欧小卫：发展购物中心一定要有“三心”

欧小卫（广州中华广场董事总经理）： 购物中心要有“三心”

　　购物中心（ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ）属于商业地产的范畴，但是它跟一般的住宅、写字楼、别墅这一类的地产项目有所不同，它应该是一个资金和技术都相当密集的一种商业地产的最高形式，所以，运作一个成功的购物中心必须做到有信心、耐心，还要精心。下面具体谈谈这些问题。

　　信心是必须的，但不能盲目自信，信心来源于你对投资购物中心通要条件的基本把握。购物中心运作成功所需要的充要条件：

　　１、选址：成功的购物中心总是选择或试图选择一个注定要旺的地方。不要盲目地学习西方的经验，把购物中心建到郊外。
　　
　　２、规模：现在购物中心（Ｍａｌｌ）的规模有一种越做越大的趋势，规模最大就是第一、规模最大就是最好这种认识现在俨然成为主流。但这是一个错误的认识，购物中心的规模应该是适当就可以。
　　
　　３、资金：某本杂志有一句对运作购物中心资金问题的经典论断“商业地产是真正地产巨鳄的游戏”。运作购物中心成功的重要条件之一就是资金，具体在运作项目中的表现就是租和售的问题、要不要卖、卖了之后怎么办的问题，购物中心的普遍规律是不要销售。
　　目前中国国内，真正称得上可以“玩”购物中心的地产大鳄实在比较少，地产商如果想找快钱，千万不要以运作购物中心的途径来实现。现在很多地产商看中购物中心的巨大发展潜力，但是不能够很好地解决资金链的问题，为保证项目的顺利运作，不得不卖铺，所以举目望去，基本上都是通过卖铺来补充资金链的空缺。
　　但是，也不能武断地下结论运作购物中心就不能够销售，其关键在于要把销售和出租的部分进行科学、有机的规划，尤其是销售的部分，要充分考虑到如何让其融入到购物中心的整体运营中去，让两者的关系是一种推动的关系，而不是相互矛盾、相互抵制的关系，那样，就比较危险了。

　　４、团队：购物中心的经营与其它地产不同，地产发展商建住宅，住宅卖光后发展商可以转战南北，换句话说，没有一支潜心去研究购物中心、能够潜心在购物中心的运营团队的话，只是抱着一种短期目的，同运作普通的地产项目一样，卖了就走或拿到佣金就走，这样的购物中心也会很危险。购物中心的运作成功，原因有很多，但有一支非常稳定的经营团队是十分重要的。

　　成功的购物中心需要第二个条件是耐心。购物中心的成长有自身的客观规律，其经营是一个磨合的过程，尤其是现在，零售业的竞争十分激烈，地皮的竞争也相当激烈，特别是想在一个成熟的商圈内运作购物中心十分困难，想极快收取租金也不大可能，购物中心的建设、招租谈判、经营的商家培养自己的客户及品牌、购物中心培养消费者转变消费观念，都需要过程，过程叠加起来就归结到两个字——耐心。所以，一定要对磨合的过程有心理准备，要有耐心，这个耐心包括对客户的培养，同时也包括对零售商的培养。

　　购物中心成功的第三个条件是精心。精心其实很简单，要有专业的运营团队，肯定不可能一下子就有很多的专业人士加入其中，但是你必须去专心研究，从不专业变成专业，这个过程需要精心、从无到有、从小到大、从不专业到专业，进而变成这一行业内的权威，这里面都需要精心操作的过程。另一方面，在研究社会、城市的人口状况、确定购物中心的功能布局等等方面也需要我们精心去做，马虎不得。