房地产行业几乎曾是大多数老板都想进入的行业，2006、2007年，地产暴利时代，只要手上有地，就不愁没钱赚。一时之间，各个行业纷纷涉足地产行业。可回头看去，当年热潮涌入的小房企，现在所剩无几。这些项目公司型的房企开发完手上的地块后，无法单纯利用土地红利，赚取利润后，选择了退出。行业发展脱离野蛮、无序的现状后，对操盘专业要求越来越高。
这让人想到了当下商业地产的发展。
小商品城，作为一种较为复制的商业模式。因利用旧有项目改造而来，资金投入少、见效快，成为商业操盘手、地方政府都愿意去推行的项目，如雨后春笋般冒出。
集中式的购物中心也不甘示弱。住宅的长期调控，使得开发商不再对“住宅”市场孤注一掷，开始把部分资金投入商业项目。短短两年之内，东莞多了包括万达广场、万科广场、松湖中心生活广场在内的近十家购物中心，商业的版图仍在快速扩大。
从全国数据来看，中国购物中心产业资讯中心数据显示，2012年中国新增购物中心数量超过300家，从而使购物中心总量达到3100家。该资讯中心还预计，到2025年，中国购物中心总量将突破1万家，成为全球购物中心商业建筑面积最高的国家。
今天起步迅猛的商业地产，会不会再重复当年的老路？顺应政策之力，商业地产成为开发商的掌上明珠。可即便是当下备受推崇的自持物业的代表——万达，其租金收益也并不乐观。根据公开数据显示，截至2012年底，万达累计持有经营性物业1290万平方米，但租金回报率却没想象中高。2011年万达的租金收入是34.6亿元，2012年是52.07亿元。而2012年万达的总资产是3000亿元，收入是1416.8亿元——租金收入占比仅为3.68%。
这与兰德咨询的一项调查数据相吻合。我国上市房企中有商业地产的，持有性物业租金收入一般占年度营业总收入的3%-5%，高的也才达到7%。相对于持有性物业资产，租金收入仅占1.5%左右，而经营利润则大都为负。特别是开业不久，正处于培育期的商业，八成以上亏损。回到东莞，上一个商业地产开发热潮遗留下来的高空置率尚未解决，而新一轮的商业体量就要喷涌而出，这样的教训和现状，让人捏着一把汗。
