“不和政府打不需要的交道”
在地产圈中，恒隆地产董事长陈启宗是个“另类”。他总是独来独往于香港与内地之间，SOHO中国的董事长潘石屹曾在微博里形容他——“左上口袋永远插着七八支笔和一个小录音笔”。
他敢骂人，也敢于自嘲。“我老骂别人是傻瓜、笨蛋，其实我自己才是最大的傻瓜”。恒隆坚持“零负债经营”，别人像兔子一样快速扩张，恒隆却像乌龟一样每年只做一两个项目。陈启宗话锋一转，“做商业房地产，兔子一定死，乌龟一定赢”。
对于这两年来在中国兴起的商业地产浪潮，他在近日接受记者专访时，提出了一系列激烈的观点加以抨击：“中国大部分的商业地产项目都是垃圾”，“18个月之内盖好的商场绝对是垃圾”，“全国有水平的商业地产开发商只有6家”，等等。
陈启宗有批评同行的本钱。现年64岁的陈启宗已执掌恒隆20余年，经历过几轮经济周期，踩准了几次 “低买高卖”，被市场称为“熊市捕手”。他自诩为赚长期的钱。
恒隆地产2012年营业收入达73.72亿港元，其中租金收入占比超过八成，股东应占净利达83.95亿港元（含物业增值部分），市值超过1300亿港元。
近十年来，陈启宗每年都在恒隆地产财务报告中亲自撰写“致股东函”，一些投资者甚至将其与巴菲特的“致股东函”相媲美。
在今年的“致股东函”中，他用很大篇幅谈了地产商与政府的关系。他说，中国是一个发展中国家，贪污现象可能比西方发达国家更普遍，因此要更谨慎明智地使用“政府关系”，绝不能为达成交易而放弃道德原则。
记者：恒隆地产在2012年初提出“只选好的，只做对的”作为公司主题。如何理解？
陈启宗：这是恒隆的中心原则，从把握市场时机、选择地块位置、进行建筑设计到运营项目及培养和发展人才，一切都以它为依据。每一步都坚持走对，才能成功。
三年前，我们在香港大概还有200亿元的物业单位没有卖。之后，我们陆续卖了几十亿元。到现在，还有250亿元的单位——因为物业升值了。
1994年我们就决定在香港只做高端房地产，不做一般房地产。另外，我们几次买地都是在最低潮，卖房子是在相对高潮。
1999年-2000年，香港最便宜的地几乎是我们买的。到现在为止，单个项目赚钱最多的土地也是那个时期买的，比如“君临天下”一个项目就赚了200多亿港元。
而从2001年到现在，我们没有在香港买地，而是转到内地发展。2004年时，大家都抢着去一线城市，我们却去二线城市。那时没人看好二线城市，天津、济南、沈阳、无锡等。没有竞争对手，才有便宜的东西买。其实我们对每个决定都是小心谨慎的，做对的决定，加起来就是很好的结果。
记者：企业都想做对的决定，但要做到很难。
陈启宗：事先很难知道对错，事后才知道，只能在过程中尽力而为。
现在中国在大发展期，老话讲“草莽出英雄”，但大发展期也是大过渡期，很多草莽英雄过不了五年、十年就没了。短期很威风，赚短线钱，那都是小见识。只有不断做正确的决定，才能有持久的成功。但现在很多人不这样想问题，都想赚快钱。
其实，读过经济史的都知道“乌龟和兔子”的故事，短线看，兔子威风，乌龟傻瓜；长线看，兔子一定死，乌龟一定赢。
恒隆现在一年才做一两个项目，一个项目能给我们增加3亿元的租金收入，进展好像很慢。但是，时间会证明复利的厉害。恒隆在上海的项目运营12年，达到了40%的年回报率。每产生100元的租金，84元进我的口袋。
在上海之外，恒隆还有800亿元投资。五年完工，十年运营，按照20%的净收益计算，15年后，每年产生净利160亿元。再加上上海恒隆项目每七年收益翻一番，15年后，恒隆每年纯租金的净利就是400亿元。但是，国内没有人算那么长。这就是乌龟的故事，也惟有乌龟能做到。做商业地产，最后绝对是乌龟赢。
记者：企业如何抓住反经济周期的机会？现在内地持续房地产调控，恒隆是否会买地？
陈启宗：没有熊市，何来英雄？英雄就是别人都死掉，你活下来。只有在熊市来临时，才能买到便宜的土地。这样下来，才会成功。做生意要心如止水，安静得像睡着了，但内心是灵敏的。该动的时候，要动若脱兔，重拳出击。
在一个周期里，我能拿到一块地就很满意了。2007年-2008年是50年一遇的大周期拐点，我买了两块地——无锡的第二个恒隆广场和大连项目。过去这两年是一个小周期，我们最近在武汉又买了一块地。没有熊市，就不去买地。如果因为有钱就去买东西，那一定是个大笨蛋。
