nload=javascript:if(this.width>450)this.width=450> Wong Ah Long：女士们、先生们，下午好！现在我所讲的不是关于细节，而是关于亚洲为什么发展这么快，自然法律以及互联网法律，对于我们社会的房地产有直接的冲击。我们许多人相信，是因为我们工作很努力，我们很幸运，这是正确的。但是在过去有一些更基本性的定律，不管我们是否喜欢，以及我们怎么去适量它。很多事情我们都是想当然的，这些定律怎么应用到影响我们生活当中的方方面面，这是我们前面所说的我们亚洲会崛起，为什么亚洲会崛起这么快，以及对社会房地产的影响。 第一，首先我们谈一下亚洲的崛起。如果你看这个地图，你可以看到中国有13亿人口，我们都是其中的一部分，这是全球增长最快的经济体。然后是印度、日本和其他亚细亚自贸区。这个大趋势正在全球范围内发生，刚开始是属于欧洲作为中心，欧洲是整个地球的国王，你可以看到左边亚洲的视野，接下来是以美国作为中心，以美国的价值观主导整个世界。但是我们可以看到以美国为价值观主导世界，我们可以看到将来是以亚洲作为中心，我们相信将来亚洲的事业将会统领整个世界。联合国做了一项研究，从现在开始50年，可以看到发生巨大的变化，你会看到中国国民生产总值中国是44万亿美元，美国是35万亿美元，印度到2005年是28亿元，亚洲占世界份额的四分之一。 我们接下来探讨为什么亚洲崛起这么迅速。许多人运用经济、地理以及其他的相关的方面来解释为什么发展如此迅速。我们试图运用科学的法律，运用自然的法律，已经在过去得到无数次的解释为什么亚洲发展这么快，我们可以看到摩尔定律、协同效应定律、科斯定律解释每条法律是什么？如何应用到亚洲发展当中。这三个定律的结合，说明知识本身并不是力量，而知识的运用才是力量。我们每个人都相信这是正确的。互联网说明如果你有这项知识，我也有这项知识，知识本身并不是力量，这些教授和这些拥有知识的人就会成为世界的主导者，而真正怎么样运用这些知识，那才能真正决定事情的差别。所以知识运用才决定你到底能否成功。在所有知识的下面，牛顿定律，牛顿在300年之前发现地球、太阳、月亮怎么样户联系在一起，接下来我想解释一下基本的概念，什么是互联网网际网络。 我们都知道互联网是互相联系，但是你看互联网实际上是用两个英文单词所拥有的，一个是国际，一个是网络。中国人喜欢用关系这个词描述，西方人喜欢用游说来表述。当我们把这国际和网络联系在一起就有一种非常强有力的网络力量。你们用短信互相联系，互联网已经转变了我们工作和生活的方式，过去我们用的是人面对面的接触，是实体的接触，今天不用人可以不用见面都是保持互相联系，比如说用互联网。第一次见面实体接触是最重要的部分，这也是为什么我们今天会聚在这里。在我们进行实体接触之后，我们可以进行虚拟性的接触，比如说打电话，这正如我前面所说这是三条互联网定律，第一条是摩尔定律。这位先生仍旧健在，他是英特尔公司的CEO，每18个月集成电路芯片处理速度会增长一倍，基本上手机、家用电器的速度也会增加一倍，所以为什么你们应用的电器以及手机，以相同的速度增长，而且价格更便宜。第二条是协同效应，这条定律对我们来说不足为奇；第三条定律是科斯定律，是美国一个教授，当他是年轻学生的时候，在1920年他去纽约，他提出为什么会有大箫条的发生，这是他博士论文的一部分，他发现一条基本定律。 如果你不提供附加值给社会你去就会被认为是无用，我们可以是中间们，我们可以把A和B联系在一起，我们只是中间人，我们现在这个时代已经过去了，由于互联网的存在，使得人和人之间的关系发生变化。除非我们在这个交易过程当中有附加值，才能使得我们变得更相关。信息和知识是有用的，但是他们本身不是力量。火药是中国几千年前发明的，在那个时候中国主要是用来娱乐之用，但是西方人运用它来做什么？他们运用它到武器上面来，所以他们就进行了军事和经济的控制。知识的运用产生了巨大的差别。 在我们互联网时代，时间和空间的压缩，通常我们认为时间不可能被压缩，但是我们想说的是因为我们运用了互联网，我们能够更快的联系，从而间接造成我们之间的时间能够被压缩。这里有一个更强有力的定律，就是牛顿的万有引力定律。你们可以知道F等于M1减去M2再除以D的平方，F是商业领域活动的强度，M可以认为是商业伙伴的数目，D你可以认为是商业伙伴的距离，我们可以看到很久以前的例子，我们用这个图来加以说明。 在情形一中M是十个人，他们要花十天的旅行才能见面相聚在一起，没有手机，没有很现代的交通工具，他们要走很长的时间才能走到一起，要花很长的时间才能见面。在这种情况下变化产生了，M还是十天，可能有更好的交通工具，更快的见面，吸引力从1增长到100，现在在情形三当中，因为有这种无线技术的存在，人们之间的距离可以用无穷小，用0.1做一个替代物，我们可以看到人们之间的联系力量从100到1万，这就能解释中国增长为什么如此快。 在过去，每一个省北京和上海之间的距离要走很远。通过电脑和无线网络的力量，人们的距离几乎是瞬间的，实时的信息交流，我们也谈到大的周期趋势，我们用水轮流加以解决。现在我们中国人几千年前发明了火药，可是西方人却用了它做武器，现在是西方人发明了网络，我们用它发展我们的经济来追赶。所有影响房地产的发展，我们用一个简单的例子，用亚洲的RETs加以解释。RETs在美国很早就有，在波士顿起源，刚开始不是用于赚钱，那是他们怕失去对物业的控制权，在美国波士顿有一些业主他们担忧，他们想如果不做一些事情，95%的人就会起来反对，他们就去游说国会，我们准备和众人分享我们一部分物业和财富，但是我们仍旧想政府我们一起。政府说我们能够做什么？他们说减少税收。政府说不行，我们主要的来源都是税收，我们怎么可能发放税收。但是他讲这可能是一个社会平等的平衡器，但是在信息时代之前，你会看到RETs发展得很快。 第一是初创阶段，第二是成长阶段，第三是硕果阶段，硕果阶段是信息时代成长的界定，你们可以看到成长是如此迅速。但是这条定律怎么样引用到中国当中。物业的拥有者通常拥有实体的物业，我们拥有我们的物业，我们的建筑物，所以你可以看到我们有命名权，这是很自然的，我们想控制，我们想所权，我们想拥有所有权，但是美国的模式已经证明了实际上你可以控制，但是你不必拥有100%的产权，你仍旧可以控制。美国RETs经验告诉我们，假设你拥有1块钱，一栋楼，100%拥有，美国的经验表明假设你拥有20%的股权，所以你的1块钱可以亏空5栋楼，而且在他们想要变现的时候随时把股权变现。但是我们15年前和政府探讨的时候，我们要求政府减少税收，政府说怎么可能，怎么可能放弃我们的税收，慢慢政府接受了我们的观点。 在新加坡我们花费的10年，我们1980年就开始告诉政府RETs是好的，政府说不行不行，我会丧失掉税收。虽然新加坡很小，很开放，但是也花费了很长的时间，但是现在它已经有了RETs。2002年开始到现在我们已经有7个RETs，香港现在有3个RETs。中国会有法律或者是这样、那样的问题，迟早会发生。但是现在所有的人不管我们喜欢不喜欢，我们相信这是未来必将出现的一个商业模式。正如我前面所讲，这里面有4至5个力量，这是人口的老化，资金追求的稳定收益以及税务的批复，以及公司不想拥有这么多资产，这中间是可以看到力量推动RETs发展。每个人都会很高兴，并且你们会看到RETs为什么会有如此的发展，开发商他们需要中间人，也就是私募资金，政府现在扮演的角色。但是我们必须提供附加值，我们必须重组。科斯定律说我们必须提供附加值，否则我们就会变得多余。这向开发商提供很好的方式进入RETs。 另外一个原因你会看到RETs为什么发展如此迅速？你会发现人口老龄化的原因，因为养老金和社会保障资金会日益满足RETs的要求，这样就可以理解为什么发展这么快。你会看到这是亚洲各个国家在RETs方面的发展。现在市值一共有400亿美元，2006年总共RETs的市值占到可以投资房地产的市值的3.2%，在亚洲2004年澳大利亚房地产证券化达到52%，这有非常大的发展空间，如果说澳大利亚有52%，我们现在亚洲只有3.2%，你知道这个空间在哪里？我们可以知道会往哪个方向发展，我们知道怎么样去做RETs。这个结果是我们在几个月之前由中华人民共和国驻新加坡大使馆经济商务处和我们接触，他建议我们你应该写一本书，因为在新加坡RETs分享我们的经验，我们有中国的朋友，我们接受了这个挑战，我们和新加坡国立大学，新加坡政府以及新加坡律师写了这本书，三个月之内完成了这本书，就是这本书，在中国我们会重新出版，我们会和中国商业房地产协会一起把这本书在中国重新出版。这个结论就是互联网网络正在改变这个世界，让我们重新思考知识不是力量，运用才是力量，分享经验，延伸我们的友谊。 我们是在基金领域，如果有任何方式都可以分享我们的经验。我们为什么愿意分享？如果今天不跟你们分享，不运用，明天这个经验可能就过时了，所以我们很愿意跟你们分享我们的经验，谢谢！ 主持人：王先生的演讲我个人认为是很好的演讲，对于我们应该是很好的启发。如果澳大利亚52%的比例是RETs上市的，我们现在是3.2%的RETs上市，我们未来几十年都是要不断往上发展，这真是不得了，所以我们应该多思考一下。下面进入论坛阶段，如果你们有什么问题可以写在纸上，请我们的嘉宾进行回答。 图为2006新地产中国商业地产实战论坛对话环节现场 我们已经收到一些问题，在里面找到一些比较精彩的出来，在可能的情况下尽量满足大家。有一个请问黄先生你接触过200多个不同的开发商，你认为没有可能将他们做成新天地的典型，是因为他们不符合什么特征；另外现在这么多的商业地产项目，若不能具备商业地产的潜质，这些项目关键考虑是什么地方？超哪个方向发展？每一个项目都是单一的，不可能克隆过去，帮助他们考虑怎么定位，其实更关键的问题就是你们都是项目的操盘手，你们经营的核心怎么去考虑，把一个项目从一个环境地理都不理想或者是位置也不一定十分理想，又或者周边社群也不是很高档的，你们怎么把不同的难题破解，因为你们都是操盘手。 黄瀚泓：要回答这个问题可能要讲一个小时才行，200个发展商的情况都各有不同。我总结一下，事实上开发商为什么他们的项目做不好，或者说为什么我们不跟他们继续合作，基本上是几点。大部分的商业地产的开发商，都认为商业地产是短期可以获利的产品，90%的商业地产的开发商经营方式好像住宅项目一样，想拿1000万出来，投资一年全部卖掉，我们说商业地产运作最基本的东西就是它需要一个整体的经营权，商业只要一卖散就没有商业的价值，我说也许你们就是欺骗小投资者，我最恨欺骗，所以我就拒绝了，开发商90%都是这样，所以很容易把这一块剥出去。 有10%他们有一定长远的想法，有一定的眼光，但是关键是他们没有一个团队。商业地产是两种专业，你可能有自己的经营团队，他们要有自己的管理团队。是不是经营团队跟他们合作就可以？但是我发现合作的过程里面也很痛快，就是大家价值观不一样，商业地产很多时候商业环境不一样，很多在国内的住宅开发商他喜欢建立这样的商铺，他觉得10块钱能够做起来，我们觉得50块都还不够。他觉得10块钱的杯子做出来，卖20块钱就木一了，但是我们50块钱就可以卖500块钱，这就是价值观的不一样。所以我自己就立下决心，自己做项目，让他们知道真的有所不同。 回到创意和不创意的问题，所以我说每一个商铺都有创意，不是说只有我们才是创意，商业地产没有创意，我们在注重商业地产开发的时候，我就说到我们注重打这个品牌，这个品牌打下来你就注入他一种生命力，生命力实际是来自于创意。所以有的时候你找我已经太晚了，你来找我，我会告诉你有没有潜力做商业地产的项目，但是很多的开发商他根本就不是找一个好的商业项目，而是在开发住宅过程里面，明明能做10万平方米的商业，但是他觉得非常好卖，就做到20万平方米，明明是一件服装的布，但是认为好卖，他硬要我们做1万块钱，这是不可能的。 主持人：有一个问题是问Wong Ah Long，他主要的问题就是RETs为什么没有在中国形成？ Wong Ah Long：RETs在中国为什么现在还没有得以成形，很大程度是没有政府的推动，因为RETs要成为RETs必须要有税务的介入，而中国政府并觉得放开RETs会丧失很大税收的收入，但是我们认为放开RETs对于社会会很有利。另外一个担心就是RETs开放会把不好的物业塞到RETs套现，因为我们做过，所以我们觉得可以和政府一道来确保进入RETs的物业是很优质的，具有收益良好的物业一起确保整个RETs在中国能够往前推动。 主持人：下面有一个问题是想请教尹先生，他说房地产基金和房地产投资基金，也就是RETs差异在哪里？目前哪个比较有优势？ 尹宝军：其实主要还是看合作的对象不同。我们接触过很多国际的投资机构，他们选择国内的背景是第一位的，我选择的项目和融资方式都是比较宽松的。他认为进来主要是要和国内的开发商建立一个长远的关系，我要配合你。现在市场我觉得有一个很大的变化，就是说去年来讲都有一个趋势，就是国际投行在选国内的一些开发商，今年就变了，今年就完全倒过来了。现在国内一些好的开发商在选国际投行，而且游戏规则也在变。去年是国际投行说我用这个规则，你要跟着我，今年不一样，有一些有实力的开发商说不行，我现在用这个规则，是我自己的，你们玩不玩，你不玩我找别人玩。 主持人：就是形势有一些逆转了。还有一个比较有趣的问题，可能也是一个行业资深的人提出来的，假设现在开发单位不缺钱，从长远的角度考虑是否他们应该考虑和房地产基金建立长久的融资关系，哪怕钱不缺还是要有融资的做法在里面？ 尹宝军：确实是这样，我们在做过上海和北京的项目都有同样的情况，我们做过的有一个非常有名在本地的开发商，他不缺钱，而且今年又通过股本的稀释融了很多的现金，手里他们不缺现金，但是为什么又要和国际基金合作，这就是他战略方向考虑。简单会计帐核算，和国际合作肯定是赔钱的，因为国际资本成本是要高的，相比较国内的银行发行一些信托，这些都要比国际资本低很多，但是他算过这一笔帐，就是说我现在在跟你合作是为我长远，可能4、5年的一个长远目标，去IPO，从项目合作伙伴变化战略合作伙伴，公司层面的，因为这个去一步一步的走，这个眼光还是比较长远的，我觉得还是不错的。 主持人：谢谢尹先生。有一个问题是问谭先生的，这是一个比较具体的问题，他说现在在北京有很多商场都开业了，而且准备开业了，因为是首都。谭先生说经营、管理很重要，但是他们怎么解决这个问题，怎么样找到一个合适的管理公司帮助他们做商场的管理，他们在这方面应该有什么样的考虑？ 谭佑华：目前在市场上我看有两种方式，一种是委托一个顾问公司，协作他们建立一个管理的团队，这个顾问公司可能是从别的国家，别的地方把他们的国际网络一些团队的队员调到北京或者是中国其他的城市，另外一种方式是找一个顾问公司协助他们培养自己的团队，从整个架构的建立到人员的招聘，到人员的培训，而且是一个持续的，可能是一年、两年，每一个星期协助他们团队管理经营一个商场，现在目前大概有这两个方式。 主持人：谢谢。主持人：谢谢。下面还有一个问题是请教Wong Ah Long，如何用RETs在海外上市？ Wong Ah Long：如果你要想做成RETs在海外上市，在国内上市，你首先必须要注重长期的发展，不可能做短期。我们可能和你一起做下来，是和你一起分享RETs做成功的经验，怎么样把你们物业的价值提升和物业的租金类型，因为RETs是一个长期的持有型的物业，所以这一点我们愿意和你们坐下来去分享。另外我们自己觉得如果RETs要在中国目前条件不成立的情况下，在国外上市，RETs必须要有一定的资产规模。比如说你在新加坡或者是在香港，如果在新加坡上市，RETs的资产规模差不多要达到25亿至30亿的市值，才有资产规模在那边上市，并且对RETs的收益率有一定的比例，因为他们看中国风险是比较高，你可能有产权或者是其他的纠纷，中国的物业要拿到新加坡上市需要7%回报率，会会让他们觉得你的资产是物有所值的，也就是给投资者的回报率是RETs上市的条件，另外就是必须把你的资金转移到国外去，才能实现跨境的RETs上市，当然还有其他的方面，可以在下面交流。 主持人：有一个问题是想问黄瀚泓，你对外滩五号看法怎么样？ 黄瀚泓：我觉得可能对个别的项目评论不太合适，如果感兴趣私下了解比较好，很多商铺都是有缺点和优点。 主持人：最后这个问题是公开的问题，我们有人问到现在开企业听的比较多的，有外资投资要买一个物业，买一个写字楼，还是买一个商场，还是准备让他们做RETs，他们往往常常提到回报率是7%，8%，9%，这里面有两个问题，这些回报的定义一般是怎么样的；第二是一般目前大概是百分之几是比较合理。 尹宝军：我们接触过一些国际资金，比如说给了我们将近40亿总的盘子，我们帮助他们在北京、上海来找，他们要求是7%毛的，是包含在税里面，扣除税可能就是6点多的样子。这样实际上很难找，我们找了很多，有一部分好的物业不愿意卖给你，不好的物业你也不愿意要，这是一个矛盾。有一些物业其实是有潜在的可以提高他价值的这样一个过程，这就是在双方的眼光去看。一个是发展商是不是愿意承受一点目前的损失，再一个就是基金他能不能通过市场，通过第三方的顾问公司来帮助他做一个定位，来重新把物业做上去。 Wong Ah Long：关于RETs这个东西，因为RETs它提供的是一种长期稳定的回报，基本上你要看它和无风险的利率的差别，如果银行提供的利率很低的时候，RETs利率比它不是很高，投资者也愿意接受，那是在低利率的环境下。如果是在通胀的情况下，如果利率很高，投资者要求的回报率也会水涨船高，我们觉得利率影响也是投资者对RETs回报很重要的因素。 另外RETs你看很好的物业再去买的话人家可能不愿意卖。你是财务投资者你不会带资金进来买一个好的产品很难，所以我们是带着一个手术刀进来把一个病人医好，所以我们需要这方面的专才帮助现在处于经营状况不好的，进行重组，从而提高它的收益率，注入到RETs里面，这样才能使你的投资更得到投资者的认同。 尹宝军：我非常赞同这个观点，就是我们现在做的有几个物业都是这样的，他们相信通过专业的商业管理公司再重新把它能够包装好能够达到他的要求，所以这也是能够考虑的。 主持人：百分比是8%，你刚才说是毛利率，是不是已经把物业管理费减掉？ 尹宝军：已经减掉。 （新浪）本文为Pacifib Star Asia 主席 Wong Ah Long在2006新地产国际商业地产高峰会上的演讲： nload=javascript:if(this.width>450)this.width=450> Wong Ah Long：女士们、先生们，下午好！现在我所讲的不是关于细节，而是关于亚洲为什么发展这么快，自然法律以及互联网法律，对于我们社会的房地产有直接的冲击。我们许多人相信，是因为我们工作很努力，我们很幸运，这是正确的。但是在过去有一些更基本性的定律，不管我们是否喜欢，以及我们怎么去适量它。很多事情我们都是想当然的，这些定律怎么应用到影响我们生活当中的方方面面，这是我们前面所说的我们亚洲会崛起，为什么亚洲会崛起这么快，以及对社会房地产的影响。 第一，首先我们谈一下亚洲的崛起。如果你看这个地图，你可以看到中国有13亿人口，我们都是其中的一部分，这是全球增长最快的经济体。然后是印度、日本和其他亚细亚自贸区。这个大趋势正在全球范围内发生，刚开始是属于欧洲作为中心，欧洲是整个地球的国王，你可以看到左边亚洲的视野，接下来是以美国作为中心，以美国的价值观主导整个世界。但是我们可以看到以美国为价值观主导世界，我们可以看到将来是以亚洲作为中心，我们相信将来亚洲的事业将会统领整个世界。联合国做了一项研究，从现在开始50年，可以看到发生巨大的变化，你会看到中国国民生产总值中国是44万亿美元，美国是35万亿美元，印度到2005年是28亿元，亚洲占世界份额的四分之一。 我们接下来探讨为什么亚洲崛起这么迅速。许多人运用经济、地理以及其他的相关的方面来解释为什么发展如此迅速。我们试图运用科学的法律，运用自然的法律，已经在过去得到无数次的解释为什么亚洲发展这么快，我们可以看到摩尔定律、协同效应定律、科斯定律解释每条法律是什么？如何应用到亚洲发展当中。这三个定律的结合，说明知识本身并不是力量，而知识的运用才是力量。我们每个人都相信这是正确的。互联网说明如果你有这项知识，我也有这项知识，知识本身并不是力量，这些教授和这些拥有知识的人就会成为世界的主导者，而真正怎么样运用这些知识，那才能真正决定事情的差别。所以知识运用才决定你到底能否成功。在所有知识的下面，牛顿定律，牛顿在300年之前发现地球、太阳、月亮怎么样户联系在一起，接下来我想解释一下基本的概念，什么是互联网网际网络。 我们都知道互联网是互相联系，但是你看互联网实际上是用两个英文单词所拥有的，一个是国际，一个是网络。中国人喜欢用关系这个词描述，西方人喜欢用游说来表述。当我们把这国际和网络联系在一起就有一种非常强有力的网络力量。你们用短信互相联系，互联网已经转变了我们工作和生活的方式，过去我们用的是人面对面的接触，是实体的接触，今天不用人可以不用见面都是保持互相联系，比如说用互联网。第一次见面实体接触是最重要的部分，这也是为什么我们今天会聚在这里。在我们进行实体接触之后，我们可以进行虚拟性的接触，比如说打电话，这正如我前面所说这是三条互联网定律，第一条是摩尔定律。这位先生仍旧健在，他是英特尔公司的CEO，每18个月集成电路芯片处理速度会增长一倍，基本上手机、家用电器的速度也会增加一倍，所以为什么你们应用的电器以及手机，以相同的速度增长，而且价格更便宜。第二条是协同效应，这条定律对我们来说不足为奇；第三条定律是科斯定律，是美国一个教授，当他是年轻学生的时候，在1920年他去纽约，他提出为什么会有大箫条的发生，这是他博士论文的一部分，他发现一条基本定律。 如果你不提供附加值给社会你去就会被认为是无用，我们可以是中间们，我们可以把A和B联系在一起，我们只是中间人，我们现在这个时代已经过去了，由于互联网的存在，使得人和人之间的关系发生变化。除非我们在这个交易过程当中有附加值，才能使得我们变得更相关。信息和知识是有用的，但是他们本身不是力量。火药是中国几千年前发明的，在那个时候中国主要是用来娱乐之用，但是西方人运用它来做什么？他们运用它到武器上面来，所以他们就进行了军事和经济的控制。知识的运用产生了巨大的差别。 在我们互联网时代，时间和空间的压缩，通常我们认为时间不可能被压缩，但是我们想说的是因为我们运用了互联网，我们能够更快的联系，从而间接造成我们之间的时间能够被压缩。这里有一个更强有力的定律，就是牛顿的万有引力定律。你们可以知道F等于M1减去M2再除以D的平方，F是商业领域活动的强度，M可以认为是商业伙伴的数目，D你可以认为是商业伙伴的距离，我们可以看到很久以前的例子，我们用这个图来加以说明。 在情形一中M是十个人，他们要花十天的旅行才能见面相聚在一起，没有手机，没有很现代的交通工具，他们要走很长的时间才能走到一起，要花很长的时间才能见面。在这种情况下变化产生了，M还是十天，可能有更好的交通工具，更快的见面，吸引力从1增长到100，现在在情形三当中，因为有这种无线技术的存在，人们之间的距离可以用无穷小，用0.1做一个替代物，我们可以看到人们之间的联系力量从100到1万，这就能解释中国增长为什么如此快。 在过去，每一个省北京和上海之间的距离要走很远。通过电脑和无线网络的力量，人们的距离几乎是瞬间的，实时的信息交流，我们也谈到大的周期趋势，我们用水轮流加以解决。现在我们中国人几千年前发明了火药，可是西方人却用了它做武器，现在是西方人发明了网络，我们用它发展我们的经济来追赶。所有影响房地产的发展，我们用一个简单的例子，用亚洲的RETs加以解释。RETs在美国很早就有，在波士顿起源，刚开始不是用于赚钱，那是他们怕失去对物业的控制权，在美国波士顿有一些业主他们担忧，他们想如果不做一些事情，95%的人就会起来反对，他们就去游说国会，我们准备和众人分享我们一部分物业和财富，但是我们仍旧想政府我们一起。政府说我们能够做什么？他们说减少税收。政府说不行，我们主要的来源都是税收，我们怎么可能发放税收。但是他讲这可能是一个社会平等的平衡器，但是在信息时代之前，你会看到RETs发展得很快。 第一是初创阶段，第二是成长阶段，第三是硕果阶段，硕果阶段是信息时代成长的界定，你们可以看到成长是如此迅速。但是这条定律怎么样引用到中国当中。物业的拥有者通常拥有实体的物业，我们拥有我们的物业，我们的建筑物，所以你可以看到我们有命名权，这是很自然的，我们想控制，我们想所权，我们想拥有所有权，但是美国的模式已经证明了实际上你可以控制，但是你不必拥有100%的产权，你仍旧可以控制。美国RETs经验告诉我们，假设你拥有1块钱，一栋楼，100%拥有，美国的经验表明假设你拥有20%的股权，所以你的1块钱可以亏空5栋楼，而且在他们想要变现的时候随时把股权变现。但是我们15年前和政府探讨的时候，我们要求政府减少税收，政府说怎么可能，怎么可能放弃我们的税收，慢慢政府接受了我们的观点。 在新加坡我们花费的10年，我们1980年就开始告诉政府RETs是好的，政府说不行不行，我会丧失掉税收。虽然新加坡很小，很开放，但是也花费了很长的时间，但是现在它已经有了RETs。2002年开始到现在我们已经有7个RETs，香港现在有3个RETs。中国会有法律或者是这样、那样的问题，迟早会发生。但是现在所有的人不管我们喜欢不喜欢，我们相信这是未来必将出现的一个商业模式。正如我前面所讲，这里面有4至5个力量，这是人口的老化，资金追求的稳定收益以及税务的批复，以及公司不想拥有这么多资产，这中间是可以看到力量推动RETs发展。每个人都会很高兴，并且你们会看到RETs为什么会有如此的发展，开发商他们需要中间人，也就是私募资金，政府现在扮演的角色。但是我们必须提供附加值，我们必须重组。科斯定律说我们必须提供附加值，否则我们就会变得多余。这向开发商提供很好的方式进入RETs。 另外一个原因你会看到RETs为什么发展如此迅速？你会发现人口老龄化的原因，因为养老金和社会保障资金会日益满足RETs的要求，这样就可以理解为什么发展这么快。你会看到这是亚洲各个国家在RETs方面的发展。现在市值一共有400亿美元，2006年总共RETs的市值占到可以投资房地产的市值的3.2%，在亚洲2004年澳大利亚房地产证券化达到52%，这有非常大的发展空间，如果说澳大利亚有52%，我们现在亚洲只有3.2%，你知道这个空间在哪里？我们可以知道会往哪个方向发展，我们知道怎么样去做RETs。这个结果是我们在几个月之前由中华人民共和国驻新加坡大使馆经济商务处和我们接触，他建议我们你应该写一本书，因为在新加坡RETs分享我们的经验，我们有中国的朋友，我们接受了这个挑战，我们和新加坡国立大学，新加坡政府以及新加坡律师写了这本书，三个月之内完成了这本书，就是这本书，在中国我们会重新出版，我们会和中国商业房地产协会一起把这本书在中国重新出版。这个结论就是互联网网络正在改变这个世界，让我们重新思考知识不是力量，运用才是力量，分享经验，延伸我们的友谊。 我们是在基金领域，如果有任何方式都可以分享我们的经验。我们为什么愿意分享？如果今天不跟你们分享，不运用，明天这个经验可能就过时了，所以我们很愿意跟你们分享我们的经验，谢谢！ 主持人：王先生的演讲我个人认为是很好的演讲，对于我们应该是很好的启发。如果澳大利亚52%的比例是RETs上市的，我们现在是3.2%的RETs上市，我们未来几十年都是要不断往上发展，这真是不得了，所以我们应该多思考一下。下面进入论坛阶段，如果你们有什么问题可以写在纸上，请我们的嘉宾进行回答。 图为2006新地产中国商业地产实战论坛对话环节现场 我们已经收到一些问题，在里面找到一些比较精彩的出来，在可能的情况下尽量满足大家。有一个请问黄先生你接触过200多个不同的开发商，你认为没有可能将他们做成新天地的典型，是因为他们不符合什么特征；另外现在这么多的商业地产项目，若不能具备商业地产的潜质，这些项目关键考虑是什么地方？超哪个方向发展？每一个项目都是单一的，不可能克隆过去，帮助他们考虑怎么定位，其实更关键的问题就是你们都是项目的操盘手，你们经营的核心怎么去考虑，把一个项目从一个环境地理都不理想或者是位置也不一定十分理想，又或者周边社群也不是很高档的，你们怎么把不同的难题破解，因为你们都是操盘手。 黄瀚泓：要回答这个问题可能要讲一个小时才行，200个发展商的情况都各有不同。我总结一下，事实上开发商为什么他们的项目做不好，或者说为什么我们不跟他们继续合作，基本上是几点。大部分的商业地产的开发商，都认为商业地产是短期可以获利的产品，90%的商业地产的开发商经营方式好像住宅项目一样，想拿1000万出来，投资一年全部卖掉，我们说商业地产运作最基本的东西就是它需要一个整体的经营权，商业只要一卖散就没有商业的价值，我说也许你们就是欺骗小投资者，我最恨欺骗，所以我就拒绝了，开发商90%都是这样，所以很容易把这一块剥出去。 有10%他们有一定长远的想法，有一定的眼光，但是关键是他们没有一个团队。商业地产是两种专业，你可能有自己的经营团队，他们要有自己的管理团队。是不是经营团队跟他们合作就可以？但是我发现合作的过程里面也很痛快，就是大家价值观不一样，商业地产很多时候商业环境不一样，很多在国内的住宅开发商他喜欢建立这样的商铺，他觉得10块钱能够做起来，我们觉得50块都还不够。他觉得10块钱的杯子做出来，卖20块钱就木一了，但是我们50块钱就可以卖500块钱，这就是价值观的不一样。所以我自己就立下决心，自己做项目，让他们知道真的有所不同。 回到创意和不创意的问题，所以我说每一个商铺都有创意，不是说只有我们才是创意，商业地产没有创意，我们在注重商业地产开发的时候，我就说到我们注重打这个品牌，这个品牌打下来你就注入他一种生命力，生命力实际是来自于创意。所以有的时候你找我已经太晚了，你来找我，我会告诉你有没有潜力做商业地产的项目，但是很多的开发商他根本就不是找一个好的商业项目，而是在开发住宅过程里面，明明能做10万平方米的商业，但是他觉得非常好卖，就做到20万平方米，明明是一件服装的布，但是认为好卖，他硬要我们做1万块钱，这是不可能的。 主持人：有一个问题是问Wong Ah Long，他主要的问题就是RETs为什么没有在中国形成？ Wong Ah Long：RETs在中国为什么现在还没有得以成形，很大程度是没有政府的推动，因为RETs要成为RETs必须要有税务的介入，而中国政府并觉得放开RETs会丧失很大税收的收入，但是我们认为放开RETs对于社会会很有利。另外一个担心就是RETs开放会把不好的物业塞到RETs套现，因为我们做过，所以我们觉得可以和政府一道来确保进入RETs的物业是很优质的，具有收益良好的物业一起确保整个RETs在中国能够往前推动。 主持人：下面有一个问题是想请教尹先生，他说房地产基金和房地产投资基金，也就是RETs差异在哪里？目前哪个比较有优势？ 尹宝军：其实主要还是看合作的对象不同。我们接触过很多国际的投资机构，他们选择国内的背景是第一位的，我选择的项目和融资方式都是比较宽松的。他认为进来主要是要和国内的开发商建立一个长远的关系，我要配合你。现在市场我觉得有一个很大的变化，就是说去年来讲都有一个趋势，就是国际投行在选国内的一些开发商，今年就变了，今年就完全倒过来了。现在国内一些好的开发商在选国际投行，而且游戏规则也在变。去年是国际投行说我用这个规则，你要跟着我，今年不一样，有一些有实力的开发商说不行，我现在用这个规则，是我自己的，你们玩不玩，你不玩我找别人玩。 主持人：就是形势有一些逆转了。还有一个比较有趣的问题，可能也是一个行业资深的人提出来的，假设现在开发单位不缺钱，从长远的角度考虑是否他们应该考虑和房地产基金建立长久的融资关系，哪怕钱不缺还是要有融资的做法在里面？ 尹宝军：确实是这样，我们在做过上海和北京的项目都有同样的情况，我们做过的有一个非常有名在本地的开发商，他不缺钱，而且今年又通过股本的稀释融了很多的现金，手里他们不缺现金，但是为什么又要和国际基金合作，这就是他战略方向考虑。简单会计帐核算，和国际合作肯定是赔钱的，因为国际资本成本是要高的，相比较国内的银行发行一些信托，这些都要比国际资本低很多，但是他算过这一笔帐，就是说我现在在跟你合作是为我长远，可能4、5年的一个长远目标，去IPO，从项目合作伙伴变化战略合作伙伴，公司层面的，因为这个去一步一步的走，这个眼光还是比较长远的，我觉得还是不错的。 主持人：谢谢尹先生。有一个问题是问谭先生的，这是一个比较具体的问题，他说现在在北京有很多商场都开业了，而且准备开业了，因为是首都。谭先生说经营、管理很重要，但是他们怎么解决这个问题，怎么样找到一个合适的管理公司帮助他们做商场的管理，他们在这方面应该有什么样的考虑？ 谭佑华：目前在市场上我看有两种方式，一种是委托一个顾问公司，协作他们建立一个管理的团队，这个顾问公司可能是从别的国家，别的地方把他们的国际网络一些团队的队员调到北京或者是中国其他的城市，另外一种方式是找一个顾问公司协助他们培养自己的团队，从整个架构的建立到人员的招聘，到人员的培训，而且是一个持续的，可能是一年、两年，每一个星期协助他们团队管理经营一个商场，现在目前大概有这两个方式。 主持人：谢谢。主持人：谢谢。下面还有一个问题是请教Wong Ah Long，如何用RETs在海外上市？ Wong Ah Long：如果你要想做成RETs在海外上市，在国内上市，你首先必须要注重长期的发展，不可能做短期。我们可能和你一起做下来，是和你一起分享RETs做成功的经验，怎么样把你们物业的价值提升和物业的租金类型，因为RETs是一个长期的持有型的物业，所以这一点我们愿意和你们坐下来去分享。另外我们自己觉得如果RETs要在中国目前条件不成立的情况下，在国外上市，RETs必须要有一定的资产规模。比如说你在新加坡或者是在香港，如果在新加坡上市，RETs的资产规模差不多要达到25亿至30亿的市值，才有资产规模在那边上市，并且对RETs的收益率有一定的比例，因为他们看中国风险是比较高，你可能有产权或者是其他的纠纷，中国的物业要拿到新加坡上市需要7%回报率，会会让他们觉得你的资产是物有所值的，也就是给投资者的回报率是RETs上市的条件，另外就是必须把你的资金转移到国外去，才能实现跨境的RETs上市，当然还有其他的方面，可以在下面交流。 主持人：有一个问题是想问黄瀚泓，你对外滩五号看法怎么样？ 黄瀚泓：我觉得可能对个别的项目评论不太合适，如果感兴趣私下了解比较好，很多商铺都是有缺点和优点。 主持人：最后这个问题是公开的问题，我们有人问到现在开企业听的比较多的，有外资投资要买一个物业，买一个写字楼，还是买一个商场，还是准备让他们做RETs，他们往往常常提到回报率是7%，8%，9%，这里面有两个问题，这些回报的定义一般是怎么样的；第二是一般目前大概是百分之几是比较合理。 尹宝军：我们接触过一些国际资金，比如说给了我们将近40亿总的盘子，我们帮助他们在北京、上海来找，他们要求是7%毛的，是包含在税里面，扣除税可能就是6点多的样子。这样实际上很难找，我们找了很多，有一部分好的物业不愿意卖给你，不好的物业你也不愿意要，这是一个矛盾。有一些物业其实是有潜在的可以提高他价值的这样一个过程，这就是在双方的眼光去看。一个是发展商是不是愿意承受一点目前的损失，再一个就是基金他能不能通过市场，通过第三方的顾问公司来帮助他做一个定位，来重新把物业做上去。 Wong Ah Long：关于RETs这个东西，因为RETs它提供的是一种长期稳定的回报，基本上你要看它和无风险的利率的差别，如果银行提供的利率很低的时候，RETs利率比它不是很高，投资者也愿意接受，那是在低利率的环境下。如果是在通胀的情况下，如果利率很高，投资者要求的回报率也会水涨船高，我们觉得利率影响也是投资者对RETs回报很重要的因素。 另外RETs你看很好的物业再去买的话人家可能不愿意卖。你是财务投资者你不会带资金进来买一个好的产品很难，所以我们是带着一个手术刀进来把一个病人医好，所以我们需要这方面的专才帮助现在处于经营状况不好的，进行重组，从而提高它的收益率，注入到RETs里面，这样才能使你的投资更得到投资者的认同。 尹宝军：我非常赞同这个观点，就是我们现在做的有几个物业都是这样的，他们相信通过专业的商业管理公司再重新把它能够包装好能够达到他的要求，所以这也是能够考虑的。 主持人：百分比是8%，你刚才说是毛利率，是不是已经把物业管理费减掉？ 尹宝军：已经减掉。 （新浪）
nload=javascript:if(this.width>450)this.width=450> Wong Ah Long：女士们、先生们，下午好！现在我所讲的不是关于细节，而是关于亚洲为什么发展这么快，自然法律以及互联网法律，对于我们社会的房地产有直接的冲击。我们许多人相信，是因为我们工作很努力，我们很幸运，这是正确的。但是在过去有一些更基本性的定律，不管我们是否喜欢，以及我们怎么去适量它。很多事情我们都是想当然的，这些定律怎么应用到影响我们生活当中的方方面面，这是我们前面所说的我们亚洲会崛起，为什么亚洲会崛起这么快，以及对社会房地产的影响。 第一，首先我们谈一下亚洲的崛起。如果你看这个地图，你可以看到中国有13亿人口，我们都是其中的一部分，这是全球增长最快的经济体。然后是印度、日本和其他亚细亚自贸区。这个大趋势正在全球范围内发生，刚开始是属于欧洲作为中心，欧洲是整个地球的国王，你可以看到左边亚洲的视野，接下来是以美国作为中心，以美国的价值观主导整个世界。但是我们可以看到以美国为价值观主导世界，我们可以看到将来是以亚洲作为中心，我们相信将来亚洲的事业将会统领整个世界。联合国做了一项研究，从现在开始50年，可以看到发生巨大的变化，你会看到中国国民生产总值中国是44万亿美元，美国是35万亿美元，印度到2005年是28亿元，亚洲占世界份额的四分之一。 我们接下来探讨为什么亚洲崛起这么迅速。许多人运用经济、地理以及其他的相关的方面来解释为什么发展如此迅速。我们试图运用科学的法律，运用自然的法律，已经在过去得到无数次的解释为什么亚洲发展这么快，我们可以看到摩尔定律、协同效应定律、科斯定律解释每条法律是什么？如何应用到亚洲发展当中。这三个定律的结合，说明知识本身并不是力量，而知识的运用才是力量。我们每个人都相信这是正确的。互联网说明如果你有这项知识，我也有这项知识，知识本身并不是力量，这些教授和这些拥有知识的人就会成为世界的主导者，而真正怎么样运用这些知识，那才能真正决定事情的差别。所以知识运用才决定你到底能否成功。在所有知识的下面，牛顿定律，牛顿在300年之前发现地球、太阳、月亮怎么样户联系在一起，接下来我想解释一下基本的概念，什么是互联网网际网络。 我们都知道互联网是互相联系，但是你看互联网实际上是用两个英文单词所拥有的，一个是国际，一个是网络。中国人喜欢用关系这个词描述，西方人喜欢用游说来表述。当我们把这国际和网络联系在一起就有一种非常强有力的网络力量。你们用短信互相联系，互联网已经转变了我们工作和生活的方式，过去我们用的是人面对面的接触，是实体的接触，今天不用人可以不用见面都是保持互相联系，比如说用互联网。第一次见面实体接触是最重要的部分，这也是为什么我们今天会聚在这里。在我们进行实体接触之后，我们可以进行虚拟性的接触，比如说打电话，这正如我前面所说这是三条互联网定律，第一条是摩尔定律。这位先生仍旧健在，他是英特尔公司的CEO，每18个月集成电路芯片处理速度会增长一倍，基本上手机、家用电器的速度也会增加一倍，所以为什么你们应用的电器以及手机，以相同的速度增长，而且价格更便宜。第二条是协同效应，这条定律对我们来说不足为奇；第三条定律是科斯定律，是美国一个教授，当他是年轻学生的时候，在1920年他去纽约，他提出为什么会有大箫条的发生，这是他博士论文的一部分，他发现一条基本定律。 如果你不提供附加值给社会你去就会被认为是无用，我们可以是中间们，我们可以把A和B联系在一起，我们只是中间人，我们现在这个时代已经过去了，由于互联网的存在，使得人和人之间的关系发生变化。除非我们在这个交易过程当中有附加值，才能使得我们变得更相关。信息和知识是有用的，但是他们本身不是力量。火药是中国几千年前发明的，在那个时候中国主要是用来娱乐之用，但是西方人运用它来做什么？他们运用它到武器上面来，所以他们就进行了军事和经济的控制。知识的运用产生了巨大的差别。 在我们互联网时代，时间和空间的压缩，通常我们认为时间不可能被压缩，但是我们想说的是因为我们运用了互联网，我们能够更快的联系，从而间接造成我们之间的时间能够被压缩。这里有一个更强有力的定律，就是牛顿的万有引力定律。你们可以知道F等于M1减去M2再除以D的平方，F是商业领域活动的强度，M可以认为是商业伙伴的数目，D你可以认为是商业伙伴的距离，我们可以看到很久以前的例子，我们用这个图来加以说明。 在情形一中M是十个人，他们要花十天的旅行才能见面相聚在一起，没有手机，没有很现代的交通工具，他们要走很长的时间才能走到一起，要花很长的时间才能见面。在这种情况下变化产生了，M还是十天，可能有更好的交通工具，更快的见面，吸引力从1增长到100，现在在情形三当中，因为有这种无线技术的存在，人们之间的距离可以用无穷小，用0.1做一个替代物，我们可以看到人们之间的联系力量从100到1万，这就能解释中国增长为什么如此快。 在过去，每一个省北京和上海之间的距离要走很远。通过电脑和无线网络的力量，人们的距离几乎是瞬间的，实时的信息交流，我们也谈到大的周期趋势，我们用水轮流加以解决。现在我们中国人几千年前发明了火药，可是西方人却用了它做武器，现在是西方人发明了网络，我们用它发展我们的经济来追赶。所有影响房地产的发展，我们用一个简单的例子，用亚洲的RETs加以解释。RETs在美国很早就有，在波士顿起源，刚开始不是用于赚钱，那是他们怕失去对物业的控制权，在美国波士顿有一些业主他们担忧，他们想如果不做一些事情，95%的人就会起来反对，他们就去游说国会，我们准备和众人分享我们一部分物业和财富，但是我们仍旧想政府我们一起。政府说我们能够做什么？他们说减少税收。政府说不行，我们主要的来源都是税收，我们怎么可能发放税收。但是他讲这可能是一个社会平等的平衡器，但是在信息时代之前，你会看到RETs发展得很快。 第一是初创阶段，第二是成长阶段，第三是硕果阶段，硕果阶段是信息时代成长的界定，你们可以看到成长是如此迅速。但是这条定律怎么样引用到中国当中。物业的拥有者通常拥有实体的物业，我们拥有我们的物业，我们的建筑物，所以你可以看到我们有命名权，这是很自然的，我们想控制，我们想所权，我们想拥有所有权，但是美国的模式已经证明了实际上你可以控制，但是你不必拥有100%的产权，你仍旧可以控制。美国RETs经验告诉我们，假设你拥有1块钱，一栋楼，100%拥有，美国的经验表明假设你拥有20%的股权，所以你的1块钱可以亏空5栋楼，而且在他们想要变现的时候随时把股权变现。但是我们15年前和政府探讨的时候，我们要求政府减少税收，政府说怎么可能，怎么可能放弃我们的税收，慢慢政府接受了我们的观点。 在新加坡我们花费的10年，我们1980年就开始告诉政府RETs是好的，政府说不行不行，我会丧失掉税收。虽然新加坡很小，很开放，但是也花费了很长的时间，但是现在它已经有了RETs。2002年开始到现在我们已经有7个RETs，香港现在有3个RETs。中国会有法律或者是这样、那样的问题，迟早会发生。但是现在所有的人不管我们喜欢不喜欢，我们相信这是未来必将出现的一个商业模式。正如我前面所讲，这里面有4至5个力量，这是人口的老化，资金追求的稳定收益以及税务的批复，以及公司不想拥有这么多资产，这中间是可以看到力量推动RETs发展。每个人都会很高兴，并且你们会看到RETs为什么会有如此的发展，开发商他们需要中间人，也就是私募资金，政府现在扮演的角色。但是我们必须提供附加值，我们必须重组。科斯定律说我们必须提供附加值，否则我们就会变得多余。这向开发商提供很好的方式进入RETs。 另外一个原因你会看到RETs为什么发展如此迅速？你会发现人口老龄化的原因，因为养老金和社会保障资金会日益满足RETs的要求，这样就可以理解为什么发展这么快。你会看到这是亚洲各个国家在RETs方面的发展。现在市值一共有400亿美元，2006年总共RETs的市值占到可以投资房地产的市值的3.2%，在亚洲2004年澳大利亚房地产证券化达到52%，这有非常大的发展空间，如果说澳大利亚有52%，我们现在亚洲只有3.2%，你知道这个空间在哪里？我们可以知道会往哪个方向发展，我们知道怎么样去做RETs。这个结果是我们在几个月之前由中华人民共和国驻新加坡大使馆经济商务处和我们接触，他建议我们你应该写一本书，因为在新加坡RETs分享我们的经验，我们有中国的朋友，我们接受了这个挑战，我们和新加坡国立大学，新加坡政府以及新加坡律师写了这本书，三个月之内完成了这本书，就是这本书，在中国我们会重新出版，我们会和中国商业房地产协会一起把这本书在中国重新出版。这个结论就是互联网网络正在改变这个世界，让我们重新思考知识不是力量，运用才是力量，分享经验，延伸我们的友谊。 我们是在基金领域，如果有任何方式都可以分享我们的经验。我们为什么愿意分享？如果今天不跟你们分享，不运用，明天这个经验可能就过时了，所以我们很愿意跟你们分享我们的经验，谢谢！ 主持人：王先生的演讲我个人认为是很好的演讲，对于我们应该是很好的启发。如果澳大利亚52%的比例是RETs上市的，我们现在是3.2%的RETs上市，我们未来几十年都是要不断往上发展，这真是不得了，所以我们应该多思考一下。下面进入论坛阶段，如果你们有什么问题可以写在纸上，请我们的嘉宾进行回答。 图为2006新地产中国商业地产实战论坛对话环节现场 我们已经收到一些问题，在里面找到一些比较精彩的出来，在可能的情况下尽量满足大家。有一个请问黄先生你接触过200多个不同的开发商，你认为没有可能将他们做成新天地的典型，是因为他们不符合什么特征；另外现在这么多的商业地产项目，若不能具备商业地产的潜质，这些项目关键考虑是什么地方？超哪个方向发展？每一个项目都是单一的，不可能克隆过去，帮助他们考虑怎么定位，其实更关键的问题就是你们都是项目的操盘手，你们经营的核心怎么去考虑，把一个项目从一个环境地理都不理想或者是位置也不一定十分理想，又或者周边社群也不是很高档的，你们怎么把不同的难题破解，因为你们都是操盘手。 黄瀚泓：要回答这个问题可能要讲一个小时才行，200个发展商的情况都各有不同。我总结一下，事实上开发商为什么他们的项目做不好，或者说为什么我们不跟他们继续合作，基本上是几点。大部分的商业地产的开发商，都认为商业地产是短期可以获利的产品，90%的商业地产的开发商经营方式好像住宅项目一样，想拿1000万出来，投资一年全部卖掉，我们说商业地产运作最基本的东西就是它需要一个整体的经营权，商业只要一卖散就没有商业的价值，我说也许你们就是欺骗小投资者，我最恨欺骗，所以我就拒绝了，开发商90%都是这样，所以很容易把这一块剥出去。 有10%他们有一定长远的想法，有一定的眼光，但是关键是他们没有一个团队。商业地产是两种专业，你可能有自己的经营团队，他们要有自己的管理团队。是不是经营团队跟他们合作就可以？但是我发现合作的过程里面也很痛快，就是大家价值观不一样，商业地产很多时候商业环境不一样，很多在国内的住宅开发商他喜欢建立这样的商铺，他觉得10块钱能够做起来，我们觉得50块都还不够。他觉得10块钱的杯子做出来，卖20块钱就木一了，但是我们50块钱就可以卖500块钱，这就是价值观的不一样。所以我自己就立下决心，自己做项目，让他们知道真的有所不同。 回到创意和不创意的问题，所以我说每一个商铺都有创意，不是说只有我们才是创意，商业地产没有创意，我们在注重商业地产开发的时候，我就说到我们注重打这个品牌，这个品牌打下来你就注入他一种生命力，生命力实际是来自于创意。所以有的时候你找我已经太晚了，你来找我，我会告诉你有没有潜力做商业地产的项目，但是很多的开发商他根本就不是找一个好的商业项目，而是在开发住宅过程里面，明明能做10万平方米的商业，但是他觉得非常好卖，就做到20万平方米，明明是一件服装的布，但是认为好卖，他硬要我们做1万块钱，这是不可能的。 主持人：有一个问题是问Wong Ah Long，他主要的问题就是RETs为什么没有在中国形成？ Wong Ah Long：RETs在中国为什么现在还没有得以成形，很大程度是没有政府的推动，因为RETs要成为RETs必须要有税务的介入，而中国政府并觉得放开RETs会丧失很大税收的收入，但是我们认为放开RETs对于社会会很有利。另外一个担心就是RETs开放会把不好的物业塞到RETs套现，因为我们做过，所以我们觉得可以和政府一道来确保进入RETs的物业是很优质的，具有收益良好的物业一起确保整个RETs在中国能够往前推动。 主持人：下面有一个问题是想请教尹先生，他说房地产基金和房地产投资基金，也就是RETs差异在哪里？目前哪个比较有优势？ 尹宝军：其实主要还是看合作的对象不同。我们接触过很多国际的投资机构，他们选择国内的背景是第一位的，我选择的项目和融资方式都是比较宽松的。他认为进来主要是要和国内的开发商建立一个长远的关系，我要配合你。现在市场我觉得有一个很大的变化，就是说去年来讲都有一个趋势，就是国际投行在选国内的一些开发商，今年就变了，今年就完全倒过来了。现在国内一些好的开发商在选国际投行，而且游戏规则也在变。去年是国际投行说我用这个规则，你要跟着我，今年不一样，有一些有实力的开发商说不行，我现在用这个规则，是我自己的，你们玩不玩，你不玩我找别人玩。 主持人：就是形势有一些逆转了。还有一个比较有趣的问题，可能也是一个行业资深的人提出来的，假设现在开发单位不缺钱，从长远的角度考虑是否他们应该考虑和房地产基金建立长久的融资关系，哪怕钱不缺还是要有融资的做法在里面？ 尹宝军：确实是这样，我们在做过上海和北京的项目都有同样的情况，我们做过的有一个非常有名在本地的开发商，他不缺钱，而且今年又通过股本的稀释融了很多的现金，手里他们不缺现金，但是为什么又要和国际基金合作，这就是他战略方向考虑。简单会计帐核算，和国际合作肯定是赔钱的，因为国际资本成本是要高的，相比较国内的银行发行一些信托，这些都要比国际资本低很多，但是他算过这一笔帐，就是说我现在在跟你合作是为我长远，可能4、5年的一个长远目标，去IPO，从项目合作伙伴变化战略合作伙伴，公司层面的，因为这个去一步一步的走，这个眼光还是比较长远的，我觉得还是不错的。 主持人：谢谢尹先生。有一个问题是问谭先生的，这是一个比较具体的问题，他说现在在北京有很多商场都开业了，而且准备开业了，因为是首都。谭先生说经营、管理很重要，但是他们怎么解决这个问题，怎么样找到一个合适的管理公司帮助他们做商场的管理，他们在这方面应该有什么样的考虑？ 谭佑华：目前在市场上我看有两种方式，一种是委托一个顾问公司，协作他们建立一个管理的团队，这个顾问公司可能是从别的国家，别的地方把他们的国际网络一些团队的队员调到北京或者是中国其他的城市，另外一种方式是找一个顾问公司协助他们培养自己的团队，从整个架构的建立到人员的招聘，到人员的培训，而且是一个持续的，可能是一年、两年，每一个星期协助他们团队管理经营一个商场，现在目前大概有这两个方式。 主持人：谢谢。主持人：谢谢。下面还有一个问题是请教Wong Ah Long，如何用RETs在海外上市？ Wong Ah Long：如果你要想做成RETs在海外上市，在国内上市，你首先必须要注重长期的发展，不可能做短期。我们可能和你一起做下来，是和你一起分享RETs做成功的经验，怎么样把你们物业的价值提升和物业的租金类型，因为RETs是一个长期的持有型的物业，所以这一点我们愿意和你们坐下来去分享。另外我们自己觉得如果RETs要在中国目前条件不成立的情况下，在国外上市，RETs必须要有一定的资产规模。比如说你在新加坡或者是在香港，如果在新加坡上市，RETs的资产规模差不多要达到25亿至30亿的市值，才有资产规模在那边上市，并且对RETs的收益率有一定的比例，因为他们看中国风险是比较高，你可能有产权或者是其他的纠纷，中国的物业要拿到新加坡上市需要7%回报率，会会让他们觉得你的资产是物有所值的，也就是给投资者的回报率是RETs上市的条件，另外就是必须把你的资金转移到国外去，才能实现跨境的RETs上市，当然还有其他的方面，可以在下面交流。 主持人：有一个问题是想问黄瀚泓，你对外滩五号看法怎么样？ 黄瀚泓：我觉得可能对个别的项目评论不太合适，如果感兴趣私下了解比较好，很多商铺都是有缺点和优点。 主持人：最后这个问题是公开的问题，我们有人问到现在开企业听的比较多的，有外资投资要买一个物业，买一个写字楼，还是买一个商场，还是准备让他们做RETs，他们往往常常提到回报率是7%，8%，9%，这里面有两个问题，这些回报的定义一般是怎么样的；第二是一般目前大概是百分之几是比较合理。 尹宝军：我们接触过一些国际资金，比如说给了我们将近40亿总的盘子，我们帮助他们在北京、上海来找，他们要求是7%毛的，是包含在税里面，扣除税可能就是6点多的样子。这样实际上很难找，我们找了很多，有一部分好的物业不愿意卖给你，不好的物业你也不愿意要，这是一个矛盾。有一些物业其实是有潜在的可以提高他价值的这样一个过程，这就是在双方的眼光去看。一个是发展商是不是愿意承受一点目前的损失，再一个就是基金他能不能通过市场，通过第三方的顾问公司来帮助他做一个定位，来重新把物业做上去。 Wong Ah Long：关于RETs这个东西，因为RETs它提供的是一种长期稳定的回报，基本上你要看它和无风险的利率的差别，如果银行提供的利率很低的时候，RETs利率比它不是很高，投资者也愿意接受，那是在低利率的环境下。如果是在通胀的情况下，如果利率很高，投资者要求的回报率也会水涨船高，我们觉得利率影响也是投资者对RETs回报很重要的因素。 另外RETs你看很好的物业再去买的话人家可能不愿意卖。你是财务投资者你不会带资金进来买一个好的产品很难，所以我们是带着一个手术刀进来把一个病人医好，所以我们需要这方面的专才帮助现在处于经营状况不好的，进行重组，从而提高它的收益率，注入到RETs里面，这样才能使你的投资更得到投资者的认同。 尹宝军：我非常赞同这个观点，就是我们现在做的有几个物业都是这样的，他们相信通过专业的商业管理公司再重新把它能够包装好能够达到他的要求，所以这也是能够考虑的。 主持人：百分比是8%，你刚才说是毛利率，是不是已经把物业管理费减掉？ 尹宝军：已经减掉。 （新浪）
