加速商业地产扩张 上海绿地拟推REITs计划融资

“我们正考虑把手中数个优质商业项目打包赴港上市，最快今年内就将实现这一计划。”上海绿地集团董事长张玉良近日对本报记者表示。

　　今年年初，绿地内部曾传出其拟发行REITs进行融资的消息，此次张玉良的表态是对此消息的首次正面回应。

　　按照绿地的REITs计划，其将首先挑选出4~6个项目打包上市，并以上海商业项目为主，但不排除未来将其他地区的商业项目加入这一资产包内。

　　据悉，目前已有多家境外投行向绿地伸出“橄榄枝”，表示愿意参与协助其上市。但张玉良称，具体和哪一家合作以及计划中的募资规模，绿地目前尚未确定。

　　“绿地拟发REITs的回报率预计将在6%~10%之间。”张玉良说。目前，绿地旗下的上海酒店式公寓回报达15%，而部分办公楼的回报率也达12%。

　　商业版图

　　去年以来，许多企业面临宏观调控纷纷收缩战线，绿地集团却依然保持既定的快速扩张策略。但有所不同的是，自去年以来，绿地集团调整了产品结构和区域结构，其在上海的投资开发重点逐渐转移到商业地产。

　　目前，在绿地集团已进入的17个城市中，16个均有相应规模的商业地产。其中既包括大型住宅配套设施，也包括单一商业地产项目，涉及商场、酒店、写字楼等物业形态。

　　资料显示，绿地在各地已建成的商业物业有30万平方米，而处于开发建设中的也超过100万平方米，规划面积则达到268万平方米。

　　此前，绿地集团对旗下业务重组、组建四大产业集团时，将“绿地商业集团”做为重要支柱之一，由其对绿地开发的所有商业地产项目进行管理和经营。

　　“不同城市的发展阶段不一样，这将促使我们按照不同的要求去做产品定位。”张玉良说。

　　目前，绿地已确定了“在一般城市做综合住宅；而对于发展较快的，特别是未来前景好的城市，多做商业地产”的思路。

　　这种战略下，上海便成为其开发商业地产的集中地之一。目前绿地在沪商业项目数量超过10个，从办公楼、酒店式公寓到酒店等各种业态一应俱全，商业地产构筑了其在沪的“半壁江山”。

　　而对于绿地一直渴望进军的京城，张玉良也透露，绿地希望做的项目一种是成片成规模开发的大型住宅区，另一种即是中心城区的商业地产。

　　“2003年，商业地产在绿地开发的项目中比例为5%，现在已占到了20%。而且这个比例将继续提高，今明两年将提高到30%~40%。”张玉良说，“其中至少有半数以上是长期持有型物业。”

　　据悉，今年绿地将投资52亿元用于上海4个现代服务业集聚区项目的开发。目前这四大项目已开工两个，包括规划总建筑面积约75万平方米、总投资达30亿元的吉盛伟邦绿地国际家具村；以及总投资约8亿元，集写字楼、复式LOFT创意办公楼、特色商业街等功能于一体的综合性大型商业地产项目“绿地科技岛”。

　　资本图谋

　　然而，大规模快速扩张的背后，或许就意味着资金链有所绷紧。

　　对于坊间对绿地快速扩张资金链产生问题的质疑，张玉良回应，“我们是在有能力的情况下进行扩张。而我们所有的扩张，都是在追求效益，追求现金流稳定的前提下进行。”

　　尽管如此，开发商业地产后未来数年内的持续经营能力，对地产商实力而言仍是一个严峻的考验。　

　　目前，绿地发展商业地产的资金仍然主要来自于银行贷款，多家银行都与绿地签署了大笔授信额度，仅农业银行一家就有30多个亿。

　　但这显然并不能满足绿地扩张的需要。

　　自去年年末，绿地已在尝试开辟更广阔的融资渠道。德国著名房地产投资机构——国际房地产投资银行(HI)适时向绿地提供高达7亿元人民币的贷款，成为目前国内房地产企业和海外金融机构合作的单项金额最高的案例之一。

　　事实上，为了追求稳定的现金流，调整和优化现有资产存量，绿地集团已在今年初给旗下商业集团下达了这样的任务——探索商业地产与金融资本的合作模式。其希望借助有效的资本运作在3年左右实现销售收入逾100亿元。

　　目前，发行REITs又成为绿地拓宽融资渠道另一举措。

　　其中，酒店或将成为该只REITs资产报的重要一部分，目前绿地的酒店规划建设面积达35万平方米。今年2月中旬，绿地与洲际酒店集团正式联姻。

　　“未来三年内，绿地集团将投资15亿元开发建设、并委托洲际酒店集团管理四个酒店项目。”张玉良曾如是表示。

　　业内人士分析，登陆资本市场才是绿地集团开拓酒店业务的真正意图。随着绿地商业地产版图徐徐展开，其尝试发行REITs等多元化的融资渠道来满足企业快速发展的需要已势在必行。（来源：中国房地产报　记者 刘笑一）