近两年，由于国家房地产调控，住宅受限，大量资金纷纷转入商业地产，昆明商业大量出现，但就市场来看，商业其实已经出现饱和状态，有数据显示，昆明的商业地产增量排名全国第2，未来商业总量将达1972万平方米，在2011年，昆明人均商业面积接近2平方米。
这么大的商业体量如何消化，怎样的商业体才能笑傲群雄，获得成功？就此，《云南信息报》黄金楼市对云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司总裁谢利民进行专访，共同探讨昆明商业的发展。
人民路壹号广场效果图。开发商供图
谢利民 开发商供图
房交会形象展示超过预期效果
谢利民表示，这是金成集团进入商业地产的一次集中亮相，包括人民路壹号广场、摩根道等高端综合体，希望通过这次亮相来展示金成集团在商业地产中即将有所作为的趋势，也让市场、消费者充分了解我们的项目，为未来的商业推广和商业营运打下良好的基础。此次房交会是人民路壹号广场第一次公开亮相，项目的投资商、运作团队都非常重视这次春交会，投入了大量的人力物力，可谓做了充足的准备，从展台、媒体采访和推广等方面都为人民路壹号城市综合体和大型的Shopping Mall推向市场做了一个集中亮相，从活动推广到模型展示都可以说是所有参展楼盘中的一个亮点。就展示结果来看，远远超过了预期效果。
投资商业地产三部曲：“量体裁衣”、 “量力而行”、 “持续经营”。
对商业市场而言，一是要“量体裁衣”，项目本身的地段、规模和规划形态与自身的能力决定这个项目能不能运作，都要做一个准确的判断，并不是所有的企业都能够进入商业地产并且具有很好的商业地产经营能力；二是要“量力而行”，不仅仅在开发建设阶段的投入，后期的装修与招商的投入、主力店引进后的装修投入，包括商业从初期到经营有一个“养商”的过程，它是一个持续投入的过程，并不是所有的地产都能够适应，还要有分析自己的能力，即自身是否具备开发与抗风险的能力；三是商业要有一个“持续经营”的过程，即“养商”的过程，有一个很长的时期它的现金流和利润都是不高的，因此，如何把现有的商业资产盘活来解决现金流的不足和短期回报不足都非常考验企业能力，如果熬过了这个阶段，商业综合体就会有一个良好的形象和融资平台，发展前景也会越来越好。
人民路壹号广场 机遇与挑战共存
近年来，国内一二线城市大量楼盘推出，据统计，昆明人均商业面积已经达2平米/人的规模(按昆明市总人口800万计算），这样的规模应该算是不小，对人民路壹号广场也是一个不小的挑战。对此，谢利民认为，机遇与挑战共存。人民路壹号广场一个最大的亮点是，将会以建筑的目的性消费来拉动人流，推出一站式、开放式的消费理念，把传统的体验式商业上升到了分享式互动商业，同时将融入其他项目没有的运动时尚休闲元素，与国内众多知名艺术家和团体合作，并在项目内大面积植入人文艺术景观和作品。从机遇上来讲，其一，人民路壹号项目的区位非常好，处于一环与二环之间、人民路与西园路的交叉路口，周围固定人口40多万人，居住户数7万多户，包括政府社区、医院、教育体系等近30多家配套单位，因此，无论从城市发展规划来看，还是从项目自身的体量来看，都具备了成为竞争性强的城市综合体和产品；其二，我们在项目运行过程中精心规划，引进了香港、深圳最高端的设计团队与招商团队，以及本地最优秀的招商团队，可以说项目在规划设计、商业定位、商业包装、商业经营上占据高起点与后来居上的优势；其三，商业地产在经营中都有一个“培育期”、“成长期”、“成熟期”， 在这个过程中，很多企业尤其以住宅转商业的企业，他们普遍认为“以住养商”的模式就能够持续经营商业，其实不然，它需要足够强大的资金支持，而人民路壹号广场由于投资商金成集团的本业是矿业和金融，在后期经营上具有着别的项目和企业所不具备的优势。谢利民还透露，世界500强沃尔玛、上影永华国际影院、温莎KTV等国内外高端品牌将入驻项目，同时，金成将把一批国内深受消费者喜爱的品牌和昆明本土特色品牌相结合，既能贴合本土消费人群，又在商业组合上产生新的亮点。
