2012年，对于瑞安房地产有限公司（以下简称“瑞房”）来说，宛如暗夜行路。
尽管早先已发布业绩预警，但当2012年年报正式出炉时，瑞房的成绩单还是令外界瞠舌不已：公司去年120亿元的合约销售目标完成不到一半，营业额、营业利润、净利润跌幅均超过四成，而核心净利润更是骤降87%。这与内房股其他房企一派喜气的局面，对比鲜明。
同样不容忽视的是，按照不完全统计，仅一年多时间，瑞房已在资本市场“圈钱”超180亿元人民币，名列房企海外融资前茅。如此大规模的融资，亦推高了瑞安房地产的负债率。公司财报显示，在2006年底上市之初，瑞房的净负债率仅为15%，而到去年底这一数据已高达70%。公司目前总计债务346.7亿元，一年内到期债务为104.2亿元。
“公司业绩不理想，我不想找什么借口，”面对惨淡的业绩，瑞房主席罗康瑞在道歉视频中许诺，希望通过自身的变革获得重生，并逐步降低负债率。他能想到的最佳方式，就是分而治之，分拆新天地并谋求在港上市。这一举措能否获得市场青睐还有待观察，截至目前，公司仍未宣布分拆上市具体时间表。
业绩断崖式下滑
用“一片惨淡”来形容瑞房2012年的业绩，并不为过。
公司2012年年报数据显示，去年，瑞房实现营业额仅为48亿元，同比下滑43%；获得净利润为20.29亿元，同比下滑41%；若不计投资物业估值收益，其核心利润仅为2.01亿元，同比大幅下滑87%。此外，瑞房去年仅获得57.32亿元的合约销售额，占120亿元全年目标的一半还不到，甚至不敌2011年的销售额。
随着2012年的落幕，该公司的第一个三年发展计划也宣告结束。截至去年底，其并未能达到建成100万平方米的发展目标。
面向投资者，罗康瑞一脸凝重，“瑞房去年业绩不理想，我必须为此向大家道歉。我不想找任何的借口去解释为什么我们做得不好，但是我们已经总结了教训，一定会改善未来的业绩。” 不过在此前发布的业绩预警报告里，瑞房将公司盈利大幅下降，归结于全年缺乏可售的资源。由于开发节奏缓慢，原本于2012年下半年交付的多个项目，最终延期至2013年才能交付。
瑞房业绩窘境，与2010年开始的政策市息息相关。一向热衷高端产品开发的瑞房在调控中吃尽苦头，连续几年的销售颓势至今仍得不到改观。但在中房信研究总监薛建雄等业内人士看来，瑞房业绩大幅缩水，更是与其激进拿地、过多操作大体量旧改项目的模式脱不了干系。
薛建雄介绍称，瑞房的开发模式一直是“以商养住”，即通过商业来带动写字楼的租赁、酒店经营，以及住宅的开发。通过商业地产来带动整体地产的升值，使瑞房的写字楼、住宅项目得到受益。
“罗康瑞的商业地产帝国虽然特色鲜明，但因为其运作模式决定了其资本周转率低的问题很难得到彻底解决。”薛建雄称，动辄上百万平方米的商业地产项目，耗费瑞房过多的资金和精力，也让其在住宅项目的开发和销售上分身乏术。2012年，看着逐渐复苏的市场，瑞房却因为无货可卖而干着急。此外，加上旧改项目固有的拆迁难、体量大等开发特性，房企难走出“长周期、高投入、慢开发”的怪圈。
“几年前大跃进式扩张，瑞房现在也需要为这样的决策买单。”上海中原地产研究总监宋会雍对时代周报记者称，自上海新天地旧改项目一战成名后，瑞房随即进入武汉、重庆、大连、佛山等地复制了多个新天地，接连吞下多幅巨无霸地块，土储水平从2006年末的700万平方米一跃升至1310万平方米。虽然旧改项目地价有谈判空间，但其进展十分缓慢，还让瑞房连续多年高额支出动迁费用。
今年1月，瑞安房地产行政总裁李进港在媒体见面会上就表示，公司近五六年，仅在上海投入的动迁资金已达120亿元人民币，但完全没有收益，还需支付利息等开支。而在日前的公司年报业绩会上，李进港也坦言，目前瑞安房地产做的八个项目规模都比较大，前期投入比较高，希望能加入中小型项目的开发。
“瑞安资金上并不宽松，转型想做中小项目，主要是为了加快资金回笼速度，按照瑞房的开发资金，寻找到合适的机会就可。除此，瑞房已有的各地新天地产品，能否成功运营和销售，依旧不容忽视，这关系到其是否继续对公司的资金链造成压力。”宋会雍称，上海新天地算一个成功案例。
宋会雍续称，上海新天地的运作成功有一定特殊性，背靠上海淮海路商圈，是上海的顶级商圈，交通四通发达，商业繁荣，不愁高端销售人流量。再往外复制的时候，很难有相同的区域环境来做支撑，这也将导致不少外地项目成长难度变大。以重庆为例，有重庆当地开发商代表就对时代周报记者透露，瑞房在重庆开发的重庆天地项目，运营两年多至今人气依旧不旺。
圈钱180亿推高负债率
时至今日，这些投入巨资但回报还甚少的大型地产项目，对瑞房而言，就像是“烫手山芋”，仍需要源源不断投钱进去。“目前瑞安房地产所开发的项目主要都是一些大型的、综合类的项目，开发周期很长，积压了太多资金，对公司的资金周转带来了很大的压力。”李进港坦言。
为了应付财务窘境，财技出众的瑞房几乎穷尽所有融资方式。
就在发布年报的3月28日当天，瑞安房地产亦迫不及待地抛出了新的融资计划，即按每3股分发1股比例供股，每股供股价1.84港元，较当日收市价3.34港元折让44.9%；将发行不多于22.5亿股供股股份，集资最多41.37亿港元（约合人民币33.1亿元），将用作帮助加快上海太平桥项目及瑞虹新城项目搬迁进度、收购以及偿还现有债务。
就在此前一日，瑞安房地产亦通过贷款获得了23亿元的融资额。实际上，瑞房的资本动作远比想象中更加频繁。
