nload=javascript:if(this.width>450)this.width=450> Richard Zhou：谢谢大家！首先感谢主办机构RSA，我们的合作伙伴邀请我来讲这样一个题目。当时给我定下来这个题目的时候，我跟他们有开过一个会，后来就把商业地产的感觉更集中到的主要是围绕Shoppingmall前期市场研究来讲。 国内这些年来在地产开发方面风风雨雨，以及政策方面的风风雨雨，尤其是刚刚出台的这样一些政策，对整个地产业界有很大的影响。我今天坦白讲，并不是完全站在市场研究的角度来讲这个问题，因为市场研究如果完全就这样讲，就会变得很科班，也就是一些流程，我特别想讲的是我自己一家人在北美生活的阶段，在我们狭小的区域里面，我们在Shoppingmall里面一些生活的感受，比如说我太太的喜好是什么，我的喜好是什么，我儿子又喜欢哪里，当我儿子去玩的时候，我太太陪他的时候，我去什么地方，如果我陪儿子玩的时候，太太会去什么地方。我会讲有趣一点的事情，我想大家会非常感兴趣。 开始就我个人的观察，我想讲一下国内商业地产开发典型的误区。 第一个误区，我们经常听到这样的话，现有的地产项目光资产增值就超过20亿，一般资产增值在过去这些年来，在中国土地价值飞涨的时候，主要是土地价值升值。这给很多人带来强烈的愿望就是进入这个领域，但是它的风险是什么？它的风险可能是土地资源升值了，但是项目运营失败了。这个结果大家可想而知，我试图用这样几个误区来衬托我后面案例的价值。 第二个误区，我想有人这么讲，购物中心有一个特点，就是在这个地区打造一个大的购物中心之后，半径两公里之内其他人就不好做了，这个市场也就站住了。也就是说他认为只要把这一块地站住了之后，这一个市场就是我的了，这个潜在风险是什么？我个人观察典型叫做“鸵鸟行为”，假设竞争真空。而实际上在商业地产项目开通、建立起来以后，我们不仅仅是要关注其他的同类商业形态对你的竞争，而实际上在日常生活中间有很多其他的商业形态或者是商业地产还是会对你形成竞争，另外根据一般意义上面的商业形态的概念来讲，扎堆效应带来的效果往往是有利于商业地产项目的发展。 第三个误区，沿用国外习惯性的思维，在不恰当的地段开发大型的商业地产项目。我想这种例子在北京也好，在其他的地方也好，恐怕大家已经看到很多了。这个地方潜在的风险是什么？不符合周边居民消费习惯，最终就是门前冷落挨马踢。大家知道最近沃尔玛从韩国全面撤出，大家一听到沃尔玛无所不能，但是沃尔玛在过16个店全部卖掉了，并且从此发誓不再进入韩国，也就是说我们开发的时候要尊重当地的习惯。我用这样三个误区来开始我今天的主题。 第一个话题讲一下市场调研的必要性。不用讲太多，很多人都已经涉及到了，在这里面我想强调的就是首先在商业地产开发过程当中，市场调研的核心是消费者为核心。为什么要强调消费者为核心？如果说我们忽视了消费者的消费行为，我们经常会脑袋一热建大的项目起来，等到建了以后再重新调整业态，重新进行装修等等，所以第一点我想市场调研的必要性就是要围绕消费者为中心。第二部分是位置的选择。同时要考虑竞争对手的威胁，政策的支持和保障。第三部分就是有效资金的合理投入，产生一个合理的预期。 我想这个话题在国内讲了很多，就是国内的购物中心的资金来源主要来得于银行贷款，银行贷款都是追逐短期利益的，在短期利益资金压力下面，就导致中国的商业地产完全违背了北美的模式，也就是北美商业地产大部分是只租不卖，我们为了短期回收资金最后就卖掉了，卖掉之后形成很大的问题，就是今后业态规划的时候带来了很多的问题。 研究方向方面，我想主要包括消费市场的研究，竞争对手和产业调查的研究，政策环境的调查，项目可行性调查研究，形成这样一个三角。消费市场产业和项目可行性之间的关系在后面还可以稍微展开一点看。在消费者这个部分，我们会谈到包括他们的住所，他们的性别、年龄、收入，它的购物频度，对品牌的选择，款式、品种、交通，还有其他比如说他的宗教信仰，比如说他的文化习惯。在这里面大体上分成两个部分，一个部分就是基本属性部分，这些大家都看到；第二就是他的倾向性和喜好。在后面我们还会进一步展开来看。 我在这里用了一组北美的数据来给大家做一个例子，这是洛杉矶大陆地区和全美国的比较，我们分析的时候可能要更多去看人口的问题，就业率的情况。大家看到洛杉矶的就业情况和全美相比低一点，再就是住户本身的状况，一般意义上我们做消费者调查的时候要关联到。再比如说关于购物中心本身它们之间的竞争区域，大家可以看到在这个图上有四个购物中，分别分布在整个交通网上，他们针对每一个购物中心，针对自己都有一个预定的客户范畴，他有不同的客户范畴。比如说这一个就是蓝色区域，这个就是绿色区域，但是你们会看到实际上在北美有很多购物中心距离是非常近的，它对交通状况有很大的影响。 在这样一个状态下面，在这样一个业态下面，我们还要考虑不同的购物中心之间的关系和影响力，以及他们跟银行业务之间的关系，我用这些东西仅仅拿来是做一个事例，我不想给大家太多技术性的图片，只是给大家一个感觉。当然这些数据和分析，在中国有很大的难度，也就是说我们现在还缺乏一个好的地理信息系统能够来支持我们，或者是缺少一个好的人口调查或者是统计调查，我这一次从温哥华回来刚刚填完了加拿大统计局要求做的一个人口调查，他现在的人口调查或者是住户调查，就是寄一封信到你的家里，告诉你你可以上网去查，由于目前可以做详细的调查，还可以通过抽样调查来解决这样一些问题。比如说这是2.5英里直径，就是这个购物中心的影响图，类似这样的东西在北美有很完整的支持系统来完成。 下面在消费者的行为和交通的行为之后，可以研究一下产业环境。第一个产业环境我想是竞争对手，它的盈利模式是哪一种，是大的百货商店入驻还是以小商品专卖店为主，他的竞争对手怎么样，他的业务水平如何？再就是产业容量。我们预期在这个领域有多大的消费能力，它的市场大小如何，它的发展空间怎么样。再就是政策，目前政策我觉得在中国政策是特别特别重要的，我记得在前两年曾经就有一个央行的文件和国家计委的文件，引起地产开发商的一方面是极度反对，都跳起来，另外大家大唱赞歌，以及最近一次新的政策出台，目前在商业地产不同阶段有不同阶段的看法。 环境因素，有当地的人文环境和社会环境，我想这个部分可能是我今天特别想强调的，就是由于中国本身的特殊消费习惯和他对于烹煮新鲜食物的习惯，在未来有很多消费不一样的地方。再就是在中国人力相对充沛的时候，对于商品选择的时间可能会远远大于在北美。我自己有一个很明显的感觉，就是在北美几乎没有人要雇其他人做事，从自己家门前走到混凝土的修补，到自己花园种植、剪草都是自己做，但是在中国这些都是交给别人去做，这也是人力资源的不同。 我这里想简单用数据和图表来看。大家看洛杉矶的空置率比全美要低15%至20%，这边这张图就是它的租金，它的租金水平又比全每高出15%，但是另外一个趋势你可以看到在过去的阶段里面，就是2004至2005年阶段里面，北美的空置率在下降，但是租金并没有什么变化，租金是维持不变的。说明什么问题？说明北美本身这个阶段的产业，也就是说它的产业恢复增长，2004至2005年北美经济增长超过1个百分点，带来的结果就是这样。这样一些业态调查，目前针对整个产业容量的调查，目前在国内也逐步有很多专业性的公司提供这样的内容。 第三个部分我想在市场研究方面，主要是针对未来收益的一些研究。第一就是关于资金的投入和人力投入水平的评估；第二就是后期的运营、维护；第三就是收入模式和收入水平的评估。刚才我们看到租金成本的变化，在国内现在的收入基本上不存在有完全卖掉的，但是好像没有一家是只租不卖，通常的商业地产都是完全卖掉或者是部分卖掉部分租掉，但是北美大部分的商业地产或者是公寓都是10年回收期的做法，大部分都是持有的。我这一次在洛杉矶和一个朋友吃饭的时候，他就是专门做公寓的，他是一个医生同时做房地产，他主要负责资本的投入，他在20多年中非常成功，所以有很多人拿钱等着他，他说所有的项目都是按照10年回收期来做的，这跟国内目前状况不一样，比如说目前国内物权法能不能完全实施，私有财产能不能保有，和这方面有一定的关系，所以要有一些特殊的安排。 第三部分就是商业地产研究内容。我们用一张图表现出来，我们分为总体区域，然后是消费者、整体预测。在市场预测主要就是解决容量、环境、价格、商业形态，包括其他的问题。在区域分析的时候，我想商业地产本身扎堆或者说本身区域和文化之间的交融，趋于历史本身的安排。 比如说我是在新疆出生的，我是在新疆长大的，在新疆首府乌鲁木齐那个地方叫二道桥，商业地产做得非常成功。商业地产做成功的原因就是顺应了当地少数民族，就是维族本身是以商为主的民族，那个二道桥从来都是这个城市的商业中心，甚至是在七十年代那个地方就有黑市的交易，从来没有停下来，所以区域的选择就很有意义。在北京也有类似的项目，比如说习惯、取向、消费能力等等。在中国调查的时候需要做分析，就像我刚才提到的，国家政策和地方政策冲突的时候你怎么找到平衡点，怎么找到审批途径，这都是很重要的，包括一个商业物业在几十年的生存期里面怎么避免由于人事变动带来的可能影响，这些都是需要考虑的。 最后就是市场预测，包括业态趋势，环境变化，这个部分在中国可能是最难做的，也是最具有挑战性的。比如说环境变化，我在北京有两个办公地点，我星期一去万通上班，我星期一就咬牙切齿，因为我住在东风桥附近，从家里开车过去，要是7点15分走到9点才能到，7点走8点可能就会到，有的时候6点50分走就节省很多的时间，交通是一个很大的趋势。另外就是区域本身业态的变化，居住人口等等都有很大的影响。 关于整个商业地产对于一个项目的意义大体分为几个点，从总体分析到区域分析，消费者的分析。区域分析本身是解决区域的不确定性，消费者的分析我想核心的问题和业态招商就有很明显的关系，你对消费者本身定位就决定你在业态规划方面的影响，对于政策的分析怎么样利用政策优势，怎么做项目优化，再有就是做市场预测。关于政策的问题，是不是只有中国才有？政策的问题在全世界都有，我这一次跟一个律师事务所律师开会，他们有350个律师在整个美国东中部，大家现在就开始考虑如何协助外国公司到那个地方投资。比如说他们帮助法国航空配件公司建立飞机刹车制造厂等，在这个过程中间，美国的地方政府也有优惠条件，包括税务优惠，有很多类似的，就是他们州之间也在竞争，就像我们省一样。所以中国现在希望大家走出去的时候，我觉得这也是可能的，实际上政策部分有很多的空间可以去考虑。 上面我讲了一些大家都会听到的一些东西，下面我想讲两个小的案例。我家住在温哥华北岸，在北岸这个区域分为两个区，一个是北温哥华，一个是西温哥华，在直线距离不到4英里的范畴里面，自西向东大概有4个大的商业中心，这个地方大概也就是5公里的样子，排列了这么多的商业项目。我家是住在这条街上，这里面有很多的商业区，也就是说从这三个地点大家可以看到它的距离实际上是很短的，这个区域就成为了我们生活的主要区域，举例来讲，比如说我太太买菜的时候，她就会比较喜欢去这个地方，有的时候也会去另外一个地方，在这两个MALL里面都有新鲜疏菜的店，是农场直销店，它的蔬菜特别新鲜，但是她经常去的店蔬菜品种更多一些，于是乎就更倾向上这里去买菜。 我们日常生活更多是北温的市政厅，这里面有它的图书馆，我儿子有的时候要图书馆，于是乎我们就去图书馆，在图书馆的途中就会路过很多不同的店，就是各种各样的店。在周末的时候，因为温哥华有很多下雨的时候，温哥华有很多公园可以去，但是这个时候只有两个选择，一个是在这里，一个是在这里，大概是这样一个模型。我太太本身在这附近工作，所以就形成这样一个区域，在这个区域里面，我们先看作为一个家庭，他的生活过程中间，基本上就是基于MALL的生活就是这样。这是一个很大的店，这是其中一个做服装和运动器材的店，类似这样的店在这里面大概有20家大的，还有很多小的。这一张图就是中间那个部分，大家可以看到从这里标出来的部分，我家在这个地方，从这开始，这些地方都是相关的食品店，百货店，电器店，沿着这条街很密集，他们之间只有1公里半。 这张图就是平面图，这里面有沃尔玛，小吃店是在这里，这个地方是我太太最爱买菜的地方。我们通常情况下，比如说我们有的时候牛奶和面包会在沃尔玛买，但是我的衣服更多是在这里买，孩子的衣服多种多样，我儿子最喜欢就是这里面的儿童乐园，儿童乐园玩完以后到这里吃冰淇淋，然后再去买菜，这是我们下雨的周末可能有半天或者是一天的时间待在这里。 再往西走就是我们所说的这一条街，在街的两边，这是主街，我太太是在这里面很高档的男装店工作，因为她是学服装设计的。这两个地方是我最喜欢去的，因为我喜欢IT，可能会买一些东西，买一些部件，买最新的配件。我儿子更多会在这里，因为这里也有一个娱乐中心，然后我们会在这里吃东西。 我用这样一个案例跟大家说明一个什么问题？就是在未来市场调查过程中间，或者说在业态规划过程中间，大家要考虑当Shoppingmall本身变成一家人在一个周末可能花四分之一到二分之一的时间在里面的时候，一定要考虑综合需求。目前为止我到北京就很为难。举例子来说，在北京我就不晓得当外面很大风的时候，我儿子怎么玩，在工体有一个儿童乐园，但是在那里面我干什么，我总不至于跟他在海洋球里面一块去爬，存在这样一个问题。就是我们要越来越考虑家庭的感受。 同时我们在前面一开始讲到两个误区，第一就是所谓两公里之内不会有竞争对手，这是假设，不可能的，永远不可能的，如果真的没有你就把它关掉好了，一定没有人来；第二就是商业地产未来的价值不仅仅在于土地的增值，更多还是来自于运营回收的收益。我是比较倾向于做一个生意可以传给儿子，儿子可以再传给孙子，所以我想可能更多情况下保持这样的物业，给大家都创造收益，产生很多其他的好处。我用这个案例就说明这个问题。 我想用第二个案例说明第三个误区，就是怎么样和国际巨头竞争。作为一个中国土生土长的人，我还是非常希望看到未来商业地产有我们自己的特色。我们先来看看韩国的市场，就是沃尔玛本身退出的韩国市场。沃尔玛在这个项目里面，它把它的16个店都卖给韩国最大的竞争对手，大家会看到沃尔玛的失败，他把它卖掉了，他做不下去了。这个案例大家可以仔细去看，这个案例很大程度上面，我觉得用这一句话来讲，就是一个商业如果不尊重当地的市场和当地的习俗的话，不管你是沃尔玛还是谁，最后的结果都是失败的，这是很好的例子。 我们再往前追溯一下，大家知道家乐福在中国有多火，家乐福大概在4年前已经离开日本了，沃尔玛现在日本也是竞争非常激烈，恐怕下一个离开的市场就是日本。在这里面有直线的思维，我想北美公司会有一些直线思维，我看到很多北美公司在中国不是很成功，包括我代表的那一家加拿大公司在中国前十年很成功，但是因为不适应两次退出，到最后痴心不改还要进来，这样就要找到我们真正了解两边文化的人帮助他们做。我想这很重要的，直线思维带来的结果就是在北美认为郊区是富人住的，中国也认为郊区是富人住的，在北美认为只要价格便宜就可以了。比如说沃尔玛的口号就是“卖得更便宜”，有的时候便宜到不敢想象，一台25英寸的电视卖99块钱，加币算下来大概不到700元，会有这样的时候，所以他用这种方式来做。这种直线思维在东方可能是有问题，这是第一点。 我在这里讲到是两个公司，沃尔玛本身进入日本和韩国的时候是独资进去的，但是另外进入的是Homeplus，他们是和韩国三星一起合作，到目前是在韩国遍地开店，他现在已经开了13家店，在汉城和汉城以外，现在还在建设其他7个店。这个项目我为什么这么清楚？就是因为屋顶防水混凝土技术是由我们提供的，所以这个项目我特别熟悉。大家看到在有一些时候，在东方的项目里面，可能更好选择的也许就是合作对于商业地产的开发是更有效的。以上就是我对商业地产的体会。 下面简单介绍一下我们自己，我们叫做环球发展伙伴公司，是在中美之间做渠道和做研究的业务，我们主要的业务是市场研究，我们还有一些其他的业务。我们有很多的产品，主要是研究报告这个部分，还有市场调研，我本人就不用再多做介绍。最后谢谢大家的时间，请保持联系，谢谢！ （新浪）本文为Global DP副总裁 Richard Zhou在2006新地产国际商业地产高峰会上的演讲： nload=javascript:if(this.width>450)this.width=450> Richard Zhou：谢谢大家！首先感谢主办机构RSA，我们的合作伙伴邀请我来讲这样一个题目。当时给我定下来这个题目的时候，我跟他们有开过一个会，后来就把商业地产的感觉更集中到的主要是围绕Shoppingmall前期市场研究来讲。 国内这些年来在地产开发方面风风雨雨，以及政策方面的风风雨雨，尤其是刚刚出台的这样一些政策，对整个地产业界有很大的影响。我今天坦白讲，并不是完全站在市场研究的角度来讲这个问题，因为市场研究如果完全就这样讲，就会变得很科班，也就是一些流程，我特别想讲的是我自己一家人在北美生活的阶段，在我们狭小的区域里面，我们在Shoppingmall里面一些生活的感受，比如说我太太的喜好是什么，我的喜好是什么，我儿子又喜欢哪里，当我儿子去玩的时候，我太太陪他的时候，我去什么地方，如果我陪儿子玩的时候，太太会去什么地方。我会讲有趣一点的事情，我想大家会非常感兴趣。 开始就我个人的观察，我想讲一下国内商业地产开发典型的误区。 第一个误区，我们经常听到这样的话，现有的地产项目光资产增值就超过20亿，一般资产增值在过去这些年来，在中国土地价值飞涨的时候，主要是土地价值升值。这给很多人带来强烈的愿望就是进入这个领域，但是它的风险是什么？它的风险可能是土地资源升值了，但是项目运营失败了。这个结果大家可想而知，我试图用这样几个误区来衬托我后面案例的价值。 第二个误区，我想有人这么讲，购物中心有一个特点，就是在这个地区打造一个大的购物中心之后，半径两公里之内其他人就不好做了，这个市场也就站住了。也就是说他认为只要把这一块地站住了之后，这一个市场就是我的了，这个潜在风险是什么？我个人观察典型叫做“鸵鸟行为”，假设竞争真空。而实际上在商业地产项目开通、建立起来以后，我们不仅仅是要关注其他的同类商业形态对你的竞争，而实际上在日常生活中间有很多其他的商业形态或者是商业地产还是会对你形成竞争，另外根据一般意义上面的商业形态的概念来讲，扎堆效应带来的效果往往是有利于商业地产项目的发展。 第三个误区，沿用国外习惯性的思维，在不恰当的地段开发大型的商业地产项目。我想这种例子在北京也好，在其他的地方也好，恐怕大家已经看到很多了。这个地方潜在的风险是什么？不符合周边居民消费习惯，最终就是门前冷落挨马踢。大家知道最近沃尔玛从韩国全面撤出，大家一听到沃尔玛无所不能，但是沃尔玛在过16个店全部卖掉了，并且从此发誓不再进入韩国，也就是说我们开发的时候要尊重当地的习惯。我用这样三个误区来开始我今天的主题。 第一个话题讲一下市场调研的必要性。不用讲太多，很多人都已经涉及到了，在这里面我想强调的就是首先在商业地产开发过程当中，市场调研的核心是消费者为核心。为什么要强调消费者为核心？如果说我们忽视了消费者的消费行为，我们经常会脑袋一热建大的项目起来，等到建了以后再重新调整业态，重新进行装修等等，所以第一点我想市场调研的必要性就是要围绕消费者为中心。第二部分是位置的选择。同时要考虑竞争对手的威胁，政策的支持和保障。第三部分就是有效资金的合理投入，产生一个合理的预期。 我想这个话题在国内讲了很多，就是国内的购物中心的资金来源主要来得于银行贷款，银行贷款都是追逐短期利益的，在短期利益资金压力下面，就导致中国的商业地产完全违背了北美的模式，也就是北美商业地产大部分是只租不卖，我们为了短期回收资金最后就卖掉了，卖掉之后形成很大的问题，就是今后业态规划的时候带来了很多的问题。 研究方向方面，我想主要包括消费市场的研究，竞争对手和产业调查的研究，政策环境的调查，项目可行性调查研究，形成这样一个三角。消费市场产业和项目可行性之间的关系在后面还可以稍微展开一点看。在消费者这个部分，我们会谈到包括他们的住所，他们的性别、年龄、收入，它的购物频度，对品牌的选择，款式、品种、交通，还有其他比如说他的宗教信仰，比如说他的文化习惯。在这里面大体上分成两个部分，一个部分就是基本属性部分，这些大家都看到；第二就是他的倾向性和喜好。在后面我们还会进一步展开来看。 我在这里用了一组北美的数据来给大家做一个例子，这是洛杉矶大陆地区和全美国的比较，我们分析的时候可能要更多去看人口的问题，就业率的情况。大家看到洛杉矶的就业情况和全美相比低一点，再就是住户本身的状况，一般意义上我们做消费者调查的时候要关联到。再比如说关于购物中心本身它们之间的竞争区域，大家可以看到在这个图上有四个购物中，分别分布在整个交通网上，他们针对每一个购物中心，针对自己都有一个预定的客户范畴，他有不同的客户范畴。比如说这一个就是蓝色区域，这个就是绿色区域，但是你们会看到实际上在北美有很多购物中心距离是非常近的，它对交通状况有很大的影响。 在这样一个状态下面，在这样一个业态下面，我们还要考虑不同的购物中心之间的关系和影响力，以及他们跟银行业务之间的关系，我用这些东西仅仅拿来是做一个事例，我不想给大家太多技术性的图片，只是给大家一个感觉。当然这些数据和分析，在中国有很大的难度，也就是说我们现在还缺乏一个好的地理信息系统能够来支持我们，或者是缺少一个好的人口调查或者是统计调查，我这一次从温哥华回来刚刚填完了加拿大统计局要求做的一个人口调查，他现在的人口调查或者是住户调查，就是寄一封信到你的家里，告诉你你可以上网去查，由于目前可以做详细的调查，还可以通过抽样调查来解决这样一些问题。比如说这是2.5英里直径，就是这个购物中心的影响图，类似这样的东西在北美有很完整的支持系统来完成。 下面在消费者的行为和交通的行为之后，可以研究一下产业环境。第一个产业环境我想是竞争对手，它的盈利模式是哪一种，是大的百货商店入驻还是以小商品专卖店为主，他的竞争对手怎么样，他的业务水平如何？再就是产业容量。我们预期在这个领域有多大的消费能力，它的市场大小如何，它的发展空间怎么样。再就是政策，目前政策我觉得在中国政策是特别特别重要的，我记得在前两年曾经就有一个央行的文件和国家计委的文件，引起地产开发商的一方面是极度反对，都跳起来，另外大家大唱赞歌，以及最近一次新的政策出台，目前在商业地产不同阶段有不同阶段的看法。 环境因素，有当地的人文环境和社会环境，我想这个部分可能是我今天特别想强调的，就是由于中国本身的特殊消费习惯和他对于烹煮新鲜食物的习惯，在未来有很多消费不一样的地方。再就是在中国人力相对充沛的时候，对于商品选择的时间可能会远远大于在北美。我自己有一个很明显的感觉，就是在北美几乎没有人要雇其他人做事，从自己家门前走到混凝土的修补，到自己花园种植、剪草都是自己做，但是在中国这些都是交给别人去做，这也是人力资源的不同。 我这里想简单用数据和图表来看。大家看洛杉矶的空置率比全美要低15%至20%，这边这张图就是它的租金，它的租金水平又比全每高出15%，但是另外一个趋势你可以看到在过去的阶段里面，就是2004至2005年阶段里面，北美的空置率在下降，但是租金并没有什么变化，租金是维持不变的。说明什么问题？说明北美本身这个阶段的产业，也就是说它的产业恢复增长，2004至2005年北美经济增长超过1个百分点，带来的结果就是这样。这样一些业态调查，目前针对整个产业容量的调查，目前在国内也逐步有很多专业性的公司提供这样的内容。 第三个部分我想在市场研究方面，主要是针对未来收益的一些研究。第一就是关于资金的投入和人力投入水平的评估；第二就是后期的运营、维护；第三就是收入模式和收入水平的评估。刚才我们看到租金成本的变化，在国内现在的收入基本上不存在有完全卖掉的，但是好像没有一家是只租不卖，通常的商业地产都是完全卖掉或者是部分卖掉部分租掉，但是北美大部分的商业地产或者是公寓都是10年回收期的做法，大部分都是持有的。我这一次在洛杉矶和一个朋友吃饭的时候，他就是专门做公寓的，他是一个医生同时做房地产，他主要负责资本的投入，他在20多年中非常成功，所以有很多人拿钱等着他，他说所有的项目都是按照10年回收期来做的，这跟国内目前状况不一样，比如说目前国内物权法能不能完全实施，私有财产能不能保有，和这方面有一定的关系，所以要有一些特殊的安排。 第三部分就是商业地产研究内容。我们用一张图表现出来，我们分为总体区域，然后是消费者、整体预测。在市场预测主要就是解决容量、环境、价格、商业形态，包括其他的问题。在区域分析的时候，我想商业地产本身扎堆或者说本身区域和文化之间的交融，趋于历史本身的安排。 比如说我是在新疆出生的，我是在新疆长大的，在新疆首府乌鲁木齐那个地方叫二道桥，商业地产做得非常成功。商业地产做成功的原因就是顺应了当地少数民族，就是维族本身是以商为主的民族，那个二道桥从来都是这个城市的商业中心，甚至是在七十年代那个地方就有黑市的交易，从来没有停下来，所以区域的选择就很有意义。在北京也有类似的项目，比如说习惯、取向、消费能力等等。在中国调查的时候需要做分析，就像我刚才提到的，国家政策和地方政策冲突的时候你怎么找到平衡点，怎么找到审批途径，这都是很重要的，包括一个商业物业在几十年的生存期里面怎么避免由于人事变动带来的可能影响，这些都是需要考虑的。 最后就是市场预测，包括业态趋势，环境变化，这个部分在中国可能是最难做的，也是最具有挑战性的。比如说环境变化，我在北京有两个办公地点，我星期一去万通上班，我星期一就咬牙切齿，因为我住在东风桥附近，从家里开车过去，要是7点15分走到9点才能到，7点走8点可能就会到，有的时候6点50分走就节省很多的时间，交通是一个很大的趋势。另外就是区域本身业态的变化，居住人口等等都有很大的影响。 关于整个商业地产对于一个项目的意义大体分为几个点，从总体分析到区域分析，消费者的分析。区域分析本身是解决区域的不确定性，消费者的分析我想核心的问题和业态招商就有很明显的关系，你对消费者本身定位就决定你在业态规划方面的影响，对于政策的分析怎么样利用政策优势，怎么做项目优化，再有就是做市场预测。关于政策的问题，是不是只有中国才有？政策的问题在全世界都有，我这一次跟一个律师事务所律师开会，他们有350个律师在整个美国东中部，大家现在就开始考虑如何协助外国公司到那个地方投资。比如说他们帮助法国航空配件公司建立飞机刹车制造厂等，在这个过程中间，美国的地方政府也有优惠条件，包括税务优惠，有很多类似的，就是他们州之间也在竞争，就像我们省一样。所以中国现在希望大家走出去的时候，我觉得这也是可能的，实际上政策部分有很多的空间可以去考虑。 上面我讲了一些大家都会听到的一些东西，下面我想讲两个小的案例。我家住在温哥华北岸，在北岸这个区域分为两个区，一个是北温哥华，一个是西温哥华，在直线距离不到4英里的范畴里面，自西向东大概有4个大的商业中心，这个地方大概也就是5公里的样子，排列了这么多的商业项目。我家是住在这条街上，这里面有很多的商业区，也就是说从这三个地点大家可以看到它的距离实际上是很短的，这个区域就成为了我们生活的主要区域，举例来讲，比如说我太太买菜的时候，她就会比较喜欢去这个地方，有的时候也会去另外一个地方，在这两个MALL里面都有新鲜疏菜的店，是农场直销店，它的蔬菜特别新鲜，但是她经常去的店蔬菜品种更多一些，于是乎就更倾向上这里去买菜。 我们日常生活更多是北温的市政厅，这里面有它的图书馆，我儿子有的时候要图书馆，于是乎我们就去图书馆，在图书馆的途中就会路过很多不同的店，就是各种各样的店。在周末的时候，因为温哥华有很多下雨的时候，温哥华有很多公园可以去，但是这个时候只有两个选择，一个是在这里，一个是在这里，大概是这样一个模型。我太太本身在这附近工作，所以就形成这样一个区域，在这个区域里面，我们先看作为一个家庭，他的生活过程中间，基本上就是基于MALL的生活就是这样。这是一个很大的店，这是其中一个做服装和运动器材的店，类似这样的店在这里面大概有20家大的，还有很多小的。这一张图就是中间那个部分，大家可以看到从这里标出来的部分，我家在这个地方，从这开始，这些地方都是相关的食品店，百货店，电器店，沿着这条街很密集，他们之间只有1公里半。 这张图就是平面图，这里面有沃尔玛，小吃店是在这里，这个地方是我太太最爱买菜的地方。我们通常情况下，比如说我们有的时候牛奶和面包会在沃尔玛买，但是我的衣服更多是在这里买，孩子的衣服多种多样，我儿子最喜欢就是这里面的儿童乐园，儿童乐园玩完以后到这里吃冰淇淋，然后再去买菜，这是我们下雨的周末可能有半天或者是一天的时间待在这里。 再往西走就是我们所说的这一条街，在街的两边，这是主街，我太太是在这里面很高档的男装店工作，因为她是学服装设计的。这两个地方是我最喜欢去的，因为我喜欢IT，可能会买一些东西，买一些部件，买最新的配件。我儿子更多会在这里，因为这里也有一个娱乐中心，然后我们会在这里吃东西。 我用这样一个案例跟大家说明一个什么问题？就是在未来市场调查过程中间，或者说在业态规划过程中间，大家要考虑当Shoppingmall本身变成一家人在一个周末可能花四分之一到二分之一的时间在里面的时候，一定要考虑综合需求。目前为止我到北京就很为难。举例子来说，在北京我就不晓得当外面很大风的时候，我儿子怎么玩，在工体有一个儿童乐园，但是在那里面我干什么，我总不至于跟他在海洋球里面一块去爬，存在这样一个问题。就是我们要越来越考虑家庭的感受。 同时我们在前面一开始讲到两个误区，第一就是所谓两公里之内不会有竞争对手，这是假设，不可能的，永远不可能的，如果真的没有你就把它关掉好了，一定没有人来；第二就是商业地产未来的价值不仅仅在于土地的增值，更多还是来自于运营回收的收益。我是比较倾向于做一个生意可以传给儿子，儿子可以再传给孙子，所以我想可能更多情况下保持这样的物业，给大家都创造收益，产生很多其他的好处。我用这个案例就说明这个问题。 我想用第二个案例说明第三个误区，就是怎么样和国际巨头竞争。作为一个中国土生土长的人，我还是非常希望看到未来商业地产有我们自己的特色。我们先来看看韩国的市场，就是沃尔玛本身退出的韩国市场。沃尔玛在这个项目里面，它把它的16个店都卖给韩国最大的竞争对手，大家会看到沃尔玛的失败，他把它卖掉了，他做不下去了。这个案例大家可以仔细去看，这个案例很大程度上面，我觉得用这一句话来讲，就是一个商业如果不尊重当地的市场和当地的习俗的话，不管你是沃尔玛还是谁，最后的结果都是失败的，这是很好的例子。 我们再往前追溯一下，大家知道家乐福在中国有多火，家乐福大概在4年前已经离开日本了，沃尔玛现在日本也是竞争非常激烈，恐怕下一个离开的市场就是日本。在这里面有直线的思维，我想北美公司会有一些直线思维，我看到很多北美公司在中国不是很成功，包括我代表的那一家加拿大公司在中国前十年很成功，但是因为不适应两次退出，到最后痴心不改还要进来，这样就要找到我们真正了解两边文化的人帮助他们做。我想这很重要的，直线思维带来的结果就是在北美认为郊区是富人住的，中国也认为郊区是富人住的，在北美认为只要价格便宜就可以了。比如说沃尔玛的口号就是“卖得更便宜”，有的时候便宜到不敢想象，一台25英寸的电视卖99块钱，加币算下来大概不到700元，会有这样的时候，所以他用这种方式来做。这种直线思维在东方可能是有问题，这是第一点。 我在这里讲到是两个公司，沃尔玛本身进入日本和韩国的时候是独资进去的，但是另外进入的是Homeplus，他们是和韩国三星一起合作，到目前是在韩国遍地开店，他现在已经开了13家店，在汉城和汉城以外，现在还在建设其他7个店。这个项目我为什么这么清楚？就是因为屋顶防水混凝土技术是由我们提供的，所以这个项目我特别熟悉。大家看到在有一些时候，在东方的项目里面，可能更好选择的也许就是合作对于商业地产的开发是更有效的。以上就是我对商业地产的体会。 下面简单介绍一下我们自己，我们叫做环球发展伙伴公司，是在中美之间做渠道和做研究的业务，我们主要的业务是市场研究，我们还有一些其他的业务。我们有很多的产品，主要是研究报告这个部分，还有市场调研，我本人就不用再多做介绍。最后谢谢大家的时间，请保持联系，谢谢！ （新浪）
nload=javascript:if(this.width>450)this.width=450> Richard Zhou：谢谢大家！首先感谢主办机构RSA，我们的合作伙伴邀请我来讲这样一个题目。当时给我定下来这个题目的时候，我跟他们有开过一个会，后来就把商业地产的感觉更集中到的主要是围绕Shoppingmall前期市场研究来讲。 国内这些年来在地产开发方面风风雨雨，以及政策方面的风风雨雨，尤其是刚刚出台的这样一些政策，对整个地产业界有很大的影响。我今天坦白讲，并不是完全站在市场研究的角度来讲这个问题，因为市场研究如果完全就这样讲，就会变得很科班，也就是一些流程，我特别想讲的是我自己一家人在北美生活的阶段，在我们狭小的区域里面，我们在Shoppingmall里面一些生活的感受，比如说我太太的喜好是什么，我的喜好是什么，我儿子又喜欢哪里，当我儿子去玩的时候，我太太陪他的时候，我去什么地方，如果我陪儿子玩的时候，太太会去什么地方。我会讲有趣一点的事情，我想大家会非常感兴趣。 开始就我个人的观察，我想讲一下国内商业地产开发典型的误区。 第一个误区，我们经常听到这样的话，现有的地产项目光资产增值就超过20亿，一般资产增值在过去这些年来，在中国土地价值飞涨的时候，主要是土地价值升值。这给很多人带来强烈的愿望就是进入这个领域，但是它的风险是什么？它的风险可能是土地资源升值了，但是项目运营失败了。这个结果大家可想而知，我试图用这样几个误区来衬托我后面案例的价值。 第二个误区，我想有人这么讲，购物中心有一个特点，就是在这个地区打造一个大的购物中心之后，半径两公里之内其他人就不好做了，这个市场也就站住了。也就是说他认为只要把这一块地站住了之后，这一个市场就是我的了，这个潜在风险是什么？我个人观察典型叫做“鸵鸟行为”，假设竞争真空。而实际上在商业地产项目开通、建立起来以后，我们不仅仅是要关注其他的同类商业形态对你的竞争，而实际上在日常生活中间有很多其他的商业形态或者是商业地产还是会对你形成竞争，另外根据一般意义上面的商业形态的概念来讲，扎堆效应带来的效果往往是有利于商业地产项目的发展。 第三个误区，沿用国外习惯性的思维，在不恰当的地段开发大型的商业地产项目。我想这种例子在北京也好，在其他的地方也好，恐怕大家已经看到很多了。这个地方潜在的风险是什么？不符合周边居民消费习惯，最终就是门前冷落挨马踢。大家知道最近沃尔玛从韩国全面撤出，大家一听到沃尔玛无所不能，但是沃尔玛在过16个店全部卖掉了，并且从此发誓不再进入韩国，也就是说我们开发的时候要尊重当地的习惯。我用这样三个误区来开始我今天的主题。 第一个话题讲一下市场调研的必要性。不用讲太多，很多人都已经涉及到了，在这里面我想强调的就是首先在商业地产开发过程当中，市场调研的核心是消费者为核心。为什么要强调消费者为核心？如果说我们忽视了消费者的消费行为，我们经常会脑袋一热建大的项目起来，等到建了以后再重新调整业态，重新进行装修等等，所以第一点我想市场调研的必要性就是要围绕消费者为中心。第二部分是位置的选择。同时要考虑竞争对手的威胁，政策的支持和保障。第三部分就是有效资金的合理投入，产生一个合理的预期。 我想这个话题在国内讲了很多，就是国内的购物中心的资金来源主要来得于银行贷款，银行贷款都是追逐短期利益的，在短期利益资金压力下面，就导致中国的商业地产完全违背了北美的模式，也就是北美商业地产大部分是只租不卖，我们为了短期回收资金最后就卖掉了，卖掉之后形成很大的问题，就是今后业态规划的时候带来了很多的问题。 研究方向方面，我想主要包括消费市场的研究，竞争对手和产业调查的研究，政策环境的调查，项目可行性调查研究，形成这样一个三角。消费市场产业和项目可行性之间的关系在后面还可以稍微展开一点看。在消费者这个部分，我们会谈到包括他们的住所，他们的性别、年龄、收入，它的购物频度，对品牌的选择，款式、品种、交通，还有其他比如说他的宗教信仰，比如说他的文化习惯。在这里面大体上分成两个部分，一个部分就是基本属性部分，这些大家都看到；第二就是他的倾向性和喜好。在后面我们还会进一步展开来看。 我在这里用了一组北美的数据来给大家做一个例子，这是洛杉矶大陆地区和全美国的比较，我们分析的时候可能要更多去看人口的问题，就业率的情况。大家看到洛杉矶的就业情况和全美相比低一点，再就是住户本身的状况，一般意义上我们做消费者调查的时候要关联到。再比如说关于购物中心本身它们之间的竞争区域，大家可以看到在这个图上有四个购物中，分别分布在整个交通网上，他们针对每一个购物中心，针对自己都有一个预定的客户范畴，他有不同的客户范畴。比如说这一个就是蓝色区域，这个就是绿色区域，但是你们会看到实际上在北美有很多购物中心距离是非常近的，它对交通状况有很大的影响。 在这样一个状态下面，在这样一个业态下面，我们还要考虑不同的购物中心之间的关系和影响力，以及他们跟银行业务之间的关系，我用这些东西仅仅拿来是做一个事例，我不想给大家太多技术性的图片，只是给大家一个感觉。当然这些数据和分析，在中国有很大的难度，也就是说我们现在还缺乏一个好的地理信息系统能够来支持我们，或者是缺少一个好的人口调查或者是统计调查，我这一次从温哥华回来刚刚填完了加拿大统计局要求做的一个人口调查，他现在的人口调查或者是住户调查，就是寄一封信到你的家里，告诉你你可以上网去查，由于目前可以做详细的调查，还可以通过抽样调查来解决这样一些问题。比如说这是2.5英里直径，就是这个购物中心的影响图，类似这样的东西在北美有很完整的支持系统来完成。 下面在消费者的行为和交通的行为之后，可以研究一下产业环境。第一个产业环境我想是竞争对手，它的盈利模式是哪一种，是大的百货商店入驻还是以小商品专卖店为主，他的竞争对手怎么样，他的业务水平如何？再就是产业容量。我们预期在这个领域有多大的消费能力，它的市场大小如何，它的发展空间怎么样。再就是政策，目前政策我觉得在中国政策是特别特别重要的，我记得在前两年曾经就有一个央行的文件和国家计委的文件，引起地产开发商的一方面是极度反对，都跳起来，另外大家大唱赞歌，以及最近一次新的政策出台，目前在商业地产不同阶段有不同阶段的看法。 环境因素，有当地的人文环境和社会环境，我想这个部分可能是我今天特别想强调的，就是由于中国本身的特殊消费习惯和他对于烹煮新鲜食物的习惯，在未来有很多消费不一样的地方。再就是在中国人力相对充沛的时候，对于商品选择的时间可能会远远大于在北美。我自己有一个很明显的感觉，就是在北美几乎没有人要雇其他人做事，从自己家门前走到混凝土的修补，到自己花园种植、剪草都是自己做，但是在中国这些都是交给别人去做，这也是人力资源的不同。 我这里想简单用数据和图表来看。大家看洛杉矶的空置率比全美要低15%至20%，这边这张图就是它的租金，它的租金水平又比全每高出15%，但是另外一个趋势你可以看到在过去的阶段里面，就是2004至2005年阶段里面，北美的空置率在下降，但是租金并没有什么变化，租金是维持不变的。说明什么问题？说明北美本身这个阶段的产业，也就是说它的产业恢复增长，2004至2005年北美经济增长超过1个百分点，带来的结果就是这样。这样一些业态调查，目前针对整个产业容量的调查，目前在国内也逐步有很多专业性的公司提供这样的内容。 第三个部分我想在市场研究方面，主要是针对未来收益的一些研究。第一就是关于资金的投入和人力投入水平的评估；第二就是后期的运营、维护；第三就是收入模式和收入水平的评估。刚才我们看到租金成本的变化，在国内现在的收入基本上不存在有完全卖掉的，但是好像没有一家是只租不卖，通常的商业地产都是完全卖掉或者是部分卖掉部分租掉，但是北美大部分的商业地产或者是公寓都是10年回收期的做法，大部分都是持有的。我这一次在洛杉矶和一个朋友吃饭的时候，他就是专门做公寓的，他是一个医生同时做房地产，他主要负责资本的投入，他在20多年中非常成功，所以有很多人拿钱等着他，他说所有的项目都是按照10年回收期来做的，这跟国内目前状况不一样，比如说目前国内物权法能不能完全实施，私有财产能不能保有，和这方面有一定的关系，所以要有一些特殊的安排。 第三部分就是商业地产研究内容。我们用一张图表现出来，我们分为总体区域，然后是消费者、整体预测。在市场预测主要就是解决容量、环境、价格、商业形态，包括其他的问题。在区域分析的时候，我想商业地产本身扎堆或者说本身区域和文化之间的交融，趋于历史本身的安排。 比如说我是在新疆出生的，我是在新疆长大的，在新疆首府乌鲁木齐那个地方叫二道桥，商业地产做得非常成功。商业地产做成功的原因就是顺应了当地少数民族，就是维族本身是以商为主的民族，那个二道桥从来都是这个城市的商业中心，甚至是在七十年代那个地方就有黑市的交易，从来没有停下来，所以区域的选择就很有意义。在北京也有类似的项目，比如说习惯、取向、消费能力等等。在中国调查的时候需要做分析，就像我刚才提到的，国家政策和地方政策冲突的时候你怎么找到平衡点，怎么找到审批途径，这都是很重要的，包括一个商业物业在几十年的生存期里面怎么避免由于人事变动带来的可能影响，这些都是需要考虑的。 最后就是市场预测，包括业态趋势，环境变化，这个部分在中国可能是最难做的，也是最具有挑战性的。比如说环境变化，我在北京有两个办公地点，我星期一去万通上班，我星期一就咬牙切齿，因为我住在东风桥附近，从家里开车过去，要是7点15分走到9点才能到，7点走8点可能就会到，有的时候6点50分走就节省很多的时间，交通是一个很大的趋势。另外就是区域本身业态的变化，居住人口等等都有很大的影响。 关于整个商业地产对于一个项目的意义大体分为几个点，从总体分析到区域分析，消费者的分析。区域分析本身是解决区域的不确定性，消费者的分析我想核心的问题和业态招商就有很明显的关系，你对消费者本身定位就决定你在业态规划方面的影响，对于政策的分析怎么样利用政策优势，怎么做项目优化，再有就是做市场预测。关于政策的问题，是不是只有中国才有？政策的问题在全世界都有，我这一次跟一个律师事务所律师开会，他们有350个律师在整个美国东中部，大家现在就开始考虑如何协助外国公司到那个地方投资。比如说他们帮助法国航空配件公司建立飞机刹车制造厂等，在这个过程中间，美国的地方政府也有优惠条件，包括税务优惠，有很多类似的，就是他们州之间也在竞争，就像我们省一样。所以中国现在希望大家走出去的时候，我觉得这也是可能的，实际上政策部分有很多的空间可以去考虑。 上面我讲了一些大家都会听到的一些东西，下面我想讲两个小的案例。我家住在温哥华北岸，在北岸这个区域分为两个区，一个是北温哥华，一个是西温哥华，在直线距离不到4英里的范畴里面，自西向东大概有4个大的商业中心，这个地方大概也就是5公里的样子，排列了这么多的商业项目。我家是住在这条街上，这里面有很多的商业区，也就是说从这三个地点大家可以看到它的距离实际上是很短的，这个区域就成为了我们生活的主要区域，举例来讲，比如说我太太买菜的时候，她就会比较喜欢去这个地方，有的时候也会去另外一个地方，在这两个MALL里面都有新鲜疏菜的店，是农场直销店，它的蔬菜特别新鲜，但是她经常去的店蔬菜品种更多一些，于是乎就更倾向上这里去买菜。 我们日常生活更多是北温的市政厅，这里面有它的图书馆，我儿子有的时候要图书馆，于是乎我们就去图书馆，在图书馆的途中就会路过很多不同的店，就是各种各样的店。在周末的时候，因为温哥华有很多下雨的时候，温哥华有很多公园可以去，但是这个时候只有两个选择，一个是在这里，一个是在这里，大概是这样一个模型。我太太本身在这附近工作，所以就形成这样一个区域，在这个区域里面，我们先看作为一个家庭，他的生活过程中间，基本上就是基于MALL的生活就是这样。这是一个很大的店，这是其中一个做服装和运动器材的店，类似这样的店在这里面大概有20家大的，还有很多小的。这一张图就是中间那个部分，大家可以看到从这里标出来的部分，我家在这个地方，从这开始，这些地方都是相关的食品店，百货店，电器店，沿着这条街很密集，他们之间只有1公里半。 这张图就是平面图，这里面有沃尔玛，小吃店是在这里，这个地方是我太太最爱买菜的地方。我们通常情况下，比如说我们有的时候牛奶和面包会在沃尔玛买，但是我的衣服更多是在这里买，孩子的衣服多种多样，我儿子最喜欢就是这里面的儿童乐园，儿童乐园玩完以后到这里吃冰淇淋，然后再去买菜，这是我们下雨的周末可能有半天或者是一天的时间待在这里。 再往西走就是我们所说的这一条街，在街的两边，这是主街，我太太是在这里面很高档的男装店工作，因为她是学服装设计的。这两个地方是我最喜欢去的，因为我喜欢IT，可能会买一些东西，买一些部件，买最新的配件。我儿子更多会在这里，因为这里也有一个娱乐中心，然后我们会在这里吃东西。 我用这样一个案例跟大家说明一个什么问题？就是在未来市场调查过程中间，或者说在业态规划过程中间，大家要考虑当Shoppingmall本身变成一家人在一个周末可能花四分之一到二分之一的时间在里面的时候，一定要考虑综合需求。目前为止我到北京就很为难。举例子来说，在北京我就不晓得当外面很大风的时候，我儿子怎么玩，在工体有一个儿童乐园，但是在那里面我干什么，我总不至于跟他在海洋球里面一块去爬，存在这样一个问题。就是我们要越来越考虑家庭的感受。 同时我们在前面一开始讲到两个误区，第一就是所谓两公里之内不会有竞争对手，这是假设，不可能的，永远不可能的，如果真的没有你就把它关掉好了，一定没有人来；第二就是商业地产未来的价值不仅仅在于土地的增值，更多还是来自于运营回收的收益。我是比较倾向于做一个生意可以传给儿子，儿子可以再传给孙子，所以我想可能更多情况下保持这样的物业，给大家都创造收益，产生很多其他的好处。我用这个案例就说明这个问题。 我想用第二个案例说明第三个误区，就是怎么样和国际巨头竞争。作为一个中国土生土长的人，我还是非常希望看到未来商业地产有我们自己的特色。我们先来看看韩国的市场，就是沃尔玛本身退出的韩国市场。沃尔玛在这个项目里面，它把它的16个店都卖给韩国最大的竞争对手，大家会看到沃尔玛的失败，他把它卖掉了，他做不下去了。这个案例大家可以仔细去看，这个案例很大程度上面，我觉得用这一句话来讲，就是一个商业如果不尊重当地的市场和当地的习俗的话，不管你是沃尔玛还是谁，最后的结果都是失败的，这是很好的例子。 我们再往前追溯一下，大家知道家乐福在中国有多火，家乐福大概在4年前已经离开日本了，沃尔玛现在日本也是竞争非常激烈，恐怕下一个离开的市场就是日本。在这里面有直线的思维，我想北美公司会有一些直线思维，我看到很多北美公司在中国不是很成功，包括我代表的那一家加拿大公司在中国前十年很成功，但是因为不适应两次退出，到最后痴心不改还要进来，这样就要找到我们真正了解两边文化的人帮助他们做。我想这很重要的，直线思维带来的结果就是在北美认为郊区是富人住的，中国也认为郊区是富人住的，在北美认为只要价格便宜就可以了。比如说沃尔玛的口号就是“卖得更便宜”，有的时候便宜到不敢想象，一台25英寸的电视卖99块钱，加币算下来大概不到700元，会有这样的时候，所以他用这种方式来做。这种直线思维在东方可能是有问题，这是第一点。 我在这里讲到是两个公司，沃尔玛本身进入日本和韩国的时候是独资进去的，但是另外进入的是Homeplus，他们是和韩国三星一起合作，到目前是在韩国遍地开店，他现在已经开了13家店，在汉城和汉城以外，现在还在建设其他7个店。这个项目我为什么这么清楚？就是因为屋顶防水混凝土技术是由我们提供的，所以这个项目我特别熟悉。大家看到在有一些时候，在东方的项目里面，可能更好选择的也许就是合作对于商业地产的开发是更有效的。以上就是我对商业地产的体会。 下面简单介绍一下我们自己，我们叫做环球发展伙伴公司，是在中美之间做渠道和做研究的业务，我们主要的业务是市场研究，我们还有一些其他的业务。我们有很多的产品，主要是研究报告这个部分，还有市场调研，我本人就不用再多做介绍。最后谢谢大家的时间，请保持联系，谢谢！ （新浪）
