孙先生（化名）在广州本土的房地产投资圈中大名鼎鼎，就是因为近几年他一跃成为香港商业地产的投资“大户”，既会花几百万港元买小“铺仔”，也会豪掷10亿港元购买商场后拆分散卖。他投资的灵活性强，精准度高，出手快准狠，因此成为香港新一代的商铺炒家。
目前活跃在香港商业地产市场上的内地买家数量并不少，据中原地产香港方面数据，内地买家在香港商业地产投资者中的比例从以往的10%涨至目前的30%左右。
如何投资香港商业地产？业内资深人士建议，一般来说，投资写字楼比商铺更加稳当，不过商铺的升值机会往往高于写字楼。同时，投资者一定要到现场考察实际情况。
香港商铺租金回报率普遍低于4% 但仍吸引不少投资者
调查
投资者：40亿港元可买的写字楼从中环变成九龙湾
“商业地产的投资资金门槛更高，专业程度也更强。不少广州的投资者在圈内甚至比‘土产’的香港投资者还出名。”中原地产工商铺及投资部总监张焯贤此前一直在中原香港公司任职。据了解，香港自从前几年开始调整住宅买卖税费后，工商铺的炒卖投资气氛日益加重。
“以前商业物业交易的印花税是怎么收的？就是假如我今天买了商业物业，但是半年后才交易完成及收楼，那就到半年后才需要缴纳一次印花税。而现在一旦签约就要即时缴纳印花税，无论半年内转售多少次，每次都需缴纳。而且，印花税最高由4.25%增至8.5%，炒卖成本大增”。
然而，今年4月最后一个礼拜开始，香港的写字楼成交量又开始回增。
据了解，在香港的“买铺潮”没兴起前，到香港购买商铺、写字楼的多为大型企业，尤其是内地的银行在香港购买写字楼作为集团总部。例如一年多前，农业银行在香港中环的黄金CBD地段以47亿港元买下一栋写字楼。
近几个月，海外某机构也花了40多亿港元在九龙湾一个未开发完成的新CBD区成交一栋写字楼。这两个成交案例令市场人士感叹：“两年前能在中环最核心地区买到一栋写字楼的价格，如今只能买到新开发领域的写字楼，可见香港的商业地产升值有多高。”另外，也有到香港上市的内地企业考虑在香港购置写字楼物业，目标多为黄金地段。
如今，这种投资商业地产的风气由集团、机构转到个人投资者中。据张焯贤提供的数据：“住宅印花税实施后，投资香港住宅的内地投资者减少70%左右，其中部分转入商业地产，令商业地产的内地投资者比例从15%~18%涨至30%。”
租金回报率：低于广州市场依然吸引投资者
对比商铺的租金回报率，香港的甲级街道的街铺回报率为1%~1.5%，普通民生区的商铺租金回报率为3%~4%，普遍低于广州。尽管如此，广州投资者却还愿意投入到香港商业地产中。
张焯贤认为，原因一是香港贵为“购物天堂”，商业兴旺，目前连民生区的商业也开始被自由行所带动，而内地的自由行还未完全放开，投资者对商业的发展前景还有很大的期望。
另外，投资者也有“不熟才买”的心态。“广州投资者对广州市场太熟悉，对市场越熟越难下手。到了香港，因为预期价格很高，反倒能下手了。”张焯贤说，反倒是部分香港买家对目前的高价望而生畏，不敢轻易下手，“但是市场还是继续保持活跃，从而可知投资者来自香港之外”。
