专家言论：上海森大厦商务商业混营将注定失败

上海社科院商业经济研究中心主任朱连庆在昨日召开的２００６行销商业地产高峰论坛上指出，任何项目定位要准，否则就会失败，例如正在建设中的申城第一高楼森大厦（即上海环球金融中心），如果定位为商务与商业混合经营的大厦，那么，即使在再好的地域也肯定会失败。

　　商业地产定位很重要

　　据朱连庆认为，海外一些房产商、商业地产的投资者对国内尤其是商业地产看法有点简单化。对于整个商业地产，特别是零售业地产市场的判断就是，总量上是已经饱和了，人均达到１．６８平方米，已经远远超过了香港。但是，从结构上来看，不同的地域、业态、项目面临着不同的机会。因为，上海是一个经济不断推进，不断发展的城市，这几年处于持续上升的阶段。从具体的一栋商业地产来说，很重要的一个是要看它所在区位，还要看功能的组合，看如何经营，以及在整个商业格局当中的结构情况怎么样，所以这一些都是细分化的要素，不能简单地说商业地产肯定好。由日本的森大厦株式会社开发的申城第一高楼森大厦确实被不少人看好，关键是怎么造、如何造，也就是里面如何来经营。在陆家嘴地区，森大厦株式会社准备在３０多万平方米的森大厦内做一个甲级的商务楼，又要做五星级的宾馆，还要搞餐饮，甚至里面做ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ，这样的做法是会失败的。在陆家嘴这个地方，是不能把商业、商务组合起来经营的，陆家嘴只能做商务楼。如果做商务楼会成功的话，那么如果是把商业和商务组合在一起，或者当作商业设施就会失败。

　　朱连庆告诉记者，上海到目前还没有将商业、商务在一幢大厦内混合经营成功的例子。而大多数商业与商务结合得成功的大厦是利用大厦的裙房经营商业，例如，恒隆广场的商业是在面临市级商业街南京西路的裙房里，而如果在位于陆家嘴地区的森大厦这座孤零零的大厦内同时经营商业、商务的话，那么，就会犯下好的物业由于定位不当而失败的错误。

　　朱连庆认为，上海的甲级商务楼只有３００多万平方米，而商业房地产则有３０００多万平方米，森大厦参与哪一个市场的竞争应该很明显的。

　　一些业态要有限制发展

　　朱连庆认为，在本市某些地区的商业还有很大的发展潜力，例如世博会区域势必有大量的商业设施要出来，还有区域性的商业中心，像江湾五角场、徐家汇、普陀的长风公园、长宁的中山公园，还有临港新城也将有大量的集聚商业，再有拟建迪斯尼的地块、浦东机场空港基地的物流板块等。这些地块从功能上、业态上、区域上需要好好地理性地进行科学的规划，而这个规划正是我们目前恰恰相当欠缺的。比如有的地方大卖场已经六七家，像莘庄有七家大卖场，真北路大卖场也有七八家，大卖场的利润已经相当低，对这种业态就要有限制、控制的发展，甚至不能发展。此外，中心城区的百货也要控制了，如果是自由发展就是资源的浪费。
　　（上海商报 记者叶松）