40-1000平方米不等，计划在5月开盘销售。
据至祥不完全统计，按商业业态计算均价，昆明3月商业街出售均价约42000元/平方米，社区商业出售均价约37679元/平方米，而社区商业每个月的出租均价约188元/平方米。纵观2013昆明商业地产，如火如荼。而近几年昆明土地市场的表现，商业物业用地的成交比例也占据了绝对优势。这意味着，在未来几年昆明城市商业地产依然有足够强大的后劲。
关键词：运营
房企定制式商业蹿红
2013年，诸多商业物业楼盘的集中放量，必将导致后市商业竞争的白热化。如何在竞争中取胜？业内人士认为，项目的定位和运作很关键。从目前面市和新推的项目来看，开发商似乎也意识到这一点，创新的商业模式让人眼前一亮。
南亚风情·第壹城在开发前期就充分考虑到整个商业的发展，通过招商定制式开发，按照商家需要的面积、体量、建筑风格来开发产品，定制式商业模式也引来了不少品牌商家。此外，开发商诺仕达集团自持中央商业广场四层物业，保障项目的商业运营前景；而假日城市、益龙·万象城的招商先行也吸引了不少人气。在项目还未开盘，就引入诸如沃尔玛、家乐福等诸多品牌商家，利用完善的商业配套来带动整个项目的居住价值；而世纪中心在户型上做起了文章，可对外销售整层写字楼，3千多平方米的面积可根据买家意愿进行切割，人性化的运作方式受到了市场关注。
2013年，面对后市商业竞争的压力，开发商力求模式创新，给即将发售的项目开了个好头，相信后期推售的商业项目也会采用创新的营销方式带动项目的销售。诸如万达、诸如红星，这些房企实力强大，资金链稳定，有自己的商业运营方式，且已形成规模及市场认可度。举个例子，红星配备了自身的红星家居广场，走主题性商业路线；龙湖打造的天街商业模式，吸引人流、聚客能力强劲；万达将其成熟的万达广场模式在全国复制……而作为本土品牌企业，昆百大有着自己的商业管理公司，成功运作了昆明百货大楼、百大新天地等一站式商业，拥有丰富经验和较强的资源整合能力。
