万达本质是做房地产的，凯德本质是做基金投资的，华润本质是做商业的。
万达本质是做房地产的——万达能迅速发展壮大，核心是商用房产的销售与快速回款，而不是靠购物中心。万达的购物中心，你不会发现任何惊喜，无论是设计、规划、营运。因为要符合快速发展克隆，口诀是“模块”，意即“不能变”。
万达给到购物中心的任务，基本是保证安全，保证出租率，不要出乱子。因为购物中心积累到一定的面积，可拿去上市，赚数十倍PE，那时购物中心才真正赚钱。挺基本的任务。至于购物中心现在的价值，是作为拿地时的筹码。这种企业，出管理人才，但未必是行业人才。
凯德本质是做基金投资的——回报率是每个人的紧箍咒，只要能达到回报率，其它皆可牺牲（比如形象，但他们不承认）。凯德的商场都不算漂亮，档次一般，地段一般，盈利中等。加上凯德不卖铺，靠什么赚钱与发展？基金对回报的主要要求是稳定，回报比银行高。
而凯德正好在海外做了10多只基金，这些钱够他们在中国开发很多商场，然后给予基金投资人稳定的回报。最重要是，凯德还是上市公司。由于有实在的回报率压力，经理人总要削尖脑袋在商场里找，哪里还能挖一些出租面积产生租金。而基金投资人还很看重未来潜力，所以商场人流量是第二个铁的指标。这种企业的经理人最接近做生意的状态。
华润本质是做商业的——总是不厌其烦地研究动线、商场都设计得美轮美奂，招商追求品牌与形象，案例是：顺电、国美、苏宁。华润总是选择顺电，偏偏顺电租金是最低的。华润在商场的设计、规划、品牌组合、运营上总是追求尽善尽美，并没有把租金放在第一位。
这也跟国企有关系，反正资金不是问题。但最后，这种坚持使华润成了最大赢家，无论是商场名气，还是价值。这种理念，才真正是“做商业”的，我们都知道“放水养鱼”的道理，也知道保持形象比短期收入更重要，但出于现实，我们一般都做不到。但华润能做到。这种企业的经理人出专家，知识正统而全面。
