南京新街口“第一烂尾楼”借“大洋百货”咸鱼翻身

一个楼盘，沉寂十年，盖了又停，停了又盖，几乎看不到希望，曾被称为新街口“第一烂尾楼”，它却在2003年元旦一鸣惊人。 　　该楼盘便是位于新街口石鼓路口的天安大厦。 　　使其一夜成名的是时尚百货大鳄——大洋百货在其底部1－8楼盛大开业。 　　十年沉浮，火中涅，“天安现象”在全国也属罕见，甚至有人称其为当今中国不可多得的MBA式教案。 　　十年天安大厦包含了多少秘密？在新街口的十年损失有多大？天安会不会就此崛起？天安告诉了我们什么？　　“烂尾”带来多少恶果　　新街口石鼓路口，这块地十年前就已经成功批租出去，由香港天安中国投资有限公司、建邺区城镇建设综合开发总公司和南京长江发展股份有限公司三家股东共同出资开发，为了平衡起见，三家股东股份相当，平起平坐。这是南京企业与香港企业合资开发的“第一块批租地”，在当时引起了广泛关注。　　两年后即1994年，这块土地正式进入开发阶段，天安大厦开工建设了。但在当时，谁也没想到一开发就是8年，而且是盖了又停，停了又盖，成了南京远近闻名的“烂尾楼”，无人敢于涉足。于是在新街口这样的闹市口，人们看到的是和这个市中心风景格格不入的一堆钢筋水泥，没能穿上该穿的“衣裳”，裸露着躯体。更让人心痛的是，这个本可生金的地方，却这么多年“默默”地闲置着，扣除立项和开发的时间，至少闲置了5年有余，其经济损失可想而知。曾有人算过这样一笔账，如果仅按现在天安大厦1－8楼商业用房核算的76000平方米营业面积所能产生的效益来计算，保守估计，平均每年所能带来的营业额为10亿元（2002年新百商场的营业额为18．7亿元，而其营业面积只有40000平方米），闲置5年造成的营业额损失至少有50亿元人民币，而由此带来的其他相关损失更是可观。 　　作为股东之一的香港天安中国投资有限公司，在国内其他城市也有过房地产投资项目，都取得了成功，而在南京的顶级地段，项目竟然运作到一半，便于1998年年底戛然而止。 　　然而就在人们失望之时，2001年8月，停工三年的天安大厦又悄然开工，并于2002年上半年封顶。而重新开工后的天安大厦却变了个脸，主体从原先的写字楼变为住宅楼，其中1—8层为商场，总建筑面积为76000万平方米；9—12层为写字楼；13层为疏散层，布置空中花园；14层至43层为住宅，套型从60平方米到300平方米不等；43层以上为9米高的会所。但对这个欲起死回生的项目，更多的人还是持观望甚至是怀疑的态度，观望着天安大厦的下一步棋将如何走。 　　新近崛起的时尚百货大鳄大洋百货的进驻，以及其所引起的极大的关注率，则让那些持观望和怀疑态度的人感到了惊诧，这也是天安大厦规划建设10年来第一桩令人刮目相看的事，是天安大厦正式面市打响的第一炮，为下面即将销售住宅打了很好的伏笔。有人说，天安大厦终于熬出了头。　　停工三年究竟有多少内幕 　　1998年年底，天安大厦突然停工，在当时引来不少唏嘘，个中缘由当时外界无人知晓，直到今天仍然是个谜。在停工的三年里，投资方究竟在忙什么？于是，各种猜测和传言也就多了起来。对此，香港天安中国投资有限公司南京天都实业有限公司总经理蔡建初先生有话要说，他在接受周末报记者专访时说：“停工三年办了三件大事。” 　　投资方做的第一件事是改变项目功能，变写字楼为住宅楼。据蔡建初先生介绍，1992年该项目立项时，投资方就希望能建住宅楼，但当时有严格限制在新街口四环线内建住宅楼的规定，拿不到批文，投资方退而求其次，决定开发写字楼，并于1994年开工。但随后出现东南亚金融危机带来的影响，写字楼市场持续低迷，新街口写字楼市场日趋饱和，天安大厦陷入了进退两难的境地。在该楼建到13层时，投资方不得不停工调整。接下来的时间里，蔡建初先生代表投资方与有关部门开始了长达两年的“交流”。今天，蔡建初先生谈到当年的谈判时，心中仍抑制不住几分激动。 　　当年停工后，蔡建初代表投资方向市里有关部门递交了“将项目由写字楼改变为住宅楼”的申请，结果得到的是三个字“不同意”。在第一次失败后，蔡建初决定先找某某委主任，直奔主任办公室，进门第一句话是：“请你给我一分钟时间，告诉我不同意的理由。”这位主任迅速拿出了7个担心理由。有备而来的蔡建初立即摆出了解决这7个问题的方法，引起了对方的注意，这样一下子把见面时间延长了20分钟。这期间，该主任仍然提出了自己的担心，担心这些承诺能否真的兑现。蔡建初当即向他发出邀请，请他到上海看一下他们做的一个同类型的项目——天安河滨豪园。该主任被说动了，最后派一位处长前往上海考察。在考察了上海的项目后，他们被上海的项目折服了，对投资方的信心增强了许多，得出了可行性的结论，最后重新向市里报批。这一次总算没有白忙乎，最后的批文是“同意”二字。在拿到“尚方宝剑”之后，投资方立即着手项目功能变更的规划设计。 　　投资方做的第二件事是改变股权结构。以前三家股东股权相当，凡事都必须三方一致通过，总经理换了好几任。机制问题一直制约着项目的正常运作，资金问题一直得不到很好的解决。为了改变这一现状，投资方决定重整股权结构，最后决定由香港天安中国投资有限公司一家控股，占60％的股份，其他两家各占20％，总经理由天安投资任命。 　　投资方做的第三件事是进一步融资。当年做写字楼时，没有一家银行愿意放贷，内地银行不愿意，港资银行也不同意。后来在项目功能变更后，投资方首先从香港东亚银行取得7000万元港币贷款，这在内地银行中引起极大的关注。没过多长时间，交通银行就放出了1亿元人民币的贷款，随后投资方又取得了建设银行和中信实业银行等多家银行的支持。项目运作的资金问题得到了彻底解决。 　　三年，投资方用了三年做了三件扭转“乾坤”的事，蔡建初自称为一次“涅”，这个过程是痛苦的，也是耐人寻味的。 　　“大洋”解决了“天安”什么问题 　　尽管投资方有一千个理由来解释当年“烂尾”的原因，来解释停工三年的无奈，但让外界一直难以理解的是，在天安大厦正式停工时，项目已经建到13层，1－8层规划的商业用房已成定局，为什么让它一直闲置着？为什么直到今天才引入大洋百货？ 　　面对这一系列的“不理解”，蔡建初先生显得比较平静。他说，他们其实一直在为天安大厦1－8层找“对象”，也有人主动出面愿意做“媒人”，比如政府有关部门，比如银行，但一直没有找到合适的，要么是规模不够，要么是规模够了但经营的品位不够。曾有投资商愿意出高价购买1－3层，但最终还是被拒绝了，尽管那时对天安来讲可以解决相当一笔资金。蔡建初告诉记者：“那几年我们一直勒紧裤带过日子，一直在等待着大的投资商，将1－8楼全部吃下，而且要跟新街口的商业定位需求相吻合。” 　　在谈到大洋百货的进驻时，蔡建初戏称“恋爱三年终结良缘”，而且这个“恋爱”的过程，还带有几分传奇。其实，一开始天安大厦“恋爱”的对象并不叫“大洋百货”，而是台湾的太平洋百货。时任太平洋百货负责人的王德民，几番来南京与蔡建初商谈合作事宜。“当时的王德明非常傲，摆出一副‘救世主’的姿态，不肯自带‘嫁妆’，要求我们解决钱、人、物等一系列问题。对这一苛刻条件，我坚决不同意。而我在此之前，对太平洋百货和王德明本人研究了很长时间，知道天安大厦无论是地段还是规模都完全符合他们的要求。当时我就跟王德明说，‘给你三个月时间，在南京做调研，只要你想在南京开店，我这儿是你惟一的选择。’结果两个月刚到，王德明就主动上门说愿意自带‘嫁妆’。后来王德明带着原班人马集体‘起义’，组建了‘大洋百货’，自任总裁。当时，我给王德明吃了颗定心丸，说只要还是你王德明带原班人马干，哪怕你新成立的公司叫‘阿猫’、‘阿狗’，我也会和你合作，因为我看中的是人才，看中的是你们的运作模式。于是，在经过长达三年的‘恋爱’后，就有了今天的这段‘姻缘’。”蔡建初和盘托出了他们的“恋爱史”。 　　那么，天安大厦与大洋百货之间究竟是什么样的一种合作关系？在记者采访之前，就有业界人士这样认为：作为新组建的大洋百货，不可能将天安大厦1－8楼买下，他们之间的合作也不可能是一般的租赁关系；天安大厦与大洋百货合作，也不可能纯粹为了眼前的经济利益，天安要的是人气，要的是改变人们心目中的“烂尾楼”的形象。 　　对此，蔡建初并没有回避，他说：“我们跟大洋百货确实没有采取收取固定租金模式，而是采取风险租赁模式。我们的租金是与大洋百货的营业额挂钩的，从中抽取一定的提成。他们收入高了，我们的收益也高；相反他们收入少了，我们的收益也会随着减少。因此，我们之间是捆绑式的，是一种双赢的合作模式，而且我们两家还在其他方面展开了合作。”当记者问到天安大厦究竟会从大洋百货的营业额中抽取多少提成时，蔡建初笑而避之。随后记者采访了大洋百货有关负责人，这位负责人则对两家的合作模式显得十分谨慎，干脆一言不发。 　　“变脸”能不能咸鱼翻身 　　停工后复建的天安大厦，已经经历了两次“变脸”，一是功能由写字楼变为住宅楼，二是投资方股权结构发生变化。那么，“变脸”后的天安大厦真的能让这个有名的烂尾楼“咸鱼翻身”吗？业界对此众说纷纭。而在该大厦结构封顶第一次与媒体见面会上，香港新鸿基有限公司执行总裁、董事局副主席许业荣先生说了这样一句话：“作为新鸿基属下的香港天安，面对这一项目已没有选择。”这更使人们对天安大厦的前景表示猜疑。 　　南京一位多年从事房地产营销策划的人士认为，虽然“变脸”后的天安大厦解决了资金问题，解决了功能转变问题，但这并不代表它的产品定位就一定能符合市场的需求。首先，在新街口这样的拥挤的地段建高档住宅是否合适？交通拥挤，环境喧嚣嘈杂，从居住的角度来看未必是最佳居住地段。其次，南京对高端市场的需求究竟会有多大？周边的金鹰国际花园、东方名苑等同类型的产品已经先行入市，它们的销售状况已经说明了南京人在新街口对高档住宅楼的需求状况，而它们的市场推广定位开始从纯住宅楼向商住楼转变，更似乎在对市场的前景作些暗示。 　　河西一家开发公司的老总在接受记者采访时也表达了自己的观点：作为新街口“第一烂尾楼”虽然现已重新启动，而且还有大洋百货这张“王牌”助威，也希望能借“大洋”来个“咸鱼翻身”，但天安大厦的“变脸”还不够彻底，市场定位还存在一定的问题，肯定还有许多遗留问题要去解决。现在阶段性地取得一定的轰动效应并不能说明这个项目就已经成功。他说：“我们不希望解决烂尾后的天安大厦最终又会迎来大面积的空置。” 　　香港天安中国投资有限公司南京天都实业有限公司总经理蔡建初先生对这些担忧似乎不以为然。他说：“市场反应好不好，不是由哪一个人说了算的，它需要由实践来检验。天安大厦立志做南京最好的住宅，改变以前给人们留下的不好印象。现在我们几乎没有做过一分钱的广告，也没有开始销售，我们希望把产品做好了再推向市场。现在只是接受预约，而且预约的门槛很高，预约100平方米以下的住宅须交5万元预约金，预约100平方米以上的须交10万元预约金，而这只是取得一个买房的资格，究竟能不能买到还说不准。” 　　天安大厦如此的操作模式，在南京显得有点“另类”。不过，当记者问到目前的预约情况如何时，蔡建初则故摆神秘姿态，连称这是“商业机密”。但他说自己很开心。而且他还不时地向记者透露，就在记者来采访前，有两位已经预约的朋友怕买不到，希望他能帮忙把预约登记号往前排，但被他拒绝了。 　　“天安”给地产商上了怎样一堂课 　　十年风雨，十年沉浮。尽管天安大厦目前所发生的变化多少让人有些欣慰，但它毕竟走过了一条曲折的路，而且是较为漫长的，它所带给人们的思考则是颇为深远的。就连蔡建初本人对天安所走过的弯路也表叹息，他说如果有一天他闲下来，他一定要写本关于天安大厦全案运作经验与教训的书，供后人研究参考。 　　也许是事情的特殊性和复杂性，直到今天，关于天安大厦得与失、是与非的评说都没有停过。在采访中，蔡建初不止一次地提到，天安大厦出现了许多不该出现的问题。但让人感到奇怪的是，当记者问到南京还有一些楼盘出现了烂尾或其他情况，政府是不是都应该取消当初的一些限制而满足开发商的一些需求时，蔡建初则说了“不提倡”三个字。他说，现在房地产市场诚信机制不够完善，如果政府有关部门放松对开发的限制，最后很有可能会变味。 　　东南大学从事房地产研究的张建坤教授在接受周末报记者采访时则认为：“天安大厦问题产生的原因可能有多种，非一方完全过错行为所致。但我觉得，主要责任在投资方身上。因为投资方在投资决策之前，必须对产品的定位和市场风险有足够的认识，高水平的投资者应当擅长于戴着镣铐跳舞。天安大厦在工程正式开工前，投资方一定做过市场调研，确认做写字楼同样会成功，否则再没有经验的投资者也不会盲目上项目的。后来失败了，只能说明两种情况：一是当初的市场调研出现了偏差，责任在投资方身上；二是运作过程出现了问题，责任同样在投资方身上。” 　　在谈到政府有关部门在此事中应当充当的角色时，张建坤教授说：“政府，它是站在整个城市规划的角度来运营城市的，它不可能细化到某一个局部。它与股市中的证监会担当的角色类似，它只是个裁判。当然政府在运营城市的过程中要多考虑投资人的利益，在规划时要有经济头脑，要了解开发模式。投资人获利了，政府的规划才能真正落实到实处，城市才能真正发展起来，这三者之间是个相互促进的关系。” 　　据了解，南京目前类似天安大厦的“烂尾楼”或“问题楼”还有几处，天安大厦在政府有关部门的政策帮助下采取了自救行为，这只是个个案。而对那些目前尚未找到合适解决办法的烂尾楼或问题楼，下面的路究竟该如何走，这同样是个值得深思的问题。有关专家希望政府有关部门能够尽快出台相关解决措施。最近广州出台了四大措施解决烂尾楼，计划按照“追债、拍卖、偿债、重新开发”的思路，以“先易后难、一楼一策、依法处理”的原则，稳妥有序地解决“烂尾楼”问题。希望这一新举措能给南京解决烂尾楼或问题楼带来一些启发。（周末报　施勇君）