在深圳房博会上，“综合体”成为专业论坛上最热门话题，对于大面积城市更新的深圳而言，综合体大量出现无可避免，如何开发运营呢？当前综合体市场面临哪些问题？2日-3日，北京三里屯V illage总建筑师、欧华尔顾问邮箱哦你公司创始人罗建中，世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松等专家探讨当前背景下城市综合体发展趋势以及综合体市场五大痛点、未来产品特征。
“在建中的综合体规模是建成的4倍，规划综合体的规模又是在建的4倍。”在房博会“城市综合体——— 中国式游戏”论坛上，陈劲松介绍，2013-2015年，城市综合体新增数量以50%-100%速度递增，其中深圳现有综合体22个，未来三年将新增7个。
“世邦魏理仕”研究报告显示，目前全球在建购物中心高达3200万平方米，而中国在建购物中心以1680万平方米体量占其中一半以上。中国购物中心发展委员会主任郭增利说，数据略显保守，估计有70%“相对过剩”。
“当前综合体遇到五大痛点，涉及资金就有两点”，陈劲松说，融资渠道单一、成本高、推出成本高，很多项目因此失去享受持有物业大幅增值的机会。目前国内综合体项目融资成本在8%-12%，而国外多数在3%-6%。
当前综合体市场另外三个痛点包括：主力店占比高，制约后期运营的价值增长；招商、销售不能联合，没有经过统一策划的销售难以实现理想价值；综合体运营中单一领域的专业人才成熟，但能整合各领域的人才极度匮乏。陈劲松说，要解决问题，必须尊重资产市值和生命周期，策划、招商、销售、运营一体化，要整体考虑物业类型组合、开发流程、团队搭建及后期合作资源管理。
对于未来综合体发展趋势，陈劲松表示，一、二线城市综合体主题性、兼容性更强，三、四线城市综合体更多体现对城市地标、业态复合的追求。而罗健中提出，消费者对于城市身份、个人身份认同需求越来越强，未来综合体对于城市历史文化、个性化尊重越来越重要，“目前欧美第四代综合体已经出现，如有机农贸市场，一颗土豆比超市贵两倍，但甚至会知道是谁种出来的”。
深圳大规模城市更新之后，多以综合体形式出现。罗健中认为，城市改造不单是房地产改造，也是城市经济“火车头”改造，“例如转换成创意产业，深圳新建的综合体便要考虑这些人群和此前白领、工人有什么不同，如何更好发挥功能，吸引他们进入综合体居住、工作与消费。”
亮点
4万人民币可购买英国小仓库
赴塞浦路斯看楼，开发商承担住宿、参观费
在昨日英国、塞浦路斯房产项目推介上出现不少吸引眼球的消息：4万元人民币海外置业的超低门槛，只需支付机票就可踏上塞浦路斯看房之旅。
4万元人民币在深圳也许买不到一个厕所，却可以在英国买一个小型仓库。昨日上午，哈考特不动产主办的公众论坛上，该公司推介英国的商用仓项目。哈考特不动产有关负责人介绍，商用仓是储存物件小型仓库，由大型仓库改装而成。目前这种小仓库期望中国投资者加盟，最低售价3750英镑(约合人民币4万元)。所有物业有单一产权，使用年限长达250年，而且英国商用仓储均带6年租约出售。
“如果置业者有兴趣来塞浦路斯看房，只需自付往返飞机票费用，其余在塞浦路斯境内住宿、参观费用一律由开发商承担。”昨日在公众论坛“塞浦路斯投资移民讲座”上，来自塞浦路斯的房地产开发商打出如此策略吸引中国置业者。南都记者查询得知，当天深圳去往塞浦路斯拉纳卡国际机场单程机票为7000多元人民币。
塞浦路斯KAN IKA(卡尼卡)开发商总经理助理ELEN A介绍，任何时间，有意向的置业者提前联系，他们将发出邀请函，甚至代办签证，从机场开始、在塞浦路斯的任何费用由他们承担，包括接送、翻译等。可由置业者按照自己需求来设定线路。该公司今年推出专门针对中国购房者的项目SU N R ISE，有56栋别墅，邀请中国建筑设计团队打造，价格在30万欧元以上。
