“香港城”Shopping Mall崛起张家港

“全国文明城市”、“世界花园城市”、“中国最富十强县（市）”……以经济发达和社会文明而著称的江苏张家港人均GDP已突破1万美元，可以说已进入了高水平的小康社会。但目前第三产业在三次产业的比重只有34％，远远落后于第二产业。而按照国际发展经验，当一个国家或地区人均GDP达到4000美元时，以商业服务业为主的第三产业占GDP的比重应该达到50％以上。加紧建设当中的集购物、休闲、娱乐、餐饮、现代商务、旅游度假等为一体的“香港城”Shopping Mall，或许正是张家港新一轮以商业服务业为主的第三产业升级的开始。

　　张家港，昔日，鉴真东渡传播盛唐文化的千年古渡；今朝，现代工业造就的中国县域经济百强排头兵，首批“全国文明城市”。当工业的发达使当地居民人均GDP达到了高水准的1万美元的时候，那里的居民也对代表着城市繁荣的商业有了更高的追求。伴随着各种现代商业业态的迅速崛起，标志着生活形态现代化的Shopping Mall——张家港香港城商业中心即将走进当地居民的消费生活。
　　
　　中国商业联合会会长何济海前不久在考察张家港商业并出席张家港香港城发展研讨会的时候说，张家港的人均GDP已突破1万美元，城市也从生产型走向生活型，生活形态的张家港呼唤现代商业模式，香港城Shopping Mall的建设正是张家港生活形态现代化的需要，也是张家港新一轮商业升级的开始。

　　“香港城”的诞生
　　
　　以经济发达和社会文明而著称的张家港这座现代化的城市，在2005年荣膺了太多炫目的光环：“全国文明城市”、“世界花园城市”、“中国最富十强县（市）”第四位，人均GDP突破1万美元，可以说已进入了高水平的小康社会。然而，从三次产业的比例来看，处于工业化发展中期的张家港，其第二产业在三次产业中明显居于主导地位。按照国际发展经验，当一个国家或地区人均GDP达到4000美元时，以商业服务业为主的第三产业占GDP的比重应该达到50％以上。但2005年人均GDP已达到1万美元的张家港，第三产业的比重只有34％，与2004年相比仅上升了0.5个百分点。
　　
　　从商业来看，应该说各种形态的现代流通方式这些年在张家港也有了较快的发展，特别是以沙洲中路步行街为代表的张家港步行街商业中心的格局已基本形成。然而，随着城市规模的不断扩张和现代化水平的不断提高，步行街功能单一的传统商业模式和商业格局已难以满足城镇居民不断增长的精神文化和物质生活需求。而且，随着城市人口的不断聚集，囿于客观条件的限制而使得步行街的商业格局与人们消费需求的矛盾将会越来越突出，交通拥挤和停车难就是一个突出问题。据有关资料统计，目前张家港市区每7人拥有一辆汽车，全市平均每8户家庭就拥有一辆汽车，开车上街购物已成为城市居民的生活首选。然而，步行街四周汽车停车泊位与实际需求量相比，简直就是杯水车薪。同时，全市15.3万辆摩托车由于不能进城，直接影响了这部分人群的购物需求。
　　
　　身处长三角商业竞争力强势地带，雄厚的经济实力，相对滞后的传统商业和未来现代商业发展的前景，让农民出身、办工业起家的袁正华对自己的选择踌躇满志，他立志以国际先进商业理念为张家港市民打造一个现代化的大型商业中心。这两年一直为此奔波忙碌的现任香港城商业中心董事长的袁正华在接受记者采访时说：“建筑面积18万平方米、总投资近12亿元的香港城商业中心，是引进国际先进管理模式打造的集购物、休闲、娱乐、餐饮、现代商务、旅游度假等为一体的综合性大型商业中心，在全国县级市建设第一家Shopping Mall的商业业态，决不是我们一时的冲动，也不是借机炒作一次房地产，而是经过多方考察并请各方专家周密论证才慎重决定的。”
　　
　　根据国际惯例，人均GDP达3000美元以上就可考虑建Shopping Mall商业中心，达到8000美元时，已是建Shopping Mall的成熟期。2005年张家港人均GDP已超1万美元，这样的水平已经达到了世界中等发达国家水平。中商商业经济研究中心副主任王建华研究员认为，从张家港的市情和消费需求来看，香港城的兴建，不仅顺应了国际先进商业发展的潮流，而且迎合了广大市民不断增长的物质和文化生活的需求。
　　
　　商务部市场运行司王斌处长认为，张家港社会消费水平人均已达近11000元，可支配消费水平达17000余元，因此兴建各种功能齐全的现代化Shopping Mall很有必要。但GDP不等于人均收入，毋庸置疑的是较多的财富集中在少数人手中，大众消费的需求还是有限的。张家港目前还是以地区性消费为主，香港城的建设有利于提升张家港现代服务业的整体水平。
　　
　　袁正华的选择得到了地方政府的鼎力支持，香港城项目被列为2006年张家港市的首项重点工程和全市发展现代服务业的重点项目，从土地批拨、工商金融、服务等方面，政府给予了全方位支持。袁正华更是对香港城的未来信心十足：“要让香港城不仅成为张家港新的商业中心，而且跻身更大区域，成为辐射江阴和常熟地区的新商业中心之一。”

　　“香港城”的特色
　　
　　近些年商业的快速增长，使得商业地产成为许多房地产开发商竞相追逐的目标，但物业建设与商业经营和市场消费需求的脱节，造成许多商业地产要么难以吸引商家入驻而空置，要么有场无市的现象比比皆是。为此，香港城Shopping Mall在建设过程中，一改以往开发商“筑巢引凤”的传统做法，确立了“先招商，后建设”的全新理念，他们通过自主招商、中介招商、政府招商、以商引商和网上招商等方式吸引目标客商。
　　
　　南京大学经济贸易系主任、博士生导师张二震对香港城“先招商，后建设”的理念和操作方式大为赞赏，他说：“香港城的这种理念和操作方式无疑为将来整个Shopping Mall的成功运营奠定了良好的基础。同时，也规避了盲目建设可能出现的种种风险，防止了社会资源浪费现象的发生。”
　　
　　据了解，香港城从规划选址到招商引资，再到项目建设，始终将它融入当地经济社会发展的总体规划，坚持高起点规划，分阶段实施，引进一个，建设一个，确保每一个都成功实施。袁正华表示，在香港城的建设过程中，一是针对商业区相对偏僻的特点引进易初莲花大卖场，吸引大众消费，带来人气；二是针对本地区商业的现状，实施品牌战略，锁定主流消费，提升商业区的档次；三是针对港城大型休闲娱乐场所的缺乏，筹建大型休闲养生、娱乐场所；四是针对现代汽车文化，设立大型停车场，适应有车一族的需求。
　　
　　而立足高起点，以品牌打品牌，实施品牌联动，始终是香港城引进中外知名品牌的一个主要特色。目前已吸引了包括泰国正大集团易初莲花连锁超市等数十家国内外品牌商家和连锁店的进驻。上海好美家装潢建材有限公司、汤姆熊娱乐有限公司和金宝贝早教中心等11家单位与香港城商业中心签约。包括百安居、必胜客、麦当劳等一批全球知名品牌都在商洽加盟之中。
　　
　　袁正华表示，目前香港城一期工程进展迅速。香港城置地广场、锦江之星大酒店、儿童乐园等工程主题建筑都已进入外立面装饰阶段。易初莲花大卖场也已封顶，预计8月份对外营业。

　　“香港城”的担忧
　　
　　据不完全统计，张家港全市城区现有商业设施面积近185万平方米，其中零售面积110.15万平方米，商品交易市场面积60～70万平方米，按全市常住人口85万计算，人均商业面积达2.2平方米，其中人均零售面积1.3平方米。如果按全部人口，即包括城市常住和流动人口在内，人均商业面积也达1.5平方米，其中人均零售面积近1平方米。参与了对张家港商业地产情况调查的中国商业政策研究会副秘书长李禧华研究员据此认为，张家港商业设施总量超过许多大中城市的水平，显然已经饱和。
　　
　　应该说，在张家港这样一个经济社会高度发达的县级市，建一个现代化的Shopping Mall顺应了张家港经济社会发展的必然趋势，无疑可以促进张家港传统商业的升级换代，提升城市形象，也有利于加快城乡一体化建设的进程。但在香港城之后，在半径不到5公里的中心城区范围内，除已批准在建香港城外，其他待建的万平方米以上的大型商业设施还有5个，在建或待建项目总建筑面积据估算超过70万平方米。而且这些大型设施功能定位都是大型购物中心。对此，李禧华不无忧虑地指出，这么小的商圈布置这样多的大型商业项目，且功能相同，业态重复，不仅违背了商业网点布局的一般规律，也必然会导致恶性竞争和城市商业资源的严重浪费。
　　
　　据悉，张家港市商业网点规划已经完成，但对于目前的现状，张家港市贸易局一位有关人士也感到力不从心：“全国性的《城市商业网点规划条例》迟迟不能出台，所以仅仅有了规划我们也难以限制大型商业设施的盲目开发，况且，商业地产更多地是经过地方政府批准的，其中的难度可想而知。”
　　
　　“经济社会协调发展，人与自然和谐相处”是张家港城市现代化的总体目标。针对张家港目前大型商业设施盲目投资和重复建设的问题，商业发展中存在的问题，有关专家呼吁当地政府给予高度关注，并建议政府有关部门进行全面深入的调查研究，予以妥善解决。对于未列入规划的在建、待建的大型商业项目，要进行必要的调整，维护商业网点规划的严肃性。对已经建成的大型商业设施的业态重复问题，要积极引导企业调整业态，实现错位经营。
　　
　　商务部有关人士指出，政府在新的商业区规划建设中一定要做好引导和规划工作，这对一个城市商业的发展、结构的调整以及保护投资者的合法权益，建设一个宜居的城市环境等多方面都会有好处。政府在制定商业项目的规划时，既要考虑经济社会发展的现状和大众消费水平，又要考虑发展环境和同业态竞争的问题，还要有效保护投资者的利益。
　　（来源：中国商报 记者陈高宏）