万达商城、万科广场巨无霸式的商业综合体，将会对周边的中小商场形成压力。地产界人士分析，在东莞，以前那种传统的包装和推广已经过时，全方位的规划如果不能满足消费者的休闲娱乐购物以及停车需求等，在招商和销售方面必然会被冷落。
市区商业地产项目冰火两重天
昨日长安万科广场对外透露，万科广场用于出售的一楼商铺销售接近尾声，整个销售过程非常顺利，目前仅仅剩下最后一批等待发售。
万科广场营销经理陈俊表示，作为东莞首个商业综合体，万科广场在长安的运作目前看来是成功的，写字楼目前还没有正式对外发售和出租，不过从市场反应来看不会存在销售方面的困难。“这说明东莞的投资者不缺资金，也反映出东莞的商业地产空间比较广阔。”
与万科广场几乎同时进驻东莞长安的万达广场，根据开发商的计划也即将开业，作为首个进驻东莞的商业综合体巨无霸，万达广场聚合大型购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、商业步行街等。业内人士分析认为，万达的成功与否，是东莞商业地产转型升级是否成功的标志。
与现代商业综合体如万达、万科的颠覆性运作模式相比，位于市中心区域的部分传统商业地产项目却面临困境。位于第一国际核心位置的数码城因生意惨淡于近期关门停业。而据知情者透露，曾被公认为东城最有潜力的商业地产项目——星X(星玺)广场，因招商出现问题导致无法开业。
陷入招商和经营绝境的项目并非仅限于上述两家。不少位于中心区域的商业地产项目目前都面临销售和租赁的困境。在南城、莞城和东城商业圈子都不乏类似案例。投资这些项目的业主或血本无归。
业界：东莞的商业地产正处转型升级关键时期
中原地产研究部经理车德锐认为，东莞的商业地产目前正在面临转型升级的关键时期，原来的传统卖场和休闲模式，正在受到大型商业综合体的正面冲击。
现如今新开一家商业地产项目，必须要有往后看五到十年的规划，比如停车位置、休闲空间、小孩托管、餐饮场所、光线、空气流通、甚至洗手间是否够用等等。
“比如东城有一家几年前开张的大型商场，里面的餐饮楼层基本上没有窗户、洗手间也很少并且很远，这导致顾客在里面极其不方便，这种情形导致整个商场人气清淡，目前经营方感觉压力重重。”车德锐说商业地产要么就做沿街商铺小而精的模式，要么就做万达广场一类的商业巨无霸，中间层的模式必然会被前述两种模式挤压和瓜分市场。
合富地产的总经理张霞也认为，商业地产的品牌效应非常重要，比如万达，其推出的商铺给投资者一种安全感，同时对于一些产品品牌进驻也有一种安全感。
