■珠江新城
《中国办公楼实情调查》发布——
近日，世邦魏理仕（CBRE）发布《中国办公楼实情调查》，以14个主要一二线城市的数据为样本，探讨未来四年写字楼的供需情况。世邦魏理仕研究部的统计数据表明，在未来4年，如果所有项目如期交付，这14个城市的写字楼总量将增加4080万平方米，增幅达80%。虽然，由于普遍存在的工程滞后现象，写字楼在未来4年的实际供应未必如上述数据显示一般严峻。但是，各大城市是否有足够的需求来吸纳未来的供给确实仍是未知数。世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟评论道：“未来4年，北京写字楼将仍继续供不应求的状况，上海、广州和杭州的供需关系将相对平衡，而像天津、沈阳和重庆等市场，未来几年将出现供过于求的情况。”
49%新增供应在珠江新城
该报告指出，广州2013-2016年写字楼的新增供应预期将达到305万平方米，截至2012年底，广州优质写字楼存量为580万平方米，如果新增供应都能如期交付使用，则广州优质写字楼存量在2016年末将比现在增长53%。而在区域分布方面，49%的新增供应仍然集中在珠江新城。其中，位于中轴线，与广州国际金融中心相对的广州新地标——周大福中心也预计于2016年建成，标志着珠江新城最后一波供应高峰到达尾声。另外，从2015年开始，琶洲将逐步有总部写字楼投入使用，截至2016年，琶洲的新增写字楼供应将达到111万平方米。根据市场过往三年的吸纳能力衡量，并适当考虑工程延期的因素，写字楼市场将基本处于供需平衡的状况，但珠江新城在短期仍将面临供过于求的压力。
该报告显示，2012年末，珠江新城的平均租金较天河体育中心商圈及越秀区分别高17%及55%，尽管这两个区域发展较早，配套成熟，但由于缺少新增供应，租户选择有限。因此，珠江新城仍将继续成为租户的首选，租户从越秀区及天河体育中心搬迁至此的趋势仍将持续。蓝筹写字楼市场表现突出蓝筹写字楼，即处于城市核心区域、按高规格建造、由资深开发商开发管理并只用于租赁的超优写字楼。根据世邦魏理仕对全国14个主要城市过去三年办公楼数据的分析，蓝筹写字楼市场无论在租金增长、空置率、租金收入等各项重要指标上均远超整体市场平均水平。具体来说，蓝筹写字楼的租金在过去三年（2010-2012）累计增长41%，比整体市场高出7个百分点；蓝筹写字楼过去三年的平均空置率只有7%，比整体市场的14%低7个百分点；租金收入在同期也因此比整体市场高出15个百分点。蓝筹写字楼在未来的市场竞争当中将继续保持优势并享有更好的发展空间。
相对于北京、上海、广州等成熟的市场，大多二线城市政府为刺激财政收入，大力发展新CBD并在这些城市新兴区域推出大量的土地发展商业物业。陈仲伟指出，预期一些城市，特别是一些二线城市的写字楼市场将面临巨大的挑战。
对投资者来说，应该更关注供给相对平衡的一线城市及二线城市的蓝筹写字楼。
