“在建中的综合体规模是建成的4倍，规划中综合体的规模又是在建的4倍”，日前在“城市综合体——中国式游戏”论坛上世联地产董事长陈劲松透露，最起码能看到已经规划的是目前已经建成的综合体的16倍未来会出现在中国各个城市。
而如此巨量综合体是否会过剩？陈劲松表示，综合体今天很热，后天非常美好，但是明天非常糟糕。
此外记者了解到，2013年—2015年，城市综合体新增数量以50%—100%速度递增，其中深圳现有综合体22个，未来三年将新增7个。对于综合体如何进行开发、运营和招商，论坛上来自招商运营、建筑设计、轨道物业等各方面的专家都发表了自己的意见。
购物中心70%“相对过剩”
综合体在最近几年是超乎想象地发展。来自世联地产的数据显示，全国而言，现在正在施工中的综合体是已经建成的综合体的4倍，而正在规划准备推出的土地规模大概是正在建设的综合体的4倍，“也就是说在未来可见的时间里，最起码能看到已经规划的是目前已经建成的综合体的16倍会出现在中国各个城市。”陈劲松表示。
而来自世邦魏理仕的研究报告则显示，目前全球在建购物中心高达3200万平方米，其中中国在建购物中心以1680万平方米体量占其中一半以上。中国购物中心发展委员会主任郭增利曾之言，这一数据略显保守，估计有70%“相对过剩”。
“目前国内综合体项目融资成本在8%-12%，而国外多数在3%-6%”，陈劲松指出，除了体量大，国内综合体开发运营还有5大痛点，其中就包括融资成本高，因此使得开发商失去了持有物业大幅增值的机会，此外还有招商、销售不统一、后期运营增长乏力、人才缺乏等多个短板。
在这些痛点之下，综合体还将集中放量，这未来对中国意味着什么呢？这么大的体量有没有问题？对此，陈劲松表示，它未来一定是没有问题，也就是说长期没问题，但中期有一些问题，短期就有很大的问题。
一二线城市综合体主题性和兼容性将会更明显
陈劲松解释，未来城市人口全部集中在城市，所以城市综合体是未来城市人口急剧增长的解决方案。“以前北京四环刚通车的时候全北京的人都说修宽了，因为没见到车跑，而现在大家都觉得不够，这同样是综合体的问题”，陈劲松表示，深圳曾在20年前说裙楼泡沫，招商都招不满，但现在也完全不同了。
未来城市综合体发展，在陈劲松看来，一是地产与金融的结合，REITs将使地产从纯物业开发转向资产证券化；二是城市综合体的城市功能公共化；三是一二线城市综合体的主题性和兼容性将会越来越明显，即已经出现的奢侈平民化；另外，三四线城市综合体的建筑地标性和业态复合性也将越来越明显，就是步行街、购物中心、商务会议、旅客集散，包括城市居民消费和小镇消费的聚集，商务消费和旅游消费的聚集。
北京三里屯Village总建筑师罗建中则提出，消费者对于城市身份、个人身份认同需求越来越强，未来综合体对于城市历史文化、个性化尊重越来越重要。罗建中认为，城市改造不单是房地产改造，也是城市经济“火车头”改造，深圳新建的综合体便要考虑这些人群和此前白领、工人有什么不同，如何更好地发挥功能，吸引他们进入综合体居住、工作与消费。"
而在开发和招商、运营阶段，要解决综合体如何度过明天的问题，则必须尊重资产市值和生命周期，实行策划、招商、销售、运营一体化，即是要整体考虑物业类型组合、开发流程、团队搭建及后期合作资源管理，陈劲松表示。
■嘉宾观点
融资难现金紧综合体有五大“痛点”
世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松：
中国式综合体有五大痛点。痛点一是融资渠道单一，融资成本高，退出成本高，具体表现在目前国内综合体普遍的筹款来源和方式，一是来源于定金和预付款，占比25.6%，也就是说销售依然是最主要的来源；二是自有资金、自筹资金；三是国内贷款。而自有资金和自筹资金相当一部分来源于信托，来源于短债长投。这使得目前综合体的融资成本达到15%-20%，而租金回报远远达不到。
第二个是受限于开发阶段的现金流压力，很多项目失去了享受持有物业大幅增值的机会。世联把上海恒隆广场的商业和写字楼历年的平均租金画出曲线显示，7年时间写字楼的租金涨了1倍，而商业部分的租金则涨了5倍。
第三个是传统商业开发模式的主力店占比大，严重制约运营后期价值增长。比较万达模式和华润模式可以看到，他们的租金相差很大，其中万达的主力店高达70%，而华润基本上不到40%，其中华润的租金越来越高，而万达想提高租金很困难，一般来讲主力店签约的周期是10-20年，这在短期没有办法调整。
第四就是招商和销售不联合，销售市场表现差异大，卖商铺成为很多开发商的救命稻草，但这个卖没有经过策划，也没有经过招商，更别提运营，这样使得消费者、投资者竞争太多，已经开始大打折扣。而经过策略以后的卖和不经过策略的卖，结果相差非常的大。
而第五点就是综合体人才缺乏。
