戴德梁行近日公布的最新数据显示，2012年总值4.2万亿美元的亚太地区商业地产投资中中国增长15%至1.5万亿美元，超过日本成为该地区最大的商业地产市场。在住宅开发受到国家宏观调控的压力下，大多投资者认为商业地产成为房企转型最现实的选择。目前，全国排名前20名房企均涉足商业地产，并且多“角逐二三线市场”。
有业内人士指出，国五条重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，但并未对商业地产市场有干预，对于商业地产来说是间接利好，将进一步刺激商业地产投资需求。可以预测，国五条细则落地，将会助推商业类型房源价格上涨。
在杭州，商业地产的发展现状如何？投资商业地产将面临什么样的风险？投资者又该如何判断不同区块商业的价值？本期商学院将协同专家和大家一起探讨——
商业地产发展潜力巨大 但短期内交易不会过旺
赵燮和（浙江中原地产商业地产部总经理）：近两年来，杭州的商业地产走势相对不错。由于中央政府调控的关系和限购等政策的出台都抑制了投资者对住宅的投资，从而转向商业地产方面的投资。这一段时间商业地产投资在商铺、写字楼、酒店式公寓和海外投资这几个方面非常热门。杭州商业地产呈现出一个现象，商铺比写字楼价格高，而一般市场的正常走向是写字楼价格比商铺贵，这可能跟杭州商业地产市场不成熟有关，也跟过去投资者不重视写字楼有关。随着近几年政府对住宅商品房调控力度的加大，许多投资者将资金转入写字楼投资，因此该现象也有所缓解。
汪谦霞（ 沐和商业地产经理）：杭州的商业地产，尤其是二手的商业地产交易一直不够活跃，不是说杭州的商业地产没市场，没有行情，而是“一铺养三代”观念深入人心，一般买进的商业物业没有特殊情况都不会轻易出手。这种状况导致二手商业物业的供应量很小，但同样在“一铺养三代”的观念里，对商业地产的需求量就会相应较大，但因为供远远小于求，又加上买家对于购买商业地产的谨慎心理（因为购买商业地产需要考虑的因素较住宅要多很多，而且可供参照的案例也较少），所以成交量一直很低。虽然随着杭城的城市面积不断扩大，可供选择的商业地产大幅度增加，一手的商业地产成交量迅速攀升，但商业地产的成熟一定要遵循市场经济发展的规律，需要很长的一个过程，尤其是新开发区域的商业地产。所以杭州的二手商业地产的买卖一直较低迷，但地产的价值一定是要通过不断的二手交易才能体现出来。虽然在过去和短期内，商业地产的买卖不会太旺盛，但随着杭州与周边乃至全国的高效交通圈的形成和成熟，以及人们对商业地产投资观念的转变，杭州商业地产的价值必将随之凸显。
叶岚（ 某臣信商业地产部总监）：年后杭州商业地产的行情整体不错。因为受到住宅限购、政策、税收等因素的影响，投资住宅的一部分客户转向了商业地产投资。近段时间，在商业地产的投资中，商铺较为集中，而且商铺和商住楼的购买者多以投资为目的，写字楼则多以自用为目的。今年跟去年相比，商业地产的发展势头更好，但杭州的商业地产相对于其他城市仍属慢热型，没有形成一种模式，处在刚刚起步的阶段。我认为，经过两三年的调整，杭州的商业地产也将慢慢走上正轨。
投资商业地产是一把双刃剑
赵燮和：商业地产投资从发展前景来看，绝对还有升值的空间。从商铺来讲，土地面积有限，以后商铺会越来越少，其价格肯定还会上涨，对投资者而言回报也不错。对于写字楼而言，由于过去一直存在倒灌现象，随着时间推移，其价格也会回到正常状态，高于商铺的价格。然而，投资者也要注意其风险，因为商铺、写字楼这些不等同于住宅，住宅投资失败还可以自住，但商业地产投资失败就是彻底烂在自己手里了。投资者在选择时，需要考虑地段、周边商业氛围等因素。最近热门的海外投资中很多投资者都选择中国香港、美国、加拿大等地的商铺、商品房，但是由于投资者不了解周边情况，很可能会达不到其预期效果。因此在投资选择的时候最好先请教专家，然后再下手。
汪谦霞：商业地产不像住宅一样是必须品，它是以一种投资形式存在的，购买者都会根据它的回报和前景来预测购买，不关系到民生问题。正是因为有市场去约束并规范商业地产，政府才很少出政策干涉它的发展。而市场经济是有它的经济规律的，不是受某群体控制而忽高忽低，所以商业地产的潜力是慢慢去实现并得到提升的，而不会像住宅一会儿出现暴涨，一下子又会受到某些因素影响而风声鹤唳。但有一点是肯定的，商业地产的价值和价格会随着经济的发展和通胀而逐步走高。但投资商业地产也有它的风险，主要在于地段，成熟商业地产的风险相对较低，因为回报和商业氛围在那里，基本可以一目了然。但对于新商业地产就不同了，营运者对招商方向的判断、对市场前景的预测等各种因素，都有可能导致该商业物业无法实现最初的商业潜力规划，从而出现空置物业。
叶岚：商业地产投资与住宅投资相比，其稳定性好，投资回报率也相对较高，产生的价值也更大。但是，投资商业地产的风险性也更高，与其高收益成正比。对于商铺投资者来讲，一铺一价，投资者需要凭借自身的眼光，考虑市场环境、经济走向、政府规划等因素，从而选定自己心仪的商铺。通常来说，商铺的风险主要在于养铺，养铺时间越长，投资者所要承受的投资成本也就越高。
投资者购买商业地产要综合考量
赵燮和：投资商业地产除了要关注地段之外，还要关注商铺周边的配套设施、商业氛围。商业氛围浓厚、配套设施好的写字楼、商铺才有发展潜力，其投资回报率也相对高。同时，开发商的知名度、物业管理水平、停车位数量、电梯速度等因素都是参考的标准。因为就算是同一地段的写字楼，其价格也有4倍之差，这就取决于上述因素的影响。
另外，不同的投资者有不同的投资喜好。就杭州市场而言，有两种人群。杭州本地客户喜欢选择市中心相对成熟的地产投资，其价格相对稳定，升值空间也不大，但胜在风险小。而台州、义乌、温州为主的客户群则偏向于选择升值空间大的地产，主要偏向于远离市中心的地方。但是这就需要考虑政府未来规划等因素，投资风险较大。但是一旦投资成功，其投资收益也是巨大的。
汪谦霞：商业地产的朝向并不是很重要，主要看所在朝向周边的店铺是否更具有商业氛围，重要的是物业的地段和门面的形象，而二者之间最重要的又是地段。因为一般商业地产的广告基本以“黄金地段”为广告词，因此所在地段的重要性可见一斑。若资金允许，所购商业地产不易过小，因为面积太小租赁时会有所限制，而偏大的则可以分割出租。其次，市中心位置的商业地产价格若在正常的市场价，可能升值会较缓慢，若是新城区的市中心位置的商业物业，升值空间较大，但同样风险也大。值得一提的是，购买商铺时尽量不要购买单边铺（对面没有商业）和断头铺（马路到底不通）。
叶岚： 投资者在购买商业地产时，对于商铺和写字楼需要考虑的因素是不同的。就商铺来说，位于市中心的成熟商铺增值空间不大，但如果要选择投资的话，可以选择两个主干道之间的商铺。而位于城乡接合部等区域的商铺周边氛围还未成熟，现在入手其涨幅空间较大。但投资者在入手之前需要综合考量地段、面积等因素，寻找自己可以承受的价格范围入手。而投资写字楼，地段不是最重要的，相比之下，完善的配套将更加重要，如停车位、周边餐厅等因素都可以成为选择写字楼的参考因素。
