近期，随着楼市调控的不断深入，房地产市场正经历着新一轮调整。中新网房产频道梳理发现，随着调控政策的不断细化，不少房企已经或正在调整和完善产品结构，保利、招商、华远等房企纷纷加大商业地产项目的投入。为此，业内人士认为，在楼市调控不断发力的情况下，住宅开发企业仍然会被动、盲动转型到商业地产，部分城市出现了商业地产泡沫化倾向。
楼市调控持续发力 多房企加速商业地产转型
据悉，在楼市调控背景下，伴随着住宅市场的新一轮调整，保利、招商、华远等房企纷纷增加商业项目的投入。因为没有楼市限购、限贷、限价政策的束缚，商业地产再次成为地产商转型的目标。
全球购物中心开发量达历史高位 中国占“半壁江山”
世邦魏理仕（CBRE）最新的研究报告显示，目前全球在建购物中心面积达3200万平方米，同比增长15%，达历史最高水平。购物中心开发主要集中在新兴市场，中国在建购物中心面积以1680万平方米占全球的一半以上。
其中，中国七个城市位列全球十大最活跃购物中心开发市场，其中成都约290万平方米，天津约210万平方米，紧随其后的沈阳、重庆、武汉、广州和杭州，这些城市都将在未来三年交付达100万平方米以上的购物中心。
商业地产“变数很大”进新场“如同赌博”
这一轮起始于2011年的“商业地产热”，发展至今，已是商业综合体遍地开花。在住宅限购政策日益加码的背景下，商业地产似乎成为了政策的“避风港”。
然而，“避风港”并非风平浪静，更不等同于赚钱。兰德咨询调查数据显示，中国上市房企的商业地产持有性物业租金收入，一般占其年度营业总收入的3%~5%，高的达到7%。而相对于持有性物业资产，租金收入仅占1.5%左右，而经营利润则大都为负，特别是开业不久、正处于培育期的商业，八成以上亏损。
张江说，品牌商选址“不是求名就是求利”，要么跟相关的大牌在一起，要么选择销量好的铺面。他说，目前整个消费市场不如前两年，品牌商扩店动力不足，但许多省市的商业综合体却越来越多，随着供应增大、竞争加剧，品牌商挑选的余地大了，有时同样的地段可以拿到更优惠的价格，同样的价格，有时则可以拿到更好的位置。
这种“甲方”的角色转变，虽然让张江感到欣慰，但他也认为，商业地产供应剧增，反而对公司经营提出了挑战。
“一下子就能火的场子越来越少，消费不景气，加上一下子多了太多商场，人流就被分流了，而大家都知道，原本电商也分走了一部分客流。”张江说，“现在这么多场子可以选择，我们却没有这么多精力进入那么多场子，关键是老场子还好说，人流看得到，品牌能做多少销量也看得到，但新场还是有风险的。”
商业地产转型路漫漫 开发商更爱复制黏贴
不过，相较于探索创新及转型的这些成本高昂的商业地产模式，“大佬们”更青睐于另一条更为快捷的赚钱之路：将成功案例直接搬到二三线城市去。
“目前商业地产重镇已经从一线城市转向二三线城市。毕竟相较于北上广较为激烈的市场，二三线城市的商业地产业态还稍显单一，开发商发展空间较大。”武汉搜房网高级分析师亚麻分析，“直接复制一线城市成功的案例意味着更低的成本和更大的成功几率。”
数据显示，未来十年内，以二三线为主的中国50个新兴主要城市将新建8000多万平方米的现代零售物业和接近3000万平方米的甲级办公楼。“二三线城市零售市场结构正由以传统国有百货为主的模式向以主力店为支撑的大型购物中心的模式转变。”亚麻称。
