nload=javascript:if(this.width>450)this.width=450> Colin Dowall：大家早上好！我叫Colin Dowall，是苏格兰人，今天早上我要跟大家讲的内容是我个人以及我公司关于怎么样搞购物中心管理这方面的工作。刚才的发言人已经讲了很多的内容，刚才他讲到一定要搞好团队的建设，合作是非常重要，也就是对于顾客、客户、投资方建立非常良好的合作关系是至关重要的，当然我也非常强调这一点。 刚才主持人对我已经进行介绍了，我还是简单介绍一下我自己。我在上海负责戴德梁行购物资产管理，我是资产管理部的经理，而且我还负责有关的零售业的资产管理。现在我来讲一讲我今天早上要讲的内容，我想说的是怎么能够使一个购物中心独具特色，怎么把一个购物中心管理好，我讲一下我们成功到底有哪些秘诀？大家都知道我们如果要想获得成功的话，我们一定要重视以下几个方面的内容，这些内容并不是说单纯的是你建立好了购物中心之后，对你的购物中心再进行管理，这个时候已经晚了，也就是我们在购物中心进行管理的时候，我们在运行的时候，在设计的时候就应该对它进行很好的，各种各样的准备，这些都是非常重要的内容，这些内容如果处理不好大家肯定会遇到一些问题。 我们看这些内容，你购物中心是否有便利的交通，而且你的购物中心它坐落的地点是否非常好，这些都是非常重要的。除此之外，我还要讲到人口组合的问题，也就是这个地方它的人口构成是怎么样的？因为市场最后要由人来启动。一个成功的购物中心必须要有人去才行，也就是说如果我们要不了解这一个地区人们国内生产总值，他自己能够有多少，再就是可支配收入是多少，肯定不可能有很大的市场的。 另外一点也是很重要的，那就是你要找到哪些是你的比较可能存在的竞争对手，也就是说在一个市场里面，现在遇不到的问题今后不一定遇不到，另外一点很重要就是这个市场到底你的定位是怎么样的，也就是说你到底在这个市场，你在购物中心，你在投资过程当中投资回报怎么样，以及你的理念是怎么样的，这都是至关重要的问题。 除此之外是物流的问题，物流在很大的程度上是一个瓶颈。大家都知道，在一个地区来说，它的运输条件怎么样，是不是很好的有一个疏散的功能，如果没有这个功能这是一个很大的问题。另外一点是关于管理方面的问题，也就是说怎么样对一个购物中心进行非常积极的管理，这个管理必须要先行。这一点虽然是最后一点列出来，但是它是非常重要的一点，也就是管理过程当中，不仅要有软件，也有很重要的硬件。比如说信息管理系统等等这些都是很重要的。今天下午还会有一些发言人对这个问题进一步的阐述。 我现在先说一下管理理念。这个问题是非常重要的，也就是说我们在准备设计购物中心的时候，我们应该把这个购物中心放在哪？这是非常重要的，也就是说一个购物中心它自己的坐落地方，它能不能够有很好的交通，能不能够有足够的人口。我们现在来看几个有关的方面，第一个方面内容，关于比较购物这个问题。举一个例子，比如说有人想买东西的时候，肯定是货比三家，你这个地方是不是能够具有在货比三家方面的优势，这是很重要的一点。另外一点就是购物要具有休闲娱乐功能，你购物中心建成以后是否有这个功能。 另外一点就是你在搞的购物中心里面可能要有具体的租赁场所，租赁场所设定的目标消费群是怎么样，他们的可支配收入怎么样。除此之外在欧洲这个地方要真想建购物中心，必须要注意这个地方有没有停车场，在中国也是一样。另外一点就是区域购物中心的问题，区域购物中心的问题也非常重要，也就是人们去买东西肯定要去可供选择比较多的地方去，你的购物中心在那个地方具有什么样的地位很重要。再就是你的购物中心是不是具有其他的附属设施，而且人们是不是可以在你这可以获得其他与众不同的体验。 另外一点我讲的是娱乐概念。刚才我讲到一个购物中心可能会有各种各样的功能，这里面我要讲的比如说在欧洲，还有像其他的一些地方，大家经常会把一个购物中心里面加上一些娱乐的功能，这些都是至关重要的。我现在改的是在设计购物中心的时候应该具备什么样的理念。现在讲一下在设计购物中心的时候要有什么理念，比如说在中国如果我们要吸引投资的时候，我们必须要充分注意投资方他们注意的消费内容，对于任何投资方他们要注意长期可持续的内容，这些方面是有关于吸引投资者的方面。 首先第一点就是购物中心所在地他们收入水平怎么样，另外他们的收入是否是可持续的，并不是只有一、两年的收入，之后大家收入就降低了，这时非常重要的。如果收入很低，他们的租金水平就不会很高，另外收入水平也不会很高。另外是设计，设计这个问题也很重要，因为这里面涉及到安全问题，也涉及到怎么样进行维修这些问题，而且如果我们要想把一个地方，把这个购物中心进行升级改造的话，它有没有这种空间，而且这些地方是否能够生产效率非常高，这是至关重要的问题。另外一点是竞争对手。也又是一个购物中心建立的时候一定要注意今后可能会遇到什么样的竞争对手，当然在整个过程当中，一定要有很好的灵活应对能力。 现在我再讲一讲关于管理的问题，管理是非常重要的，管理我们想强调的就是要合作，比如说我们在英国十年过程当中我们非常重视管理，所有的人要充分意识到业主、消费者以及租赁人这三方面的关系，他们的利益是连在一起的，不可能偏废任何一方，只有这样管理好，只有用这种管理模式才能获得成功。对于业主来说，他当然非常关心它的收入，但是业主的利益不能过度强调，如果过度强调就会对整个销售产生不利的影响，也就是说一定要注意在整个过程当中，三方绩效最大化的问题。这一个大的框架要以商业的效率为中心，在这个基础之上，才能够进行最后有效的管理，这也是购物中心成功的秘诀。 很好的有效的进行管理，也必须要进行非常好的沟通，也就是管理方必须要进行很好的沟通，而且他们要和各个方面进行沟通。不管是从融资方，再有从运营方，还有从实际操作方，都应该进行很好的沟通。只有这样沟通了，才能够使各方的利益得到很好的考虑，这样才能够使得营销以及市场才能趋于最优化。 这张图看得乱一些，但是也是非常重要的一张图，这是一个绩效的衡量指标，我们可以看一看到底怎么进行长期的商业计划。每一个商业购物中心，必须要有自己的目标，也就是说他管理要有一个绩效的目标。举一个例子来说，比如说你自己管理的目标这一方面，再下面细分还有比如说财务、行政管理目标，那也就是说在购物中心里面，财务方面是不是能够有盈利，而且是不是能够收支相抵。另外一点就是在真正运营过程当中，你是不是能够用3个月就能够把有关的事物解决掉，而不是用6个月能够把有关的工作处理掉。 另外一点就是我们在进行购物中心计划的过程当中，我们是不是把透明度这个工作做好了。而且我们还要注意的是在零售的过程当中，这些零售商他的计划是不是得到实现了。再有比如说像我们租费是不是能够按时收缴。其他这些内容，比如说像刚才提到零售的目标，还有消费者他是不是达到了我们预期的消费目标，当然这是从消费者的角度来讲。再有比如说像我们的停车场，是不是也能够实现非常好的收益，而且我们最后各个方面总体的收益是不是能够实现最大化。 我们讲到非常好的管理，并不能侧重某一个方面，而是侧重所有的方面，而且其中还包括我们使用先进技术这一方面。而且还必须要充分注意和政府之间的关系，也就是政府关系的工作。还有其他的一些问题，也就是说在利益相关方之间也存在有关的利益矛盾。包括方便程度，此外要在这个市场内控制预算或者是成本等等，最终能够为你的货币带来增值。还有长期业务的计划，就是你要能够保持这种质量，特别是要能够使你的商业中心满足市场的要求，也就是要有五年维护市场的项目和计划。 另外我们还需要有市场营销促销等等的项目，都要同你的租户进行很好的联系，就是要同你的租户进行沟通，不断进行促销，这样才能实现业务的计划。此外还要使你的商业中心能够吸引潜在的客户，因为它会影响到租户的等待时间等等。刚才PaulJowett给我们说的这些内容，实际上这些问题都是很难完成，很难达到的。此外我们还要看看所谓的在进入开发阶段的项目，就是你需要能够对你所有租户进行考量，比如说要避免某些支出或者是避免某些成本，此外还要对某些项目可行性进行考量。 另外我们还要看看帐户管理方面的工作，对于现金流、业务构成架构，也就是对于整体业务状态进行监控和管理。在这个过程当中，你还要对IT系统进行管理，特别是对你的电脑终端系统进行管理，这些都不是轻松的，或者是轻而易举的工作，都是难度较大的，我们还要建立一个贸易平台。我们不仅仅要能够管理这个贸易平台，通常情况下你要对你的客户，特别是租户进行负责，包括一些辅助性设施，像停车场、还有信息的提供等等，这些给你的租户会造成有形、无形的回报。 我们看一个良好的业务状态并非只是一种新的文件能够达到的，他们能够为你创造一种独特的平台。这些业务计划也要做到触及商业各个方面的层面，能够提供各个方面的服务。这个业务计划还要能够做到现实可行，也就是运营起来应该是可行的项目，当然你要有这样的团队共同执行这样一个商业的计划，不仅满足中短期，还要有一个长期的目标，他要保证商业中心有活力，有持久力。另外要有长远规划，就是要满足长远的目标，需要制定一个长久的目标。你要做出不断的努力，最终达到长期业务的目标。这里面要能够不断地把各种专业知识进行整合。 我们看看这个过程，有两个重要的过程。你筹备的阶段要对整个业务进行筹备，包括执行、审查等等，这些都是商业中心在发展过程当中必须考虑到的。另外我们要建立一个管理工具，这个工具不仅鼓励到商业管理团队，同时也能够对所有参与销售各方受益，最终使得商业中心受益。另外你要明确你的目标，明确你销售的目标，你还要有一定的标准，要制定商业的标准，这些标准最终对你的业绩考量都有审查、考核的作用。 这方面的成功都完全靠你的计划，并最终完成你最终的目标，这些体系能够帮助你完成这些服务，并且最终使你商业中心运营顺利，并且最终为周边商业社区赢得比较好的服务。这些听起来比较简单，但是执行起来比较难，因此我们需要具体的措施。更重要一点就是在执行过程当中要不折不扣。 由于我们环境的变化，出现一些难以克服的困难，因此要不断对商业计划进行评估、审核，以便使原来的计划适应不断出现的变化。我们看看怎么来做，来获得我们的结果？一个最佳的办法就是要建立合理有效的合作关系，这种合作关系就是在业主之间建立合作的关系，使两者之间建立一种相辅相成的，最终能够为租户带来效益，带来利润，最终能够为客户提供一个良好的零售环境。 我最后做一下总结。我今天的发言主要集中在以下几个角度，一个良好的商业中心要有一个良好的地理位置，当然我们还要有良好的团队执行业务计划，要忠于业务计划。同时你要有一个良好的管理团队，还需要在商户以及租户、业主之间建立相辅相成的关系，因此我们要在业主之间建立一种共识，就是我们要成为合作伙伴，而不是竞争对手，这样才会给我们商业中心带来繁荣。另外我们还要有商业的基金等等，这就是我总结的几个要点，谢谢大家！ （新浪）本文为戴德梁行副总裁 Colin Dowall在2006新地产国际商业地产高峰会上的演讲： nload=javascript:if(this.width>450)this.width=450> Colin Dowall：大家早上好！我叫Colin Dowall，是苏格兰人，今天早上我要跟大家讲的内容是我个人以及我公司关于怎么样搞购物中心管理这方面的工作。刚才的发言人已经讲了很多的内容，刚才他讲到一定要搞好团队的建设，合作是非常重要，也就是对于顾客、客户、投资方建立非常良好的合作关系是至关重要的，当然我也非常强调这一点。 刚才主持人对我已经进行介绍了，我还是简单介绍一下我自己。我在上海负责戴德梁行购物资产管理，我是资产管理部的经理，而且我还负责有关的零售业的资产管理。现在我来讲一讲我今天早上要讲的内容，我想说的是怎么能够使一个购物中心独具特色，怎么把一个购物中心管理好，我讲一下我们成功到底有哪些秘诀？大家都知道我们如果要想获得成功的话，我们一定要重视以下几个方面的内容，这些内容并不是说单纯的是你建立好了购物中心之后，对你的购物中心再进行管理，这个时候已经晚了，也就是我们在购物中心进行管理的时候，我们在运行的时候，在设计的时候就应该对它进行很好的，各种各样的准备，这些都是非常重要的内容，这些内容如果处理不好大家肯定会遇到一些问题。 我们看这些内容，你购物中心是否有便利的交通，而且你的购物中心它坐落的地点是否非常好，这些都是非常重要的。除此之外，我还要讲到人口组合的问题，也就是这个地方它的人口构成是怎么样的？因为市场最后要由人来启动。一个成功的购物中心必须要有人去才行，也就是说如果我们要不了解这一个地区人们国内生产总值，他自己能够有多少，再就是可支配收入是多少，肯定不可能有很大的市场的。 另外一点也是很重要的，那就是你要找到哪些是你的比较可能存在的竞争对手，也就是说在一个市场里面，现在遇不到的问题今后不一定遇不到，另外一点很重要就是这个市场到底你的定位是怎么样的，也就是说你到底在这个市场，你在购物中心，你在投资过程当中投资回报怎么样，以及你的理念是怎么样的，这都是至关重要的问题。 除此之外是物流的问题，物流在很大的程度上是一个瓶颈。大家都知道，在一个地区来说，它的运输条件怎么样，是不是很好的有一个疏散的功能，如果没有这个功能这是一个很大的问题。另外一点是关于管理方面的问题，也就是说怎么样对一个购物中心进行非常积极的管理，这个管理必须要先行。这一点虽然是最后一点列出来，但是它是非常重要的一点，也就是管理过程当中，不仅要有软件，也有很重要的硬件。比如说信息管理系统等等这些都是很重要的。今天下午还会有一些发言人对这个问题进一步的阐述。 我现在先说一下管理理念。这个问题是非常重要的，也就是说我们在准备设计购物中心的时候，我们应该把这个购物中心放在哪？这是非常重要的，也就是说一个购物中心它自己的坐落地方，它能不能够有很好的交通，能不能够有足够的人口。我们现在来看几个有关的方面，第一个方面内容，关于比较购物这个问题。举一个例子，比如说有人想买东西的时候，肯定是货比三家，你这个地方是不是能够具有在货比三家方面的优势，这是很重要的一点。另外一点就是购物要具有休闲娱乐功能，你购物中心建成以后是否有这个功能。 另外一点就是你在搞的购物中心里面可能要有具体的租赁场所，租赁场所设定的目标消费群是怎么样，他们的可支配收入怎么样。除此之外在欧洲这个地方要真想建购物中心，必须要注意这个地方有没有停车场，在中国也是一样。另外一点就是区域购物中心的问题，区域购物中心的问题也非常重要，也就是人们去买东西肯定要去可供选择比较多的地方去，你的购物中心在那个地方具有什么样的地位很重要。再就是你的购物中心是不是具有其他的附属设施，而且人们是不是可以在你这可以获得其他与众不同的体验。 另外一点我讲的是娱乐概念。刚才我讲到一个购物中心可能会有各种各样的功能，这里面我要讲的比如说在欧洲，还有像其他的一些地方，大家经常会把一个购物中心里面加上一些娱乐的功能，这些都是至关重要的。我现在改的是在设计购物中心的时候应该具备什么样的理念。现在讲一下在设计购物中心的时候要有什么理念，比如说在中国如果我们要吸引投资的时候，我们必须要充分注意投资方他们注意的消费内容，对于任何投资方他们要注意长期可持续的内容，这些方面是有关于吸引投资者的方面。 首先第一点就是购物中心所在地他们收入水平怎么样，另外他们的收入是否是可持续的，并不是只有一、两年的收入，之后大家收入就降低了，这时非常重要的。如果收入很低，他们的租金水平就不会很高，另外收入水平也不会很高。另外是设计，设计这个问题也很重要，因为这里面涉及到安全问题，也涉及到怎么样进行维修这些问题，而且如果我们要想把一个地方，把这个购物中心进行升级改造的话，它有没有这种空间，而且这些地方是否能够生产效率非常高，这是至关重要的问题。另外一点是竞争对手。也又是一个购物中心建立的时候一定要注意今后可能会遇到什么样的竞争对手，当然在整个过程当中，一定要有很好的灵活应对能力。 现在我再讲一讲关于管理的问题，管理是非常重要的，管理我们想强调的就是要合作，比如说我们在英国十年过程当中我们非常重视管理，所有的人要充分意识到业主、消费者以及租赁人这三方面的关系，他们的利益是连在一起的，不可能偏废任何一方，只有这样管理好，只有用这种管理模式才能获得成功。对于业主来说，他当然非常关心它的收入，但是业主的利益不能过度强调，如果过度强调就会对整个销售产生不利的影响，也就是说一定要注意在整个过程当中，三方绩效最大化的问题。这一个大的框架要以商业的效率为中心，在这个基础之上，才能够进行最后有效的管理，这也是购物中心成功的秘诀。 很好的有效的进行管理，也必须要进行非常好的沟通，也就是管理方必须要进行很好的沟通，而且他们要和各个方面进行沟通。不管是从融资方，再有从运营方，还有从实际操作方，都应该进行很好的沟通。只有这样沟通了，才能够使各方的利益得到很好的考虑，这样才能够使得营销以及市场才能趋于最优化。 这张图看得乱一些，但是也是非常重要的一张图，这是一个绩效的衡量指标，我们可以看一看到底怎么进行长期的商业计划。每一个商业购物中心，必须要有自己的目标，也就是说他管理要有一个绩效的目标。举一个例子来说，比如说你自己管理的目标这一方面，再下面细分还有比如说财务、行政管理目标，那也就是说在购物中心里面，财务方面是不是能够有盈利，而且是不是能够收支相抵。另外一点就是在真正运营过程当中，你是不是能够用3个月就能够把有关的事物解决掉，而不是用6个月能够把有关的工作处理掉。 另外一点就是我们在进行购物中心计划的过程当中，我们是不是把透明度这个工作做好了。而且我们还要注意的是在零售的过程当中，这些零售商他的计划是不是得到实现了。再有比如说像我们租费是不是能够按时收缴。其他这些内容，比如说像刚才提到零售的目标，还有消费者他是不是达到了我们预期的消费目标，当然这是从消费者的角度来讲。再有比如说像我们的停车场，是不是也能够实现非常好的收益，而且我们最后各个方面总体的收益是不是能够实现最大化。 我们讲到非常好的管理，并不能侧重某一个方面，而是侧重所有的方面，而且其中还包括我们使用先进技术这一方面。而且还必须要充分注意和政府之间的关系，也就是政府关系的工作。还有其他的一些问题，也就是说在利益相关方之间也存在有关的利益矛盾。包括方便程度，此外要在这个市场内控制预算或者是成本等等，最终能够为你的货币带来增值。还有长期业务的计划，就是你要能够保持这种质量，特别是要能够使你的商业中心满足市场的要求，也就是要有五年维护市场的项目和计划。 另外我们还需要有市场营销促销等等的项目，都要同你的租户进行很好的联系，就是要同你的租户进行沟通，不断进行促销，这样才能实现业务的计划。此外还要使你的商业中心能够吸引潜在的客户，因为它会影响到租户的等待时间等等。刚才PaulJowett给我们说的这些内容，实际上这些问题都是很难完成，很难达到的。此外我们还要看看所谓的在进入开发阶段的项目，就是你需要能够对你所有租户进行考量，比如说要避免某些支出或者是避免某些成本，此外还要对某些项目可行性进行考量。 另外我们还要看看帐户管理方面的工作，对于现金流、业务构成架构，也就是对于整体业务状态进行监控和管理。在这个过程当中，你还要对IT系统进行管理，特别是对你的电脑终端系统进行管理，这些都不是轻松的，或者是轻而易举的工作，都是难度较大的，我们还要建立一个贸易平台。我们不仅仅要能够管理这个贸易平台，通常情况下你要对你的客户，特别是租户进行负责，包括一些辅助性设施，像停车场、还有信息的提供等等，这些给你的租户会造成有形、无形的回报。 我们看一个良好的业务状态并非只是一种新的文件能够达到的，他们能够为你创造一种独特的平台。这些业务计划也要做到触及商业各个方面的层面，能够提供各个方面的服务。这个业务计划还要能够做到现实可行，也就是运营起来应该是可行的项目，当然你要有这样的团队共同执行这样一个商业的计划，不仅满足中短期，还要有一个长期的目标，他要保证商业中心有活力，有持久力。另外要有长远规划，就是要满足长远的目标，需要制定一个长久的目标。你要做出不断的努力，最终达到长期业务的目标。这里面要能够不断地把各种专业知识进行整合。 我们看看这个过程，有两个重要的过程。你筹备的阶段要对整个业务进行筹备，包括执行、审查等等，这些都是商业中心在发展过程当中必须考虑到的。另外我们要建立一个管理工具，这个工具不仅鼓励到商业管理团队，同时也能够对所有参与销售各方受益，最终使得商业中心受益。另外你要明确你的目标，明确你销售的目标，你还要有一定的标准，要制定商业的标准，这些标准最终对你的业绩考量都有审查、考核的作用。 这方面的成功都完全靠你的计划，并最终完成你最终的目标，这些体系能够帮助你完成这些服务，并且最终使你商业中心运营顺利，并且最终为周边商业社区赢得比较好的服务。这些听起来比较简单，但是执行起来比较难，因此我们需要具体的措施。更重要一点就是在执行过程当中要不折不扣。 由于我们环境的变化，出现一些难以克服的困难，因此要不断对商业计划进行评估、审核，以便使原来的计划适应不断出现的变化。我们看看怎么来做，来获得我们的结果？一个最佳的办法就是要建立合理有效的合作关系，这种合作关系就是在业主之间建立合作的关系，使两者之间建立一种相辅相成的，最终能够为租户带来效益，带来利润，最终能够为客户提供一个良好的零售环境。 我最后做一下总结。我今天的发言主要集中在以下几个角度，一个良好的商业中心要有一个良好的地理位置，当然我们还要有良好的团队执行业务计划，要忠于业务计划。同时你要有一个良好的管理团队，还需要在商户以及租户、业主之间建立相辅相成的关系，因此我们要在业主之间建立一种共识，就是我们要成为合作伙伴，而不是竞争对手，这样才会给我们商业中心带来繁荣。另外我们还要有商业的基金等等，这就是我总结的几个要点，谢谢大家！ （新浪）
nload=javascript:if(this.width>450)this.width=450> Colin Dowall：大家早上好！我叫Colin Dowall，是苏格兰人，今天早上我要跟大家讲的内容是我个人以及我公司关于怎么样搞购物中心管理这方面的工作。刚才的发言人已经讲了很多的内容，刚才他讲到一定要搞好团队的建设，合作是非常重要，也就是对于顾客、客户、投资方建立非常良好的合作关系是至关重要的，当然我也非常强调这一点。 刚才主持人对我已经进行介绍了，我还是简单介绍一下我自己。我在上海负责戴德梁行购物资产管理，我是资产管理部的经理，而且我还负责有关的零售业的资产管理。现在我来讲一讲我今天早上要讲的内容，我想说的是怎么能够使一个购物中心独具特色，怎么把一个购物中心管理好，我讲一下我们成功到底有哪些秘诀？大家都知道我们如果要想获得成功的话，我们一定要重视以下几个方面的内容，这些内容并不是说单纯的是你建立好了购物中心之后，对你的购物中心再进行管理，这个时候已经晚了，也就是我们在购物中心进行管理的时候，我们在运行的时候，在设计的时候就应该对它进行很好的，各种各样的准备，这些都是非常重要的内容，这些内容如果处理不好大家肯定会遇到一些问题。 我们看这些内容，你购物中心是否有便利的交通，而且你的购物中心它坐落的地点是否非常好，这些都是非常重要的。除此之外，我还要讲到人口组合的问题，也就是这个地方它的人口构成是怎么样的？因为市场最后要由人来启动。一个成功的购物中心必须要有人去才行，也就是说如果我们要不了解这一个地区人们国内生产总值，他自己能够有多少，再就是可支配收入是多少，肯定不可能有很大的市场的。 另外一点也是很重要的，那就是你要找到哪些是你的比较可能存在的竞争对手，也就是说在一个市场里面，现在遇不到的问题今后不一定遇不到，另外一点很重要就是这个市场到底你的定位是怎么样的，也就是说你到底在这个市场，你在购物中心，你在投资过程当中投资回报怎么样，以及你的理念是怎么样的，这都是至关重要的问题。 除此之外是物流的问题，物流在很大的程度上是一个瓶颈。大家都知道，在一个地区来说，它的运输条件怎么样，是不是很好的有一个疏散的功能，如果没有这个功能这是一个很大的问题。另外一点是关于管理方面的问题，也就是说怎么样对一个购物中心进行非常积极的管理，这个管理必须要先行。这一点虽然是最后一点列出来，但是它是非常重要的一点，也就是管理过程当中，不仅要有软件，也有很重要的硬件。比如说信息管理系统等等这些都是很重要的。今天下午还会有一些发言人对这个问题进一步的阐述。 我现在先说一下管理理念。这个问题是非常重要的，也就是说我们在准备设计购物中心的时候，我们应该把这个购物中心放在哪？这是非常重要的，也就是说一个购物中心它自己的坐落地方，它能不能够有很好的交通，能不能够有足够的人口。我们现在来看几个有关的方面，第一个方面内容，关于比较购物这个问题。举一个例子，比如说有人想买东西的时候，肯定是货比三家，你这个地方是不是能够具有在货比三家方面的优势，这是很重要的一点。另外一点就是购物要具有休闲娱乐功能，你购物中心建成以后是否有这个功能。 另外一点就是你在搞的购物中心里面可能要有具体的租赁场所，租赁场所设定的目标消费群是怎么样，他们的可支配收入怎么样。除此之外在欧洲这个地方要真想建购物中心，必须要注意这个地方有没有停车场，在中国也是一样。另外一点就是区域购物中心的问题，区域购物中心的问题也非常重要，也就是人们去买东西肯定要去可供选择比较多的地方去，你的购物中心在那个地方具有什么样的地位很重要。再就是你的购物中心是不是具有其他的附属设施，而且人们是不是可以在你这可以获得其他与众不同的体验。 另外一点我讲的是娱乐概念。刚才我讲到一个购物中心可能会有各种各样的功能，这里面我要讲的比如说在欧洲，还有像其他的一些地方，大家经常会把一个购物中心里面加上一些娱乐的功能，这些都是至关重要的。我现在改的是在设计购物中心的时候应该具备什么样的理念。现在讲一下在设计购物中心的时候要有什么理念，比如说在中国如果我们要吸引投资的时候，我们必须要充分注意投资方他们注意的消费内容，对于任何投资方他们要注意长期可持续的内容，这些方面是有关于吸引投资者的方面。 首先第一点就是购物中心所在地他们收入水平怎么样，另外他们的收入是否是可持续的，并不是只有一、两年的收入，之后大家收入就降低了，这时非常重要的。如果收入很低，他们的租金水平就不会很高，另外收入水平也不会很高。另外是设计，设计这个问题也很重要，因为这里面涉及到安全问题，也涉及到怎么样进行维修这些问题，而且如果我们要想把一个地方，把这个购物中心进行升级改造的话，它有没有这种空间，而且这些地方是否能够生产效率非常高，这是至关重要的问题。另外一点是竞争对手。也又是一个购物中心建立的时候一定要注意今后可能会遇到什么样的竞争对手，当然在整个过程当中，一定要有很好的灵活应对能力。 现在我再讲一讲关于管理的问题，管理是非常重要的，管理我们想强调的就是要合作，比如说我们在英国十年过程当中我们非常重视管理，所有的人要充分意识到业主、消费者以及租赁人这三方面的关系，他们的利益是连在一起的，不可能偏废任何一方，只有这样管理好，只有用这种管理模式才能获得成功。对于业主来说，他当然非常关心它的收入，但是业主的利益不能过度强调，如果过度强调就会对整个销售产生不利的影响，也就是说一定要注意在整个过程当中，三方绩效最大化的问题。这一个大的框架要以商业的效率为中心，在这个基础之上，才能够进行最后有效的管理，这也是购物中心成功的秘诀。 很好的有效的进行管理，也必须要进行非常好的沟通，也就是管理方必须要进行很好的沟通，而且他们要和各个方面进行沟通。不管是从融资方，再有从运营方，还有从实际操作方，都应该进行很好的沟通。只有这样沟通了，才能够使各方的利益得到很好的考虑，这样才能够使得营销以及市场才能趋于最优化。 这张图看得乱一些，但是也是非常重要的一张图，这是一个绩效的衡量指标，我们可以看一看到底怎么进行长期的商业计划。每一个商业购物中心，必须要有自己的目标，也就是说他管理要有一个绩效的目标。举一个例子来说，比如说你自己管理的目标这一方面，再下面细分还有比如说财务、行政管理目标，那也就是说在购物中心里面，财务方面是不是能够有盈利，而且是不是能够收支相抵。另外一点就是在真正运营过程当中，你是不是能够用3个月就能够把有关的事物解决掉，而不是用6个月能够把有关的工作处理掉。 另外一点就是我们在进行购物中心计划的过程当中，我们是不是把透明度这个工作做好了。而且我们还要注意的是在零售的过程当中，这些零售商他的计划是不是得到实现了。再有比如说像我们租费是不是能够按时收缴。其他这些内容，比如说像刚才提到零售的目标，还有消费者他是不是达到了我们预期的消费目标，当然这是从消费者的角度来讲。再有比如说像我们的停车场，是不是也能够实现非常好的收益，而且我们最后各个方面总体的收益是不是能够实现最大化。 我们讲到非常好的管理，并不能侧重某一个方面，而是侧重所有的方面，而且其中还包括我们使用先进技术这一方面。而且还必须要充分注意和政府之间的关系，也就是政府关系的工作。还有其他的一些问题，也就是说在利益相关方之间也存在有关的利益矛盾。包括方便程度，此外要在这个市场内控制预算或者是成本等等，最终能够为你的货币带来增值。还有长期业务的计划，就是你要能够保持这种质量，特别是要能够使你的商业中心满足市场的要求，也就是要有五年维护市场的项目和计划。 另外我们还需要有市场营销促销等等的项目，都要同你的租户进行很好的联系，就是要同你的租户进行沟通，不断进行促销，这样才能实现业务的计划。此外还要使你的商业中心能够吸引潜在的客户，因为它会影响到租户的等待时间等等。刚才PaulJowett给我们说的这些内容，实际上这些问题都是很难完成，很难达到的。此外我们还要看看所谓的在进入开发阶段的项目，就是你需要能够对你所有租户进行考量，比如说要避免某些支出或者是避免某些成本，此外还要对某些项目可行性进行考量。 另外我们还要看看帐户管理方面的工作，对于现金流、业务构成架构，也就是对于整体业务状态进行监控和管理。在这个过程当中，你还要对IT系统进行管理，特别是对你的电脑终端系统进行管理，这些都不是轻松的，或者是轻而易举的工作，都是难度较大的，我们还要建立一个贸易平台。我们不仅仅要能够管理这个贸易平台，通常情况下你要对你的客户，特别是租户进行负责，包括一些辅助性设施，像停车场、还有信息的提供等等，这些给你的租户会造成有形、无形的回报。 我们看一个良好的业务状态并非只是一种新的文件能够达到的，他们能够为你创造一种独特的平台。这些业务计划也要做到触及商业各个方面的层面，能够提供各个方面的服务。这个业务计划还要能够做到现实可行，也就是运营起来应该是可行的项目，当然你要有这样的团队共同执行这样一个商业的计划，不仅满足中短期，还要有一个长期的目标，他要保证商业中心有活力，有持久力。另外要有长远规划，就是要满足长远的目标，需要制定一个长久的目标。你要做出不断的努力，最终达到长期业务的目标。这里面要能够不断地把各种专业知识进行整合。 我们看看这个过程，有两个重要的过程。你筹备的阶段要对整个业务进行筹备，包括执行、审查等等，这些都是商业中心在发展过程当中必须考虑到的。另外我们要建立一个管理工具，这个工具不仅鼓励到商业管理团队，同时也能够对所有参与销售各方受益，最终使得商业中心受益。另外你要明确你的目标，明确你销售的目标，你还要有一定的标准，要制定商业的标准，这些标准最终对你的业绩考量都有审查、考核的作用。 这方面的成功都完全靠你的计划，并最终完成你最终的目标，这些体系能够帮助你完成这些服务，并且最终使你商业中心运营顺利，并且最终为周边商业社区赢得比较好的服务。这些听起来比较简单，但是执行起来比较难，因此我们需要具体的措施。更重要一点就是在执行过程当中要不折不扣。 由于我们环境的变化，出现一些难以克服的困难，因此要不断对商业计划进行评估、审核，以便使原来的计划适应不断出现的变化。我们看看怎么来做，来获得我们的结果？一个最佳的办法就是要建立合理有效的合作关系，这种合作关系就是在业主之间建立合作的关系，使两者之间建立一种相辅相成的，最终能够为租户带来效益，带来利润，最终能够为客户提供一个良好的零售环境。 我最后做一下总结。我今天的发言主要集中在以下几个角度，一个良好的商业中心要有一个良好的地理位置，当然我们还要有良好的团队执行业务计划，要忠于业务计划。同时你要有一个良好的管理团队，还需要在商户以及租户、业主之间建立相辅相成的关系，因此我们要在业主之间建立一种共识，就是我们要成为合作伙伴，而不是竞争对手，这样才会给我们商业中心带来繁荣。另外我们还要有商业的基金等等，这就是我总结的几个要点，谢谢大家！ （新浪）
