“沃德兰游乐园就是商业地产典型的失败案例，天不时、地不利、人不和”，清华大学中国发展规划研究中心商业地产发展研究组组长袁开红说，“商业地产在过去这些年的发展中，有一些问题暴露得比较明显。”
袁开红的这番发言是在由清华大学中国发展规划研究中心主办的，中国商业地产白皮书发布会、暨城镇化进程中的商业地产发展研讨会上做出，首创置业董事长刘晓光、高纬环球中国区研究部总经理张平、国际购物中心协会中国区首席代表许有为、中国商业步行街工作委员会主任韩健徽等均出席并参加了发布会的讨论环节。
袁开红的研究团队本次发布的白皮书，内容主要分为四个部分：商业地产发展现状；发展与城镇化的关系；城市商业地产投资潜力评价；35个大中城市商业地产投资潜力排名。其中第一部分，将商业地产在过去数年发展中暴露的问题归纳为：区域消费能力与商业地产规模不匹配；政府主导性强导致商业地产一定程度上沦为政绩工程，招商不力，开发商为抢拿地率先坐下招商承诺却无力实施，盲目开工；这些原因又共同导致了商业地产的物业升值缓慢，推高持有风险。
白皮书中归纳的这些问题，获得了现场嘉宾的认同，高纬环球中国区研发部总经理张平谈到了国内多个二三线城市大量上马大型城市综合体，而写字楼市场却日趋边缘的情况，“全球最大的25个商业地产大部分在亚洲，亚洲商业地产最大的多数在中国，中国是全球最大的工地，这是很可怕”张平说，“但写字楼的体量却仍然很小，去年北京写字楼的存量比不上纽约一个曼哈顿区。”
尽管仍伴随着泡沫风险，但下一波城镇化浪潮涌动，各地的商业地产项目仍在不断上马，到底哪些城市、哪些项目具备投资价值，哪些又有泡沫风险？白皮书的研究团队建立了“PRIME”评价模型，从公共服务、资源、市场、环境四个维度研究评估了全国35个大众城市商业地产的各项投资潜力及排名，这些排名有的在意料之中，有的却与直观感受不太一致。比如，投资潜力综合指数一项，排名前五的城市分别为北京、上海、广州、天津、深圳，均为一线或准一线城市，各城市经济体量也与排名相吻合。但在宏观环境适宜度排名一项中，呼和浩特名列第二，排位仅在北京之后，对此袁开红解释说，因为白皮书主要针对商业地产投资潜力，故所选取指标均与商业地产密切相关，且呼和浩特工业基础随不及多数一线城市，但与商业地产密切挂钩的第三产业规模较大，因此排名仅次于北京。
商业地产项目不断上马，是否能与城镇化相得益彰、互为推力？这成为发布会的讨论环节的主要问题，但现场嘉宾对城镇化均持谨慎态度。
“中国的零售业和零售地产尚未做好迎接城镇化的准备”，国际购物中心协会中国区首席代表许有为说，“首先是资金上，国内商贸流通企业的外部资金多为银行借贷，资金来源单一，国外的零售企业可以从各种基金和机构手中获取资金”，此外，许有为还提到了法律法规的问题，“现在并无配套的法律法规，还停留在靠政策指引的阶段。”
首创置业董事长刘晓光则从企业的角度谈到了开发商业地产的问题，他认为商业地产被诟病的种种问题，并非全部由开发商有意为之，“关键是开发商被逼着投资商业地产”，刘晓光说，“搞住房要限购，拿一块地政府要求必须建配套商业项目，开发商只好搞商业地产了。”
商业地产是房地产行业的高级形态，发展历史也很短，人才培养与储备并不充分，而有关各商贸流通企业和房企互相挖角的新闻也频频见诸于报端，这其中人才短缺的问题也在讨论上被提及，张平认为，商业地产人才储备本就不足，而城镇化的主力必然是三四线城市，那里的消费者习惯、物业配套需求，对于现在不少从业者来说仍是盲区。
中国商业步行街工作委员会主任韩健徽的话，也许形象地概括了本次讨论中，与会嘉宾的观点：“希望城镇化中，商业地产的发展能计划生育，优生优育”，他说。
