nload=javascript:if(this.width>450)this.width=450> 尹宝军：谢谢梁总。首先我感谢新地产和香港商会能有这个机会，让我代表基强联行给大家做这样一个介绍。其实我知道大家很期待士丹利在这里演讲，他的演讲很多人曾经听过，也知道他很活跃，能够调动气氛。我们基强联行从2002年开始，在过去的四年里面一直打造国内的开发商和国际的基金提供这样一个平台，让国内和国际之间有一个桥梁，这是我们四年来一直在做的东西，而且我也觉得这是我们四年来一直为之努力的目标。刚才中午的时候，谭总曾经跟我说要是找外资、融资就找我们基强联行，所以非常感谢业界对于我们的认可。而且我觉得在这个时候，我们国内很多的开发商，尤其是做商业地产的同事们，特别要有一个机会和国际地产的投资商、基金，还有一些银行，跟他们做交流和接触，因为现在这个形势对于国内的这些开发商来讲，如果只用银行的钱，确实是越来越难的一个情况。 让我来讲关于商业地产，我觉得比讲住宅好一点，因为毕竟我96年开始在原来就做商业，后来也做了几年，对商业也有了解。特别是去年加入到基强联行以后有一些案例，亲自参与一些项目融资的情况，我想在这里也贡献给大家，跟大家分享一下我们的经验。 今天我主要讲四块东西，第一是中国房地产现状；第二是国际金融市场的情况；第三未来中国多元化房地产融资方案是什么，我们从这几年的实践来看；最后就是境外投资管理者的关注点在哪里。 首先就是中国房地产金融的现状情况。对于目前金融市场提供比较多的都是短期贷款，尤其是对于商业项目，依靠短期贷款就能够获得足够的资金支持，但是在中心区具有租赁性质的写字楼，还有商业项目，开发商通常需要8至10年，甚至更长的时间才能收回全部的资金。有一个图表，虽然很多大型的有全国布局的地产集团已经开始进行了多元化融资，但是目前多数的地产商、开发商还主要是依靠项目的开发回拢资金和银行贷款，其中70%资金是靠收入回来，30%都是靠银行贷款来做的。从2000年到2004年，我们把对中国房地产开发商的资金来源进行了分析，70%是开发商自有资金，30%是银行贷款。劣势就是银行承担的风险比较高，而且开发商获取融资的渠道比较狭窄，融资的渠道比较单一，而且对于中央政府政策的调控可能我于敏感，会有一些负面的情况出现。 当前金融市场提供的都是多纬短期贷款，对于商品住宅项目，尤其是短期贷款能够获取足够的资金支持，但是对于中心区域收租物业，包括商业、写字楼，或者是复式公寓，开发商通常需要比较长的时间才能收取全部的资金，特别是商业，还需要几年的过渡期。国际房地产金融市场的现状是什么样的？他们主要有几个特点：第一是多层次房地产金融体制；第二是多元化房地产金融产品体系；第三是完备的金融一级、二级市场。下面的图表可以看到，这是美国商务地产债务市场的现状分析，我们看到将近一半的样子是从银行得来的，另外比较大的就是商业房地产抵押证券得到的，占18%；还有机构14%，人寿保险11%，储蓄贷款8%，其他占6%，包括养老基金。我们想分析一下几个现在比较大的，也是比较成功的地区，也是国家发行比较多的地方。 首先讲的是澳大利亚上市房地产信托，澳大利亚是做信托比较早的国家，他现在占全球市场份额8%，有14%左右的澳大利亚人都拥有房地产信托，是全球比较活跃的房地产信托基金之一。我们曾经听说过很多说麦格力银行等等这些在澳大利亚比较活跃，而且在中国比较活跃的投行在做。目前有超过10家房地产信托基金在澳大利亚市场交易，可以自由来做，每年投资收益在6%至10%之间。这就是房地产信托业为资本增长提供一个很大的机会。 其实全球最早做基金的应该是美国，美国商业房地产抵押贷款证券是在过去的十年里面有一个飞速的发展，市场的市值翻了近十倍，而且证券总额也高达1000亿美元，是一个房地产市场上不可忽视的力量。大约70%的样子固定利率贷款以证券形式发行，美国商业地产抵押贷款证券是美国证券市场交易最为活跃的一个证券之一。 再谈一下日本房地产投资信托基金的情况，日本现在有总值将近200个亿的信托资金，而且相当于亚洲和其他国家以及澳洲所持有总量的1.5倍。相比于日本国债来讲，1.23%的利率，现在日本房地产投资信托基金是3.5%至4.5%之间，这样就比国债有很大的优势，所以很多人也投资在这个方面。到2005年10月底，现在有25个房地产投资信托基金现在在日本上市。 新加坡房地产投资基金是我们大家都比较熟悉的，其中几个比较有名的，像嘉德，还有致富产业信托，就是李嘉诚先生在新加坡投的基金，这些都是大家很熟悉的。新加坡房地产基金现在比较活跃，是因为很多香港的，甚至有大陆的也想到新加坡市场去发。现在这上面一共有7个基金，其中大部分都是在中国大陆市场比较活跃，他们也在不断地购置一些大陆的物业来加入他们的信托计划里面去。 第三点我想讲一下中国未来多元化房地产融资方案都有哪些。这主要是基于我们在过去四年里面的实践经验。首先一个就是私募资金，私募资金我们曾经在上海和北京，而且现在都在做，跟几个大的开发商都在做。这个优势就是有更好的资金来源，项目风险会分摊到各个实力较强的投资商身上，相比公开招募成本要低一些，而且在公众投资间的信任度会不断提高。私募资金，特别是对于很多将来要IPO的开发商来讲，是一个比较好的选择，因为它可以在IPO之前就和国际投行建立一个很好的关系，相对来说国际投行就可以有一些资金战略投入进去，对于他今后上市会有很大的利处。劣势在于选择购买优先股的支付利息比较高，还有净资产折让率相对公开的招募会高一些。 第二种方式就是过渡贷款。过渡贷款大家都知道在短期内能够得到一笔贷款，就是商业竣工的房地产项目也可以申请贷款，项目建设初期有一定的保障性，但是它的缺点也比较明显，就是融资期比较短，属于短期，而且往往利息相对比较高一些，投资者对于合作方的资格要求，对他的背景，对于项目的情况要求都很高，所以他会怀疑你能不能达到他的要求。 第三种方式就是夹层融资。就是债券与股权相融资的方式，相比较它就比较灵活一些，填补持有者其贷款和贷款者可提供贷款之间的差额，投资者承担较低的投资风险，获得比较满意的固定回报，夹层融资并不属于抵押贷款。劣势就在于它由于借款者所需要承担的风险比较高，因而要求贷款利息也比较高，可能需要通过所有债权人协商来同意得到夹层融资贷款。 刚才我提到过IPO的情况，其实很多现在国内的开发商都已经实现了IPO，比如像富力，他们自从去年到香港上市以后，现在整个在股票市场上有一个非常好的表现，也是为他们筹集了10几个亿的现金。其实IPO的优势大家都知道，它融资渠道比较多样，而且它要上市，所以对于上市公司的要求比较严格，它必须要满足这些上市公司的条条框框，而且必须要达到先进企业管理机制，而且它直接要通过公众市场去获取资金。劣势就是它的要求太严格，不是每个开发商都能够满足这个条件的，而且它一旦上市了之后，它大的形势对它影响也是比较大的，虽然每个个股自己的表现不同，但是大势对它的影响也是比较大。上市潜在的成本也是比较高的，也要放大自己的资本。 还有房地产基金，国内和国际都有很多在做的房地产基金，从国际上来讲引进大额境外资本，大家是一个长期的资金来源，他们分散融资的风险。主要的劣势是目前国内比较缺乏相关的法律条文，因为大家知道一直都是在研究当中，还没有公布出来。目前境外投资者仍看中国市场认为风险比较大，一个是市场风险，另外就是政策风险在里面。国内开发商比较难获取足够的基金，国内还没有成功建立房地产基金的先例。 最后我讲一下房地产信托基金的情况。上午有很多前辈讲了RETs的情况，对于商业地产RETs是很好的出路，因为RETs可以很好的组合，比如在香港RETs可以达到一定的规模，30至40亿，相同类型可以分担一些风险，融资的成本就比较低。因为都是有一些收租型的物业，要达到一定收租的回报水平，又可以将发行RETs资金回拢来投入到新的项目里面去，不断扩大他的盘。有一个稳定的未来资金投入，还有就是为国内的房地产投资信托基金在香港上市提供了很多的机会。但是目前来讲，我知道很多公司都在做这个准备，而且有的公司也可能认为自己盘子小，买其他的物业进来或者是其他物业组合一下拿去上市。其实拿去上市要有很多的工作要做，首先要研究好自己的实际情况，还要看你的所在区域城市，还有未来的收益情况和你市场的风险。劣势主要在因为全部都是要有租金收入的，所以对于未竣工的物业就有很大的限制，因为很难说，除非定制，而且定制的情况一定是你的租客是世界很有名的大公司，而且他有一个长期的租约，这样有可能，但是你的管理或者是经营出现问题的话，会对你上市，发行RETs都有很大的问题。国内公众对于房地产信托基金认知度比较低，但是现在大家炒得比较热，一直在讨论，包括各个媒体一直都在讲RETs的情况。 再就是合作开发，合作开发也是基强联行主要做的产品，我们和国内大的开发商、国际的基金开发合作项目，以前比较多的都是住宅项目，因为住宅项目现金流表现比较好，可能在2、3年就可以回报回来，但是对于商业地产比较长一些。特别是商业地产一定要看开发商的情况，对于开发商是不是有比较好的团队，经营、管理还有它的品牌。 劣势主要是开发商需要一定的经济利益，因为你要把国际基金引进来，就是士丹利一直讲国际基金不会雪中送炭，只会锦上添花，就是基金不会在最困难的时候帮助你，所以国际开发商一定要提前准备，一定要跟国际基金接轨，就是在你不缺钱的时候先接触一下。国际的基金还有一个很明显的特点就是事先要想好退出机制，因为他拿的就是投资者的钱，他的钱成本本身比较高，所以他要想好自己投资的安全。这个方案也不是适合所有的物业类型都可以做的。 现在境外投资商关注点都有哪些？因为通过我们这几年对国际基金的接触，还有他们看的一些项目，我们曾经有一个非常有名的国际基金他们列出了一个非常具有条条框框的收租物业的标准，甚至在北京市哪一个地区，什么类型的项目，收益达到什么程度，是买办公楼，复式公寓，还是买商业，商业是底商还是Shoppingmall还是购物中心，他们经过很长时间的市场调查，他们认为对于他们来讲是一个能够分散他们风险的一个途径。他们关注是具有一定升值潜力的已竣工的物业，这些物业包括办公楼、复式公寓、商业，一般都是70%的出租率，或者未来半年达到60%的出租率，还有他们现在关注都是国内一线城市，比如说北京、上海，还有中心区域，有可能是西部的重庆，有可能是广州经济比较活跃的城市。在二线城市，相对比一线城市回报要高，一线城市的风险比二线城市低一点，但是有风险回报率就比较高，所以二线城市一定回报率高才会投资。 对于未竣工的项目可以提供短期的融资，如果他看好你这个项目的情况就会跟你合作去做，他会给你养到一定的程度。直接参与房地产的开发投资或者是建立项目公司，这也是他们运作的方式，这个项目对他们来讲是可获利的项目，他们和国内开发商是站在同一个立场上，就是大家可以进行合作或者是合资来开发这个项目。这也是有一个明确的退出机制的，因为我刚才已经讲到他们用的钱都是投资者的钱，所以他们输不起。一般他们都是要分散投资回报来平衡投资回报，分散风险。我们看一下这个图，这个图是美国地产投资基金资产分布图，最多的是写字楼，还有一个是地区性的购物中心，这两个都占19%。还有就是购物中心，购物中心占7%，我们看到商业(包括写字楼、地区性购物中心、市区购物中心)加在一起的情况下，已经有将近50%。而已经都是比较活跃的基金在跟他们做，其实这个就是我们很多商业开发商可能要考虑的。 从美国来讲现在很多开发商只用了不到10%的自有资金，就开发项目，而且他们利用各种不同的投资方式非常多。其中地区性的购物中心和写字楼，这两块就是我们现在在北京、上海都是非常活跃的。这一次过来我只是把我们一些对于我们过去几年在市场上和国内开发商和国际基金接触的一些经验带给大家，如果会后有时间希望大家坐下来谈，或者一会儿提问的时候再跟大家交流，谢谢！ （新浪）本文为基强联行投资管理(中国)有限公司助理副总裁 北京办事处副总经理尹宝军在2006新地产国际商业地产高峰会上的演讲： nload=javascript:if(this.width>450)this.width=450> 尹宝军：谢谢梁总。首先我感谢新地产和香港商会能有这个机会，让我代表基强联行给大家做这样一个介绍。其实我知道大家很期待士丹利在这里演讲，他的演讲很多人曾经听过，也知道他很活跃，能够调动气氛。我们基强联行从2002年开始，在过去的四年里面一直打造国内的开发商和国际的基金提供这样一个平台，让国内和国际之间有一个桥梁，这是我们四年来一直在做的东西，而且我也觉得这是我们四年来一直为之努力的目标。刚才中午的时候，谭总曾经跟我说要是找外资、融资就找我们基强联行，所以非常感谢业界对于我们的认可。而且我觉得在这个时候，我们国内很多的开发商，尤其是做商业地产的同事们，特别要有一个机会和国际地产的投资商、基金，还有一些银行，跟他们做交流和接触，因为现在这个形势对于国内的这些开发商来讲，如果只用银行的钱，确实是越来越难的一个情况。 让我来讲关于商业地产，我觉得比讲住宅好一点，因为毕竟我96年开始在原来就做商业，后来也做了几年，对商业也有了解。特别是去年加入到基强联行以后有一些案例，亲自参与一些项目融资的情况，我想在这里也贡献给大家，跟大家分享一下我们的经验。 今天我主要讲四块东西，第一是中国房地产现状；第二是国际金融市场的情况；第三未来中国多元化房地产融资方案是什么，我们从这几年的实践来看；最后就是境外投资管理者的关注点在哪里。 首先就是中国房地产金融的现状情况。对于目前金融市场提供比较多的都是短期贷款，尤其是对于商业项目，依靠短期贷款就能够获得足够的资金支持，但是在中心区具有租赁性质的写字楼，还有商业项目，开发商通常需要8至10年，甚至更长的时间才能收回全部的资金。有一个图表，虽然很多大型的有全国布局的地产集团已经开始进行了多元化融资，但是目前多数的地产商、开发商还主要是依靠项目的开发回拢资金和银行贷款，其中70%资金是靠收入回来，30%都是靠银行贷款来做的。从2000年到2004年，我们把对中国房地产开发商的资金来源进行了分析，70%是开发商自有资金，30%是银行贷款。劣势就是银行承担的风险比较高，而且开发商获取融资的渠道比较狭窄，融资的渠道比较单一，而且对于中央政府政策的调控可能我于敏感，会有一些负面的情况出现。 当前金融市场提供的都是多纬短期贷款，对于商品住宅项目，尤其是短期贷款能够获取足够的资金支持，但是对于中心区域收租物业，包括商业、写字楼，或者是复式公寓，开发商通常需要比较长的时间才能收取全部的资金，特别是商业，还需要几年的过渡期。国际房地产金融市场的现状是什么样的？他们主要有几个特点：第一是多层次房地产金融体制；第二是多元化房地产金融产品体系；第三是完备的金融一级、二级市场。下面的图表可以看到，这是美国商务地产债务市场的现状分析，我们看到将近一半的样子是从银行得来的，另外比较大的就是商业房地产抵押证券得到的，占18%；还有机构14%，人寿保险11%，储蓄贷款8%，其他占6%，包括养老基金。我们想分析一下几个现在比较大的，也是比较成功的地区，也是国家发行比较多的地方。 首先讲的是澳大利亚上市房地产信托，澳大利亚是做信托比较早的国家，他现在占全球市场份额8%，有14%左右的澳大利亚人都拥有房地产信托，是全球比较活跃的房地产信托基金之一。我们曾经听说过很多说麦格力银行等等这些在澳大利亚比较活跃，而且在中国比较活跃的投行在做。目前有超过10家房地产信托基金在澳大利亚市场交易，可以自由来做，每年投资收益在6%至10%之间。这就是房地产信托业为资本增长提供一个很大的机会。 其实全球最早做基金的应该是美国，美国商业房地产抵押贷款证券是在过去的十年里面有一个飞速的发展，市场的市值翻了近十倍，而且证券总额也高达1000亿美元，是一个房地产市场上不可忽视的力量。大约70%的样子固定利率贷款以证券形式发行，美国商业地产抵押贷款证券是美国证券市场交易最为活跃的一个证券之一。 再谈一下日本房地产投资信托基金的情况，日本现在有总值将近200个亿的信托资金，而且相当于亚洲和其他国家以及澳洲所持有总量的1.5倍。相比于日本国债来讲，1.23%的利率，现在日本房地产投资信托基金是3.5%至4.5%之间，这样就比国债有很大的优势，所以很多人也投资在这个方面。到2005年10月底，现在有25个房地产投资信托基金现在在日本上市。 新加坡房地产投资基金是我们大家都比较熟悉的，其中几个比较有名的，像嘉德，还有致富产业信托，就是李嘉诚先生在新加坡投的基金，这些都是大家很熟悉的。新加坡房地产基金现在比较活跃，是因为很多香港的，甚至有大陆的也想到新加坡市场去发。现在这上面一共有7个基金，其中大部分都是在中国大陆市场比较活跃，他们也在不断地购置一些大陆的物业来加入他们的信托计划里面去。 第三点我想讲一下中国未来多元化房地产融资方案都有哪些。这主要是基于我们在过去四年里面的实践经验。首先一个就是私募资金，私募资金我们曾经在上海和北京，而且现在都在做，跟几个大的开发商都在做。这个优势就是有更好的资金来源，项目风险会分摊到各个实力较强的投资商身上，相比公开招募成本要低一些，而且在公众投资间的信任度会不断提高。私募资金，特别是对于很多将来要IPO的开发商来讲，是一个比较好的选择，因为它可以在IPO之前就和国际投行建立一个很好的关系，相对来说国际投行就可以有一些资金战略投入进去，对于他今后上市会有很大的利处。劣势在于选择购买优先股的支付利息比较高，还有净资产折让率相对公开的招募会高一些。 第二种方式就是过渡贷款。过渡贷款大家都知道在短期内能够得到一笔贷款，就是商业竣工的房地产项目也可以申请贷款，项目建设初期有一定的保障性，但是它的缺点也比较明显，就是融资期比较短，属于短期，而且往往利息相对比较高一些，投资者对于合作方的资格要求，对他的背景，对于项目的情况要求都很高，所以他会怀疑你能不能达到他的要求。 第三种方式就是夹层融资。就是债券与股权相融资的方式，相比较它就比较灵活一些，填补持有者其贷款和贷款者可提供贷款之间的差额，投资者承担较低的投资风险，获得比较满意的固定回报，夹层融资并不属于抵押贷款。劣势就在于它由于借款者所需要承担的风险比较高，因而要求贷款利息也比较高，可能需要通过所有债权人协商来同意得到夹层融资贷款。 刚才我提到过IPO的情况，其实很多现在国内的开发商都已经实现了IPO，比如像富力，他们自从去年到香港上市以后，现在整个在股票市场上有一个非常好的表现，也是为他们筹集了10几个亿的现金。其实IPO的优势大家都知道，它融资渠道比较多样，而且它要上市，所以对于上市公司的要求比较严格，它必须要满足这些上市公司的条条框框，而且必须要达到先进企业管理机制，而且它直接要通过公众市场去获取资金。劣势就是它的要求太严格，不是每个开发商都能够满足这个条件的，而且它一旦上市了之后，它大的形势对它影响也是比较大的，虽然每个个股自己的表现不同，但是大势对它的影响也是比较大。上市潜在的成本也是比较高的，也要放大自己的资本。 还有房地产基金，国内和国际都有很多在做的房地产基金，从国际上来讲引进大额境外资本，大家是一个长期的资金来源，他们分散融资的风险。主要的劣势是目前国内比较缺乏相关的法律条文，因为大家知道一直都是在研究当中，还没有公布出来。目前境外投资者仍看中国市场认为风险比较大，一个是市场风险，另外就是政策风险在里面。国内开发商比较难获取足够的基金，国内还没有成功建立房地产基金的先例。 最后我讲一下房地产信托基金的情况。上午有很多前辈讲了RETs的情况，对于商业地产RETs是很好的出路，因为RETs可以很好的组合，比如在香港RETs可以达到一定的规模，30至40亿，相同类型可以分担一些风险，融资的成本就比较低。因为都是有一些收租型的物业，要达到一定收租的回报水平，又可以将发行RETs资金回拢来投入到新的项目里面去，不断扩大他的盘。有一个稳定的未来资金投入，还有就是为国内的房地产投资信托基金在香港上市提供了很多的机会。但是目前来讲，我知道很多公司都在做这个准备，而且有的公司也可能认为自己盘子小，买其他的物业进来或者是其他物业组合一下拿去上市。其实拿去上市要有很多的工作要做，首先要研究好自己的实际情况，还要看你的所在区域城市，还有未来的收益情况和你市场的风险。劣势主要在因为全部都是要有租金收入的，所以对于未竣工的物业就有很大的限制，因为很难说，除非定制，而且定制的情况一定是你的租客是世界很有名的大公司，而且他有一个长期的租约，这样有可能，但是你的管理或者是经营出现问题的话，会对你上市，发行RETs都有很大的问题。国内公众对于房地产信托基金认知度比较低，但是现在大家炒得比较热，一直在讨论，包括各个媒体一直都在讲RETs的情况。 再就是合作开发，合作开发也是基强联行主要做的产品，我们和国内大的开发商、国际的基金开发合作项目，以前比较多的都是住宅项目，因为住宅项目现金流表现比较好，可能在2、3年就可以回报回来，但是对于商业地产比较长一些。特别是商业地产一定要看开发商的情况，对于开发商是不是有比较好的团队，经营、管理还有它的品牌。 劣势主要是开发商需要一定的经济利益，因为你要把国际基金引进来，就是士丹利一直讲国际基金不会雪中送炭，只会锦上添花，就是基金不会在最困难的时候帮助你，所以国际开发商一定要提前准备，一定要跟国际基金接轨，就是在你不缺钱的时候先接触一下。国际的基金还有一个很明显的特点就是事先要想好退出机制，因为他拿的就是投资者的钱，他的钱成本本身比较高，所以他要想好自己投资的安全。这个方案也不是适合所有的物业类型都可以做的。 现在境外投资商关注点都有哪些？因为通过我们这几年对国际基金的接触，还有他们看的一些项目，我们曾经有一个非常有名的国际基金他们列出了一个非常具有条条框框的收租物业的标准，甚至在北京市哪一个地区，什么类型的项目，收益达到什么程度，是买办公楼，复式公寓，还是买商业，商业是底商还是Shoppingmall还是购物中心，他们经过很长时间的市场调查，他们认为对于他们来讲是一个能够分散他们风险的一个途径。他们关注是具有一定升值潜力的已竣工的物业，这些物业包括办公楼、复式公寓、商业，一般都是70%的出租率，或者未来半年达到60%的出租率，还有他们现在关注都是国内一线城市，比如说北京、上海，还有中心区域，有可能是西部的重庆，有可能是广州经济比较活跃的城市。在二线城市，相对比一线城市回报要高，一线城市的风险比二线城市低一点，但是有风险回报率就比较高，所以二线城市一定回报率高才会投资。 对于未竣工的项目可以提供短期的融资，如果他看好你这个项目的情况就会跟你合作去做，他会给你养到一定的程度。直接参与房地产的开发投资或者是建立项目公司，这也是他们运作的方式，这个项目对他们来讲是可获利的项目，他们和国内开发商是站在同一个立场上，就是大家可以进行合作或者是合资来开发这个项目。这也是有一个明确的退出机制的，因为我刚才已经讲到他们用的钱都是投资者的钱，所以他们输不起。一般他们都是要分散投资回报来平衡投资回报，分散风险。我们看一下这个图，这个图是美国地产投资基金资产分布图，最多的是写字楼，还有一个是地区性的购物中心，这两个都占19%。还有就是购物中心，购物中心占7%，我们看到商业(包括写字楼、地区性购物中心、市区购物中心)加在一起的情况下，已经有将近50%。而已经都是比较活跃的基金在跟他们做，其实这个就是我们很多商业开发商可能要考虑的。 从美国来讲现在很多开发商只用了不到10%的自有资金，就开发项目，而且他们利用各种不同的投资方式非常多。其中地区性的购物中心和写字楼，这两块就是我们现在在北京、上海都是非常活跃的。这一次过来我只是把我们一些对于我们过去几年在市场上和国内开发商和国际基金接触的一些经验带给大家，如果会后有时间希望大家坐下来谈，或者一会儿提问的时候再跟大家交流，谢谢！ （新浪）
nload=javascript:if(this.width>450)this.width=450> 尹宝军：谢谢梁总。首先我感谢新地产和香港商会能有这个机会，让我代表基强联行给大家做这样一个介绍。其实我知道大家很期待士丹利在这里演讲，他的演讲很多人曾经听过，也知道他很活跃，能够调动气氛。我们基强联行从2002年开始，在过去的四年里面一直打造国内的开发商和国际的基金提供这样一个平台，让国内和国际之间有一个桥梁，这是我们四年来一直在做的东西，而且我也觉得这是我们四年来一直为之努力的目标。刚才中午的时候，谭总曾经跟我说要是找外资、融资就找我们基强联行，所以非常感谢业界对于我们的认可。而且我觉得在这个时候，我们国内很多的开发商，尤其是做商业地产的同事们，特别要有一个机会和国际地产的投资商、基金，还有一些银行，跟他们做交流和接触，因为现在这个形势对于国内的这些开发商来讲，如果只用银行的钱，确实是越来越难的一个情况。 让我来讲关于商业地产，我觉得比讲住宅好一点，因为毕竟我96年开始在原来就做商业，后来也做了几年，对商业也有了解。特别是去年加入到基强联行以后有一些案例，亲自参与一些项目融资的情况，我想在这里也贡献给大家，跟大家分享一下我们的经验。 今天我主要讲四块东西，第一是中国房地产现状；第二是国际金融市场的情况；第三未来中国多元化房地产融资方案是什么，我们从这几年的实践来看；最后就是境外投资管理者的关注点在哪里。 首先就是中国房地产金融的现状情况。对于目前金融市场提供比较多的都是短期贷款，尤其是对于商业项目，依靠短期贷款就能够获得足够的资金支持，但是在中心区具有租赁性质的写字楼，还有商业项目，开发商通常需要8至10年，甚至更长的时间才能收回全部的资金。有一个图表，虽然很多大型的有全国布局的地产集团已经开始进行了多元化融资，但是目前多数的地产商、开发商还主要是依靠项目的开发回拢资金和银行贷款，其中70%资金是靠收入回来，30%都是靠银行贷款来做的。从2000年到2004年，我们把对中国房地产开发商的资金来源进行了分析，70%是开发商自有资金，30%是银行贷款。劣势就是银行承担的风险比较高，而且开发商获取融资的渠道比较狭窄，融资的渠道比较单一，而且对于中央政府政策的调控可能我于敏感，会有一些负面的情况出现。 当前金融市场提供的都是多纬短期贷款，对于商品住宅项目，尤其是短期贷款能够获取足够的资金支持，但是对于中心区域收租物业，包括商业、写字楼，或者是复式公寓，开发商通常需要比较长的时间才能收取全部的资金，特别是商业，还需要几年的过渡期。国际房地产金融市场的现状是什么样的？他们主要有几个特点：第一是多层次房地产金融体制；第二是多元化房地产金融产品体系；第三是完备的金融一级、二级市场。下面的图表可以看到，这是美国商务地产债务市场的现状分析，我们看到将近一半的样子是从银行得来的，另外比较大的就是商业房地产抵押证券得到的，占18%；还有机构14%，人寿保险11%，储蓄贷款8%，其他占6%，包括养老基金。我们想分析一下几个现在比较大的，也是比较成功的地区，也是国家发行比较多的地方。 首先讲的是澳大利亚上市房地产信托，澳大利亚是做信托比较早的国家，他现在占全球市场份额8%，有14%左右的澳大利亚人都拥有房地产信托，是全球比较活跃的房地产信托基金之一。我们曾经听说过很多说麦格力银行等等这些在澳大利亚比较活跃，而且在中国比较活跃的投行在做。目前有超过10家房地产信托基金在澳大利亚市场交易，可以自由来做，每年投资收益在6%至10%之间。这就是房地产信托业为资本增长提供一个很大的机会。 其实全球最早做基金的应该是美国，美国商业房地产抵押贷款证券是在过去的十年里面有一个飞速的发展，市场的市值翻了近十倍，而且证券总额也高达1000亿美元，是一个房地产市场上不可忽视的力量。大约70%的样子固定利率贷款以证券形式发行，美国商业地产抵押贷款证券是美国证券市场交易最为活跃的一个证券之一。 再谈一下日本房地产投资信托基金的情况，日本现在有总值将近200个亿的信托资金，而且相当于亚洲和其他国家以及澳洲所持有总量的1.5倍。相比于日本国债来讲，1.23%的利率，现在日本房地产投资信托基金是3.5%至4.5%之间，这样就比国债有很大的优势，所以很多人也投资在这个方面。到2005年10月底，现在有25个房地产投资信托基金现在在日本上市。 新加坡房地产投资基金是我们大家都比较熟悉的，其中几个比较有名的，像嘉德，还有致富产业信托，就是李嘉诚先生在新加坡投的基金，这些都是大家很熟悉的。新加坡房地产基金现在比较活跃，是因为很多香港的，甚至有大陆的也想到新加坡市场去发。现在这上面一共有7个基金，其中大部分都是在中国大陆市场比较活跃，他们也在不断地购置一些大陆的物业来加入他们的信托计划里面去。 第三点我想讲一下中国未来多元化房地产融资方案都有哪些。这主要是基于我们在过去四年里面的实践经验。首先一个就是私募资金，私募资金我们曾经在上海和北京，而且现在都在做，跟几个大的开发商都在做。这个优势就是有更好的资金来源，项目风险会分摊到各个实力较强的投资商身上，相比公开招募成本要低一些，而且在公众投资间的信任度会不断提高。私募资金，特别是对于很多将来要IPO的开发商来讲，是一个比较好的选择，因为它可以在IPO之前就和国际投行建立一个很好的关系，相对来说国际投行就可以有一些资金战略投入进去，对于他今后上市会有很大的利处。劣势在于选择购买优先股的支付利息比较高，还有净资产折让率相对公开的招募会高一些。 第二种方式就是过渡贷款。过渡贷款大家都知道在短期内能够得到一笔贷款，就是商业竣工的房地产项目也可以申请贷款，项目建设初期有一定的保障性，但是它的缺点也比较明显，就是融资期比较短，属于短期，而且往往利息相对比较高一些，投资者对于合作方的资格要求，对他的背景，对于项目的情况要求都很高，所以他会怀疑你能不能达到他的要求。 第三种方式就是夹层融资。就是债券与股权相融资的方式，相比较它就比较灵活一些，填补持有者其贷款和贷款者可提供贷款之间的差额，投资者承担较低的投资风险，获得比较满意的固定回报，夹层融资并不属于抵押贷款。劣势就在于它由于借款者所需要承担的风险比较高，因而要求贷款利息也比较高，可能需要通过所有债权人协商来同意得到夹层融资贷款。 刚才我提到过IPO的情况，其实很多现在国内的开发商都已经实现了IPO，比如像富力，他们自从去年到香港上市以后，现在整个在股票市场上有一个非常好的表现，也是为他们筹集了10几个亿的现金。其实IPO的优势大家都知道，它融资渠道比较多样，而且它要上市，所以对于上市公司的要求比较严格，它必须要满足这些上市公司的条条框框，而且必须要达到先进企业管理机制，而且它直接要通过公众市场去获取资金。劣势就是它的要求太严格，不是每个开发商都能够满足这个条件的，而且它一旦上市了之后，它大的形势对它影响也是比较大的，虽然每个个股自己的表现不同，但是大势对它的影响也是比较大。上市潜在的成本也是比较高的，也要放大自己的资本。 还有房地产基金，国内和国际都有很多在做的房地产基金，从国际上来讲引进大额境外资本，大家是一个长期的资金来源，他们分散融资的风险。主要的劣势是目前国内比较缺乏相关的法律条文，因为大家知道一直都是在研究当中，还没有公布出来。目前境外投资者仍看中国市场认为风险比较大，一个是市场风险，另外就是政策风险在里面。国内开发商比较难获取足够的基金，国内还没有成功建立房地产基金的先例。 最后我讲一下房地产信托基金的情况。上午有很多前辈讲了RETs的情况，对于商业地产RETs是很好的出路，因为RETs可以很好的组合，比如在香港RETs可以达到一定的规模，30至40亿，相同类型可以分担一些风险，融资的成本就比较低。因为都是有一些收租型的物业，要达到一定收租的回报水平，又可以将发行RETs资金回拢来投入到新的项目里面去，不断扩大他的盘。有一个稳定的未来资金投入，还有就是为国内的房地产投资信托基金在香港上市提供了很多的机会。但是目前来讲，我知道很多公司都在做这个准备，而且有的公司也可能认为自己盘子小，买其他的物业进来或者是其他物业组合一下拿去上市。其实拿去上市要有很多的工作要做，首先要研究好自己的实际情况，还要看你的所在区域城市，还有未来的收益情况和你市场的风险。劣势主要在因为全部都是要有租金收入的，所以对于未竣工的物业就有很大的限制，因为很难说，除非定制，而且定制的情况一定是你的租客是世界很有名的大公司，而且他有一个长期的租约，这样有可能，但是你的管理或者是经营出现问题的话，会对你上市，发行RETs都有很大的问题。国内公众对于房地产信托基金认知度比较低，但是现在大家炒得比较热，一直在讨论，包括各个媒体一直都在讲RETs的情况。 再就是合作开发，合作开发也是基强联行主要做的产品，我们和国内大的开发商、国际的基金开发合作项目，以前比较多的都是住宅项目，因为住宅项目现金流表现比较好，可能在2、3年就可以回报回来，但是对于商业地产比较长一些。特别是商业地产一定要看开发商的情况，对于开发商是不是有比较好的团队，经营、管理还有它的品牌。 劣势主要是开发商需要一定的经济利益，因为你要把国际基金引进来，就是士丹利一直讲国际基金不会雪中送炭，只会锦上添花，就是基金不会在最困难的时候帮助你，所以国际开发商一定要提前准备，一定要跟国际基金接轨，就是在你不缺钱的时候先接触一下。国际的基金还有一个很明显的特点就是事先要想好退出机制，因为他拿的就是投资者的钱，他的钱成本本身比较高，所以他要想好自己投资的安全。这个方案也不是适合所有的物业类型都可以做的。 现在境外投资商关注点都有哪些？因为通过我们这几年对国际基金的接触，还有他们看的一些项目，我们曾经有一个非常有名的国际基金他们列出了一个非常具有条条框框的收租物业的标准，甚至在北京市哪一个地区，什么类型的项目，收益达到什么程度，是买办公楼，复式公寓，还是买商业，商业是底商还是Shoppingmall还是购物中心，他们经过很长时间的市场调查，他们认为对于他们来讲是一个能够分散他们风险的一个途径。他们关注是具有一定升值潜力的已竣工的物业，这些物业包括办公楼、复式公寓、商业，一般都是70%的出租率，或者未来半年达到60%的出租率，还有他们现在关注都是国内一线城市，比如说北京、上海，还有中心区域，有可能是西部的重庆，有可能是广州经济比较活跃的城市。在二线城市，相对比一线城市回报要高，一线城市的风险比二线城市低一点，但是有风险回报率就比较高，所以二线城市一定回报率高才会投资。 对于未竣工的项目可以提供短期的融资，如果他看好你这个项目的情况就会跟你合作去做，他会给你养到一定的程度。直接参与房地产的开发投资或者是建立项目公司，这也是他们运作的方式，这个项目对他们来讲是可获利的项目，他们和国内开发商是站在同一个立场上，就是大家可以进行合作或者是合资来开发这个项目。这也是有一个明确的退出机制的，因为我刚才已经讲到他们用的钱都是投资者的钱，所以他们输不起。一般他们都是要分散投资回报来平衡投资回报，分散风险。我们看一下这个图，这个图是美国地产投资基金资产分布图，最多的是写字楼，还有一个是地区性的购物中心，这两个都占19%。还有就是购物中心，购物中心占7%，我们看到商业(包括写字楼、地区性购物中心、市区购物中心)加在一起的情况下，已经有将近50%。而已经都是比较活跃的基金在跟他们做，其实这个就是我们很多商业开发商可能要考虑的。 从美国来讲现在很多开发商只用了不到10%的自有资金，就开发项目，而且他们利用各种不同的投资方式非常多。其中地区性的购物中心和写字楼，这两块就是我们现在在北京、上海都是非常活跃的。这一次过来我只是把我们一些对于我们过去几年在市场上和国内开发商和国际基金接触的一些经验带给大家，如果会后有时间希望大家坐下来谈，或者一会儿提问的时候再跟大家交流，谢谢！ （新浪）
