“一铺养三代”这句被开发商神话了的宣传语，成为了许多人投资商业地产的梦想所在，而随着限购政策将一些住宅购买力挤出到不限购的商业地产领域，商业地产投资风头正劲，而一些投资陷阱的存在也正在威胁投资者的本金安全。
张金：房一空，我就疯
“快疯了，租客十号租约到期不租了，九号才告诉我，我得赶紧找下家”，张金像热锅上的蚂蚁一样开始打开电脑到一些网站刊登出租信息。
张金在石家庄某大型商业综合体买了三套公寓，精装修交房。这些房子一交张金就赶紧在物业处登记了出租信息，“房子很快就租出去了，一套70多平方米的加一套50多平方米的，一个月租金才3600元，不算高，但是总比空置强”。
张金说，如果空置的话，每个月的物业费就是每平方米4元，此外还有水电都是按照商用标准缴纳，这些刚性支出的存在，使得房屋空置成本很高。前述的她的租客因为公司开不下去了不再续租，张金又开始陷入新一轮的恐慌中，开始赶紧找下家租房。
就在张金所购物业的管理处，记者看到，房源登记簿上密密麻麻的登记满了出租信息；“急租，价格面议”、“带全套办公家具，空调，租金面议”、“三间纯阳面，不单租”……记者在这个本子上看到了这些投资客的急迫出租心理。
据记者了解，该处物业属于商业地产，从2010年初开始，我国住宅市场调控频出，“二套房首付由最初的三成提高到不得低于六成，贷款利率加升到1.1倍，三套房直接停贷”，这使得不被限购的商业地产成为投资的新宠，张金们手头有闲余资金的纷纷出手。
正如张金的恐慌一样，写字楼等商业性质地产持有过程中的天敌是“空置”，为了留住租客，即使每月租金降10%-20%，依然能降低持有成本、稳定并提高收益。
采访中，有地产投资专家告诉记者，持有物业有成本，投资者入市之前要想清楚。写字楼物业管理水平与写字楼地段、硬件配套和区域前景并列为写字楼价值的4个重要参考指标。
杨章：从此再不碰商铺
上述张金的投资，是看得见、摸得着自己可以掌控的物业，而在商业地产领域，也有一种“类投资”的地产品种，魅影重重，在这种模式下，购房者根本无法掌控自己所投资的地产，风险相比上述写字楼类型的投资就大多了。“我太后悔了，如果有机会重新选择，我会把这5万元当做首付买一处住宅，现在都翻了几番了”，石家庄市民杨章非常懊悔自己的投资。
他告诉记者，他大约是在2004年投资了石家庄广安大街的一处商业地产。“当时我买了最小的一个铺位，开发商卖房的同时，承诺交房后代为出租管理，同时买房的时候先返给我三年的租金，返完之后我需要交的房款为5万元”。杨章告诉记者，按照开发商的承诺三年后的租金预计收益率会达到8%，可是，自从这个项目交房后，仓促开业了没多长时间就关门了，如今一直没有经营，也就一分钱租金收益没有。如今这处定位商业综合体的大楼还处于封闭状态，杨章说，在2004年的时候，石家庄二环周边的一套住房的首付也就5万元左右，当初真应该把这钱用来买住宅，这种返租式的商铺，从今后他是看见就烦，再也不会碰了。“我现在最大的心理安慰就是最起码这里有几平方米的地方是我的，早晚是我的，不像非法集资一样有去无回了，我也只能这样宽慰自己了”，杨章无奈地告诉记者。
如杨章的投资一样，目前市场上“一铺养三代”的宣传蒙蔽了许多人的眼。记者发现，这些商铺给到的平均年化收益率达到8%左右，在业内人士看来，一个商业地产项目的前期投资回报率能保持在6%就很不错了。因为在项目运营前期，市场还没有与之融合并形成良性循环，其知名度、美誉度，消费者的购物习惯都没有被成功地引导。所以，开发商和经营商需要对项目进行长期的培育，且这个时间段一般为5-6年。在这个漫长的培育期内，开发商和经营商需要投入大量的财力、人力和精力，且面对着许多来自于市场的不确定性，因此需要警惕开发商“画饼充饥”式的营销陷阱。
个例现象
“售后返租”成商业地产最大隐患
记者翻阅了一下手机短信，类似于杨章这样的投资项目为数不少。
“10年固定租金回报，总回报超100%”、“即买即可享受租金回报，首年8%逐年递增”、“坐享其成，固定年收益可达10%”……
